房产税剑指房价意图明显 投资投机者将遭遇重挫

　　每经记者 张敏 发自北京

　　作为楼市调控的强力后招，房产税试点城市终于不出意外地落子上海与重庆。

　　由此，房产税试点的大幕正式拉开，业界预期，未来还将有更多的城市加入其中。而此前一天出台的“国八条”已经引发市场的动荡，并重创地产股。中国房地产市场正在面临史无前例的政策高压。

　　尽管财政部、国税总局和住建部昨日表示，推行个人住房房产税试点的目的之一是“调节收入分配”，但从两地出台的细则来看，“剑指楼市”的意图仍被认为非常明显。有分析认为，在连续出台调控政策的影响下，今年热点城市的高房价恐难以为继。

　　针对楼市意图明显

　　与传言不同，重庆的房产税率最终定格在税率0.5%，1%和1.2%三档。而上海的实际税率虽在一定程度上吻合了市场传言，但其以交易价格的70%作为基准，还是让人大呼意外。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓向《每日经济新闻》记者表示，上述税率虽然不高，但足以对投机需求产生抑制。去年年底，刘桓曾预测，重庆的房产税税率或在0.8%~1.5%之间。

　　刘桓表示，从两地的方案看，“重庆版”相对严厉，这是由于重庆的个人住房信息系统较为完善，执行相对容易所致。相比之下，上海的房地产市场复杂，将面临很多执行难度。

　　按照财政部、国税总局和住建部的口径，对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。

　　但在接受记者采访时，一位接近国土部的专家直言不讳地指出，从两地设计的方案来看，房产税试点的意图很明显，即针对楼市。

　　他表示，如果作为一般的财产税，应该以均等的标准征收，而不是差别化对待；如果作为持有税种，则应该按照物业的增值额度，进行累进征收，而不是固定税率。

　　记者从两地的试点方案中发现，方案针对不同价位、不同套数的购房者，实行不同的征税税率。对外地购房者，两种方案均设计了更加严厉的手段。

　　另一个值得注意的细节是，两地均表示，房产税试点征收的收入，将用于保障性住房建设等方面的支出，这也回应了外界对于“地方政府借机捞钱”的质疑。国务院发展研究中心研究员倪红日向记者表示，符合两地收税对象的房屋本身较少，其税收收入也十分有限。

　　或力挫投资投机客

　　按照倪红日的观点，尽管两种方案总体均难称严厉，但对于投资客和高档房购房者，足以起到打压的效果。对此，接受记者采访的专家均表示赞同。

　　有业内人士算了一笔账，以上海200万元、重庆150万元的房屋为例，在纳入征税范围的情况下，上海的持有者每年将缴纳12000元的房产税，重庆的业主每年也要至少缴纳7500元。

　　上述不愿具名的专家分析认为，尽管征税额度并不高，但随着物业的升值，未来几年间，业主需要支付的累计成本仍然很高。

　　《每日经济新闻》记者发现，“沪版”试点方案明确指出，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。重庆市市长黄奇帆也在昨晚的新闻发布会上表示，尽管目前是以交易价格为征税基数，但3~5年后可能会使用评估的方法。

　　这意味着，随着物业价值的提升，房产税的征收额度也将“水涨船高”，这将对投资者带来不小的打击。

　　上述业内人士还指出，方案的一个高明之处在于，政府设定的税率相对较低，拥有一定的上调空间。这就使得随着市场状况的变化，政府可以自主地提高税率，继续加大调控力度。

　　另一种颇受认同的观点认为，虽然房产税仅在上海和重庆两地试点，但在可能“全国推广”的前提下，对市场预期的影响十分强烈，大量的投机行为或闻风而退。

　　与此同时，倪红日表示，由于两项试点方案均未触及基本住房需求，因此多数刚性需求不会受到影响。

　　“高房价”面临挑战

　　从某种意义上说，在出台“国八条”的次日迅速推出房产税试点，颇有些出人意料。在1月26日推出的“国八条”中，虽然提出了税收、信贷、土地、保障房等多项调控手段，但并未提及房产税试点。有观点认为，这一试点很可能延期出台。

　　因此，两项政策连续出台被认为彰显了中央调控楼市的决心。多数受访者认为，今年热点城市的房价下调压力很大。

　　来自国家统计局的数据显示，截至去年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，连续四个月保持上涨，成交量同样在逆势攀升。

　　刘桓表示，目前房地产市场的态势是投资资金泛滥，如果上述政策能得到较好地执行，在投资资金挤出的情况下，今年房价将可能回归平稳，刚性需求也会成为市场的主导。

　　在刘桓看来，房产税的另一作用在于改变购房者对房产价值的认识，即随着持有成本的提高，房地产投资的预期收益将在一定程度上回落。

　　目前我国涉及房地产的税费主要集中在开发和交易环节，包括契税、企业所得税、营业税、土地增值税，等等。尽管房产税早在1986年就已推出，但并未覆盖个人住宅，使得个人住宅在持有环节并无税种可征。

　　刘桓表示，持有成本的提高，将使得投资者对楼市的预期减弱，刚性购房者也将在一定程度上降低购房预期。但他同时认为，如果房产税扩大征收范围，交易环节的税种应当予以削减和合并。