限购令高通胀提升房主惜售心理 短期房价或上涨

　　记者近日从中原、世华、美联、中联等地产中介公司了解到，深圳今年1月二手房均价创出新高。业内人士分析，受限购令和高通胀等因素影响，二手业主的惜售心理愈加明显，放盘量大幅减少，而改善型买家的入市加剧了高端物业的成交，在短期内深圳房价或出现假性上扬。

　　二手房成交量锐减7成

　　陈先生去年1月购买了一套宝能太古城150平方米的房子，虽然价格从2．9万元／平方米涨到4．4万元／平方米，但他仍想“再捂捂”。陈先生说，对涨价有预期是一方面，更多的原因是在限购令之下，自己卖了房，就不能再买了。

　　易先生一年前就想卖掉持有的莲花北村第3套房子，当时遭到家人强烈反对，拖到现在，“挂牌价又涨了10％。”易先生的语气中略带喜悦。

　　“近来房源不多，能够成交的更少。”世华地产星海名城分行一位工作人员表示，周边的同行也是如此，致电挂单业主，对方多以各种理由推脱，事实上那是“不肯卖”。

　　国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，流动性宽松、通胀、楼市调控等因素促使市场出现惜售现象，业主不轻易放盘，二手房市场有效放盘量减少，根据各大中介统计数据，近期客户上门量超过业主放盘量，说明市场供求关系发生变化，在市场加大供给没有大作为的情况下，业主持房观望的心态更加明显，这也是近期二手房成交量急剧萎缩的一个重要因素。

　　深圳中原地产的监测显示，上周（2月7日－2月11日）二手房成交657套，成交面积5．57万平方米，二手房成交量相比春节前一周下降了77．18％。

　　成交量下滑在1月份同样出现。1月份全市二手房成交10831套，环比小幅下降2．18％，成交面积99．06万平方米，环比小幅回落3．06％。

　　惜售加剧现象的另一个原因来自于政策。深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司副总经理刘昱认为，“新国八条”短期内对房地产市场成交量不会有太大影响，但有可能会产生以下两个趋势：一是房价不降，二是业主惜售。

　　爱建证券房地产行业分析师左红英认为，在目前的政策高压下，楼市或将有所降温，但首先应该是反映在销量的萎缩上，能否体现在房价上仍有待观察。

　　高价物业成交创新高

　　“考虑到房产税出台，豪宅的持有成本相对更高，我把香蜜湖一套房子卖了。”一位不愿具名的业主近日向记者透露，他的几位朋友也准备在近期把手上的豪宅择机出手。

　　“深圳房产税虽然没有出台，但市场预期很强，豪宅业主在有买家接手的情况下，并没有出现‘跳价’，高价房近期的有效放盘量明显高于中低价楼盘，成交比例较高。”区瑞明表示，在一定程度上，房产税在深圳落地的预期，加速了近期高价房的成交。

　　在中低价房业主捂盘的同时，部分高价房业主则选择“抢道出货”。世华地产1月份成交数据表明，从全市成交单价区间看，单价在2万元／平方米以上的高价物业成交比例超过18％，创下新高，较2010年12月增加4．61％。121平方米以上大户型物业成交比例继续回升，为11．05％。

　　世华地产市场研究总监肖小平告诉记者，高价物业成交比例逐步升高，主要是在通胀持续增大的背景下，不少资金实力较强的市民购置高端物业进行保值。

　　中联地产1月份成交系统显示，成交均价1．5万元／平方米以上区间共占比56．8％，较上月增加了6．6个百分点。中联地产董事长杜欣称，房地产调控政策密集出台，使得市场上累积的中低价位物业被刚性需求逐渐消化，改善型需求入市，成交物业结构向中高价物业倾斜，成交价格上移，是引起1月二手房价格上升的主要因素。

　　房价短期呈现假性上扬

　　中低价房成交低迷，高价物业唱主角，这在一定程度上影响了房价的成交结构。业内人士认为，高价物业成交比例上涨，在短期内深圳房价会出现假性上扬，以这种样本结构得出的房价，与真实情况有一定距离。

　　根据世华地产成交系统数据统计，2011年1月全市二手住宅成交均价高达15706元／平方米，较2010年12月份上涨1003元／平方米，涨幅达6．82％；与2010年、2009年同期相比，分别上涨29．87％和90．17％。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林表示，在流动性充裕的大环境下，房价马上下调的可能性不大，因此今年全年房价走势将呈现出“上不去，下不来”的态势。

　　区瑞明认为，建材、人工、管理成本都处于上升通道，深圳房价短期难言降价。

　　中原地产市场部总监王世界的观点是，在“调控冲击波”之下，兔年春节之后楼市短期内再陷观望，而房价短期内尚不会有明显松动，仍将在高位震荡。

　　房地内参总经理半求称，衡量房价升降的“分母”——惜售造成市场供应和成交量同比大幅减少，由此得出房价假性上扬的判断，具有一定迷惑性。

　　深圳商报记者 陆剑伟