分析称房产税未触动土地财政 难以全面抑制投机

　　被视为房地产市场调控“终极武器”的房产税，终于在2011年春节前初露真容。

　　靴子落地，时间很有讲究。

　　“按以前的经验，房地产调控政策很少在春节前出台，一般最快是在3月份。”对吕伟来说，2011年春节前的楼市新政和房产税政策，最值得注意的并不是内容，而是政策出台的时间。

　　“这意味着中国的楼市调控，已经不仅仅是中国的事情。”吕伟是上海一家房地产投资基金的总经理，基金服务的对象主要是来自日本、美国、阿拉伯国家的热钱。

　　吕伟告诉《瞭望东方周刊》，在房地产私募基金的圈子里，对此次调控有如下共识：2011年楼市调控将被纳入全国防通胀的整体计划中，房价的调整很可能在春节之后就会开始；赶在年前出台政策，是因为欧美国家1月10日到20日都已经开始了正常的工作，而海外热钱，也会在春节之后，开始新一轮抢进中国楼市的高峰。

　　从这个角度看，中国的房价在政策的围追堵截下，似乎没有了翻身的机会。

　　但吕伟并不会因此放弃2011年的投资计划，因为此轮调控仍有缺憾房产税政策没有成为“终极武器”，而只是一颗小小的“子弹”，而且，“子弹”射向的目标不是房地产行业中存有混乱的结构和秩序，而仅仅是房价。

　　政策凶猛

　　1月22日，中科院预测科学研究中心发布《2011年中国经济预测报告》，预测今年房价将难以维持高速增长，预估商品房平均销售价格增长12.77%。

　　1月26日，“新国八条”毫无征兆地出台了。

　　新国八条的要点在于，首次提出“房价控制目标”，各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布；限购范围更广且更加严厉，已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房，而且，35个大中城市甚至更多城市都将限购。

　　此外，金融、税收手段全面升级，二套房首付从50%提高到60%(各地还可结合“房价控制目标”进一步提高)；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。

　　最后，还明确“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，以确保相关政策严格执行。

　　第二天，上海、重庆房产税试点政策公布。

　　重庆的房产税政策主要是对独栋商品住宅、新购高档住房(交易单价为上两年平均交易单价两倍以上)和“三无人员”(无户籍、无企业、无工作)新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%~1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。

　　在上海，本市居民购买第二套和外地居民购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围(本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征)。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。

　　相比之下，上海针对新购住房有较多减免，税率相对较低。

　　其中，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，大大低于预期，业界人士大都认为，此举是为了加强房产税的“可操作性”，以绕过“最难解决”的房价评估问题。

　　不能承受之重

　　房产税是房地产调控中少有的，也受到开发商“欢迎”的政策。最重要的原因，就是开发商希望房产税能够补贴地方财政，从而降低地价，以缓解“面粉贵过面包”的恶性循环。

　　从目前的税率来看，重庆和上海的房产税政策都还不能承担如此重任。

　　据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算，即使在全国范围内针对所有住宅开征房产税(2010年底城镇住宅总价约50万亿元，税率为1%，税率超出目前水平且不考虑减免)，预计每年房产税规模约为5000亿元，远低于2010年土地出让金2.7万亿元。

　　据重庆媒体报道，重庆市市长黄奇帆说房产税将在2011年为重庆新增2亿元财政收入，并全部投入公共租赁房建设。重庆计划自2010年起3年内建成4000万平方米公租房解决200万人的住房困难问题，该项目所需资金则为1000亿元。

　　从微观上来说，房产税的税率偏低，也削弱了其对投机的抑制力。

　　抑制投机的根本，是让炒房的成本大于收益。但和上海近年来房价上涨的幅度相比，目前的税率还达不到这个要求。

　　若一个三口之家已经拥有了150平方米的住房，现在又新买一套均价为3万元的110平方米住房，那就有80平方米的面积需要缴税，每年的税款为6720元，即每月560元。

　　以上海闸北区大宁板块的新梅共和城为例。2010年，该楼盘的成交均价仍上涨了5%，达到每平方米2.8万元左右，“去年底，一套100平米的三房以280万元成交，但业主在2003年买进的时候，总价还不到80万。” 21世纪不动产新梅分行经理刘珍德告诉《望东方周刊》。

　　新梅共和城主力房型租金约为每月4700元，按目前的成交价计算，年出租回报率约为2%。这都高于目前上海公布的房产税税率。也就是说，只要把房子租出去，租金就可以抵消房产税的成本，而炒房者最看重的是房产的增值。

　　21世纪不动产监测的16个板块标杆楼盘中，上海2011年1月份大、中、小户型房源的平均年出租回报率水平分别为2.07%、2.08%和2.25%。

　　为数不少的投资客打算“顽抗到底”，提高房租，将房地产调控带来的成本，转嫁到租客身上。