连线全国14个城市主流媒体 对话“限购令”

　　对话媒体

　　《南方都市报》、《新京报》、《楚天都市报》、《华西都市报》、《福州晚报》、《大河报》、 深圳报业集团、《厦门日报》、《杭州日报》、《今晚报》、《扬子晚报》、《半岛都市报》、《新安晚报》、《新闻晨报》

　　调控加码，房贷收紧，住房限购，房产税风雨欲来……2011年注定是政策风声年。

　　2月15日，南宁版“限购令”正式发布，明确从今年3月1日起到2012年2月29日止，实施住房限购，可谓在南宁楼市炸响了第一声春雷。虽说“限购令”不是千呼万唤，但也有无数人在好奇等待。如今，南宁版“限购令”真容展露，既“限量”又“限外”，与之前有人猜测的限购分区域执行之说大相径庭。

　　尽管距离“大限”日期的正式实施只有10来天时间，但对于南宁楼市因“限购令”可能产生的影响已经人云亦云。“限购令”的出台，让南宁楼市在开年便酝酿起一大悬念，而这，仅仅是刚刚开始，“限购”的步伐能否坚定走下去，“限购”是否真正达到它的目的，我们尚不得知，但可以看到，全国20多个出台限购措施的城市正在上路。

　　就在南宁版“限购令”颁布之日，记者第一时间连线至全国主流媒体从业者，对14个已经出台限购政策的城市进行一一了解。值得注意的是，2月16日 北京版“限购令”出台，堪称是新“国八条”贯彻和落实最为彻底的地方楼市调控细则。根据“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。可以说，楼市限购“总攻”已经进入倒计时。

　　广州

　　“限购令”出台时间：2010年10月15日

　　政策重点内容：户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明)，限购一套房；非常住家庭不准在 广州购买；未满18岁不得单独购买商品房。

　　实施时间：具体限购细则还没有正式公布

　　市场反应

　　限购影响前紧后松，开发商以购房优惠应对

　　被称为“限内限外限年龄”的 广州版“限购令”，曾被视为是严厉版的“限购令”，除每户限购一套住房外，还从限制炒房措施、限制贷款措施、土地增值税调控措施、扩大住房保障措施四方面进行楼市调控。当时调控实行后，对买家影响较明显一些，因为首付提高了，他们需要时间去调整，还要等银行细则出来看看贷款的问题。虽然 广州的住房自有率比较高，而且大部分都是自住的，但难免会有部分购房者刚好卡在 “限购令”线上。因此只能搁置购房计划。而投资者对政策敏感度较大，不少投资客时常出没的热点板块，在9月底之后基本上已经绝迹。

　　尽管今年 广州版的“限购令”细则还没有正式出台，但目前 广州10区普遍执行的政策是，已有两套住房的本地家庭不得再购新房，非常住的外地家庭和个人不得购买商品住房。听说今年 广州两个托管市———从化、增城也要统一执行限购标准。在我看来，从“限购令”颁布至今， 广州楼市出现的成交量下降更多是受市场周期性变化影响，“限购令”的影响倒不是主要的，甚至 广州很多楼盘价格还出现上涨现象。对于“限购令”，购房者的心态已经调整回来，开发商的对策则是推出了比较多的折扣和优惠，如购房享受98折、95折、送物业管理费等。例如在我今天踩盘的一个主城区高端楼盘里，原来从不打折的，现在也在价格上有所松动了。

　　深圳

　　“限购令”出台时间：2010年9月30日

　　政策重点内容：对于 深圳户籍居民家庭限购2套住房；对于能够提供在 深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非 深圳户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在 深圳拥有2套以上(含2套)住房的 深圳户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非 深圳户籍居民家庭、无法提供在 深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非 深圳户籍居民在 深圳购房。

　　实施时间：2010年10月1日起,预计至2011年12月31日止

　　市场反应

　　涨价势头得到缓解刚需仍是市场主导

　　“限购令”出台对市场影响是有一定抑制作用的。由于 深圳“限购令”直接禁止了已拥有2套住房的居民家庭再购房，至发布之日起，楼市退房现象开始涌现。一方面，套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，因此引发了退房。另一方面，目前按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房或买房计划搁浅。

　　据资料显示，从2010年10月8日到17日的10个交易日里， 深圳共成交758套新房住宅，日均成交约76套，较9月份日均成交的180套萎缩58%。其中11日至17日 深圳共成交507套新房住宅，成交均价也有所下降。虽然限购令一时间让 深圳楼价、成交量有所缓解，进入较为稳定状态，但是长期来看， 深圳的外地人口众多，刚性需求很强，因此如果没有更严厉的措施出台，市场将维持稳定状态，不会出现大幅度的降价。而一些捂盘惜售的现象将减少，开发商预计会抓紧产品出货的速度。购房者方面，刚性需求依然是市场主导，但投资、投机的买房行为会较前期明显减少。

　　北京

　　限购令出台时间：2月16日

　　政策重点内容：外地人购房须提供5年纳税证明，已有一套房的本地居民限购一套房，已有两套房的本地人和已有一套房的外地人暂停售房。

　　实施时间：2011年2月16日起

　　市场反应

　　近日成交量下降“北漂”一族受影响大

　　北京“限购令”是2月16日下午4时才正式对外公布，从2月16日早上开始，我就一直等待着这一细则的出现，在此之前关于京版的“限购令”坊间就有着许多“严厉”的传闻，这也一定程度上影响了近期 北京楼市的销售。从春节假期放假回来， 北京的新房签约就开始有明显的下降，我今天刚刚收到2月9日—14日的数据， 北京共签约期房932套，现房住宅签约220套，期房和现房共签约1152套，日均成交量为165套，而1月9日—14日共签约住宅1791套，日均299套，日均签约量降44.8%。

　　另外，从公布的“限购令”来看，细则对外地人购买 北京的房子影响将会是巨大的，这些人不是今天居住在 北京之外的人，而是在 北京已经工作几年、没有 北京户口的“北漂”一族，这些外地人工作不满5年将没有可能购买到 北京的房子，这不仅对 北京的住房价格有很大影响，对外地人在 北京的工作和居住也将产生巨大的影响。至于 北京的房价会不会因为“限购令”而下降，目前还不好说。

　　除此之外，从目前“国八条”的政策来看，二套房的首付为60%、限购、银行存款利率上调都会导致 北京的观望情绪进一步加剧，其实 北京是一个以外来人口居多的城市，此次 北京“限购令”细则相对从严，这显示了 北京市政府调控房地产市场、抑制房价上涨的决心，另一方面，从我接触到的部分开发商中，他们也表示，第二套住房的按揭贷款首付款比例已经提高到六成，超过了商业地产；利率达到了1.1倍，也超过了商业地产，从目前各项调控政策来分析，资金的确有流向商业地产的趋势。

　　上海

　　限购令出台时间：2010年10月7日、2011年2月1日

　　政策重点内容：在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。今年2月1日 上海出台“沪九条”，从之前的“家庭可再新购一套”收紧至“已有2套住房的户籍家庭和已有一套住房的非户籍家庭均不可再新购住房”，限购令进一步升级。 实施时间：具体限购细则还没有正式公布

　　市场反应

　　市场进入政策消化期，房租并没有大幅上涨

　　作为国家第一批限购令实施城市，上海在去年10月出台了《关于进一步加强上海市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，其中包括了限购政策，即本地和外地居民均限购一套房，今年2月1日，上海市严格按照 “新国八条”的规定实施限购，出台“沪九条”，使限购令进一步升级，但目前具体的限购细则还没有正式出台。

　　“沪九条”出台后，首当其冲受影响的是上海的成交量，从数据反映看，上海市成交量普遍偏低，尤其是对高端楼盘的销售影响更大。受限购影响，目前整体市场进入对政策的消化期，由于刚刚经历过春节，开发商休假回来还没有采取特别措施应对限购令政策，而无论是购房者还是开发商，都选择观望。

　　此外，限购令也对上海的租赁市场有较大影响，有消息显示，上海房租因此增长了10%，其实不然，房租上涨只是部分现象，在我看来，限购使原来有多套房的人变卖为租，反而增加了租赁市场的房源，因此房租价格不见得会有多大涨幅。

　　武汉

　　限购令出台时间：2011年1月14日

　　政策重点内容： 武汉本地户籍居民家庭及能够提供在 武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非 武汉户籍居民家庭，自1月15日起，只能在 武汉市中心城区新购一套商品住房。对于不能提供在 武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非 武汉市户籍居民家庭，暂停在 武汉市中心城区购买新建商品住房。

　　实施时间：2011年1月15日起

　　市场反应

　　限购令出台后出现试探性涨价

　　这几天刚好是 武汉“限购令”满月的日子，正好也对春节前后的 武汉楼市做了一个走访，让我比较关注的是，自实施“限购令”以来， 武汉楼市出现了试探性的涨价。在我们《楚天都市报》所了解的楼盘中，1月15日到2月15日期间， 武汉各区有59个楼盘,出现价格上涨的楼盘达到55个，占 武汉楼盘总量比达25%，跌价盘仅4个，占比2%。从这个可以看出，“限购令”后，上涨是 武汉楼市的主流趋势。

　　不过从我15日在徐东、中北路沿线走访的五家楼盘来看，节后 武汉楼市还是比较冷清，有几家售楼部除了置业顾问外几乎没人，还有一家楼盘大门紧闭。至于开发商的反映，我觉得比较微妙，各自都有自己的算盘吧，毕竟调控已经不是一回两回的了。而购房者肯定会有一段时间的观望，但有一点， 武汉控制的是在市中心不能买房，郊区不限制，所以我觉得 武汉购房者还是有很多购房的空间。另外，还有个让我感触较深的， 武汉这两年进入了一个旧城改造的新时期———全城拆迁，拆迁的人要买房，拆迁后房租上涨厉害，很多年轻人也被迫买房。

　　杭州

　　限购令出台时间：2010年10月11日

　　政策重点内容：暂定 杭州市及外省市居民家庭只能在 杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费，并提出落实差别化信贷政策。

　　实施时间：具体限购细则还没有正式公布

　　市场反应

　　目前退房增多，一、二手房价格均有松动

　　去年10月11日出台的《关于进一步加强 杭州市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》，其中暂定 杭州市及外省市居民只能新购一套商品住房，对于具体的限购细则和实施时间，并没有做具体公布。不过，受其影响， 杭州市的成交量出现下滑，尤其是“国八条”出台后， 杭州市购房者观望的情绪增大，而退房率也开始增多。

　　目前，一、二手房价格均有松动，特别是二手房价格变动大。尽管开发商口头上说限购令对他们影响不大，但已有不少楼盘提前在春节前开盘销售，现在报纸上刊登的楼盘销售广告比上两个月减少了许多，买卖双方都在观望市场。据我所知，开发商现在到处打探政府对于限购令细则的措施，希望可以及时应对。

　　天津

　　限购令出台时间：2010年10月13日

　　政策重点内容： 天津市及外省市居民家庭在 天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。其中认定范围以家庭为单位，居民家庭包括夫妻双方及未成年子女。

　　实施时间：从2010年10月13日起，没有明确的截止时间。

　　市场反应

　　有利于 天津环城以及远郊楼市发展

　　“限购令”确实给 天津的开发商带来了一定的压力，但也对开发商提出了更高的要求。在限购令实施期间， 天津的开发商对政府的调控政策非常重视，他们发现省外的一些城市的高端楼盘销售不但没有受到“限购令”的影响，反而有所上升。开发商意识到，不受“限购令”影响的都是具有价格优势、性价比高的房子，因此，当地的开发商也在合法合理的基础上不断地调整销售策略和提升楼盘各方面的价值，为长远的发展做好充分的准备。

　　“限购令”的出台在短时间内遏制 天津市内房价的上升，目前， 天津市内六区价格区间为9000元—1.3万元/平方米，对一些升值潜力高的高端楼盘的房价并没有明显影响。由于限定购房者在市内六区范围内只能新购一套商品住房，因此大批的刚需人群选择远郊置业，转移至环城四区，甚至远郊区县。这次限购令的出台，也进一步提升了环城以及远郊楼盘的卖点，有利于 天津核心区域以外楼市的发展。 天津市的限购令的调控关键在于供求关系的平衡，加大经济适用住房、限价商品房等保障性住房的建设，并不是抑制需求的“限购”。

　　成都

　　限购令出台时间：2011年2月15日

　　政策重点内容：在 成都市主城区暂时实行住房限购政策。 成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。非 成都本地居民凭纳税或社保证明可购1套住房，无法提供证明的暂停购房。

　　实施时间：2011年2月15日起

　　市场反应

　　出台前三天成交量增长郊区别墅盘受益

　　从 成都“限购令”的细则来看，并没有想象中的“恐慌”。第一， 成都只是对主城区暂时限制，郊区不列入范围。第二，对于非本地居民，没有规定纳税和社保时间。相对于北京等城市而言， 成都“限购令”相对要温和一些。

　　我个人认为，对于主城区房价的控制，是有利于 成都房地产市场平稳发展的，因为 成都市主城区之一的武侯区最新的商品房挂牌均价已经高达11065元/平方米，这个数据还是挺高的。不过在 成都“限购令”出台的前三天，也就是2月13日—15日， 成都出现了一股罕见的“购房潮”。有数据显示， 成都市主城区这三天成交住宅合计4368套，日均成交量均已经接近1500套，成交量急剧增加，从这个数据可以看出，对于“限购令”还是有很多购房者有担心和顾虑的。

　　另外，即使房价过万的 成都主城区跌的空间还是很小，首先是主城区可售楼盘都不多，不过“限购令”出台后，主城区的高端楼盘销售还是面临不小的压力，特别是一些面积比较大的户型。但对于别墅楼盘来说，因为 成都大部分别墅楼盘都在郊区，所以会在很大程度上刺激别墅的销售，可以说限购将加速 成都房地产发展相对落 后的郊县发展，这对于郊区的房地产开发商而言，也会是一个好时机。

　　福州

　　“限购令”出台时间：2010年10月10日

　　政策重点内容：行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)，只能在本市五城区新购买一套商品住房；对于能够提供在本市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市五城区购买一套商品住房。

　　实施时间：2010年10月10日至12月31日

　　市场反应

　　交易量在短期内呈现下降趋势

　　从去年底开始，银行信贷紧缩和调控下低迷的销售市场，让开发商的资金链遭受严峻的考验，尤其10月份的“限购令”一出，直接冲击了 福州的市场需求。大部分开发商仍持观望态度，迟迟不愿降价销售， 交易量在短期内呈现下降趋势。一小部分大开发商还是持较为乐观的态度，表示“限购令”只是国家楼市宏观调控政策的暂为临时政策，实施期间开发商将会走务实路线。在房价方面并没有表现出大幅度的下跌，开发商也没有太大的降价动力，基本维持原定价格，在售价格区间在8000元—4万元/平方米。

　　福州市的“限购令”截至去年12月31日，这种临时性措施对成交量有一定影响，但政府如果能制定一个长期政策效果将会更加明显。一方面“限购令”主要是抑制改善型住宅的购房需求，一定程度上抑制了投机炒房群体。打击了投资客，使得很多投资客的资金无去处。另一方面“限购令”也挑起了购房者的彷徨观望情绪，在短期内不仅打击购房者对房价上涨预期的信心，也会动摇部分人阶段性不买房的信心。

　　南京

　　“限购令”出台时间：2010年10月12日

　　政策重点内容：已经拥有两套房产，将暂时限制购买第三套房。

　　实施时间：并没有明确执行时间

　　市场反应

　　三套房只停贷 照办合同鉴证

　　按照国务院办公厅2011年1月26日“新国八条”通知要求， 南京要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。那么，本周将是 南京“限购令”细则出台的时间。由于 南京“限购令”即将出台，开发商和购房者都将陷入观望，预计未来两三个月是市场观望期。

　　南京三套房“限购令”自颁布起就被认为是全国最严，再加上三套房停贷、契税的调整，政府抑制房价上涨的决心非常明显。但细则颁布后，第三套住房的明确界定细则迟迟没有出台。从已经实施限购的城市看，限购对一个城市的房价稳定效果是很明显的。尽管 南京“限购令”至今也一直没有实施，市民在购买一手商品住宅或是二手房时，都可以正常办理合同鉴证与过户，没有受到“限购令”的任何影响。目前 南京的房价区间在7000元—4万元/平方米。今年1月份成交量略有上升，相比去年旺季较好，而细则的影响需到真正落地实施才能显现出来。

　　郑州

　　“限购令”出台时间：2011年1月6日

　　政策重点内容：“限购令”只针对人口过密区域，2011年1月6日起，在 郑州市建成区内对人口过密区域和其他区域实施差异化的限购政策。无法提供在 郑州市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非 郑州市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在 郑州市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非 郑州市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。 郑州市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。

　　实施时间：2011年1月6日起，并没有明确截止时间

　　市场反应

　　二环内“限购”影响并不明显

　　限贷，加息，限购……为了抑制房价过快上涨，政府几乎各种手段都用到了，其中最叫绝的就是“限购令”。和其他城市不同， 郑州限购略显“温柔”，“限购令”除了规定户籍家庭和非户籍家庭的购房数量，还规定了人口过密区域，该区域基本上以市区“二环”为界，也就是二环内的楼盘外地人买房受到限制，二环以外购买权限较为宽松。

　　目前，“限购令”已实施了一个多月，从 市场反应来看，并没有取得预期的房价明显下调，甚至对楼市成交量的影响也没有预想的大，这让不少寄予厚望的购房者大失所望。虽然“限购令”对 郑州楼市并未造成较大影响，但从不断出台的政策来看，中央对楼市调控决心很坚定，影响是全国性的，因此购房者的观望情绪一定程度上也开始加剧了，市场成交量也有所缩减。为了卖房，预计随后会有楼盘打出优惠信息吸引客源，目前已有部分开发商酝酿相关优惠措施。

　　合肥

　　“限购令”出台时间：：2011年1月25日

　　政策重点内容：一年内一户家庭可新买一套房。

　　实施时间：自2011年1月25日至2011年12月31日止

　　市场反应

　　开发商谨慎出货商业地产将成热点

　　自“限购令”出台后， 合肥楼市在3天之内，成交量开始萎缩，春节期间更是进入了“冰点”，7天不足50套，到目前为止，受到市场不确定因素的影响，开发商在营销方面都很谨慎，以静观后市的为主，并没有太大应对措施。相对于开发商，很多购房者欢迎“限购令”，认为可以让有意炒房者无法再兴风作浪，并期待房价能因此降下来，但目前并没有出现下降趋势，只是涨价过快的势头已得到抑制。

　　随着全国众多城市不断加入限购阵营，投资者跨区域投资的难度将越来越大，限购效果也将越来越明显。由于只有一次购房机会，买房者将会更加慎重，购买人群的构成会更为合理。今年调控政策趋紧加上刚需的存在，开发商压力不小，开发企业或将重新洗牌。2011年 合肥房地产市场变化不会太大，受调控影响，第一季度、第二季度交易量预计会有所下降，但是受实际需求影响，政策对房价影响不大。另外，商业地产投资将会成为热点，而且2010年 合肥商业地产库存比较多，有需求也有供应，这对市场是好事，而写字楼和商业地产一样，也会进入发展的黄金期。

　　厦门

　　限购令出台时间：2010年10月1日

　　政策重点内容：同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能在 厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。

　　实施时间：从2010年10月1日起至2010年12月31日

　　市场反应

　　供应放慢 房价上涨在短期内受抑制

　　细则正式出台实施后，开发商应对限购令还是持一种比较谨慎的态度。大部分开发商普遍放慢了供应量，从去年10月份起， 厦门岛内就很少有新楼盘上市。

　　目前在卖的新盘，多数是去年推出还未售完的商品房。由于当前 厦门楼市供应量没有大量增加，因此成交量有所下降，但房价仍没有下跌趋势。岛内价格维持在1.5万—3万元/平方米，岛外均价约1万元/平方米。由于 厦门版“限购令”只限制了那些需要贷款的客户，而那些可全额付款的客户并没有受太大影响。因此，中高端楼盘的走势比中低端楼盘好，不少购房者表示，只要遇到好房子，全额付款也要寻找机会购买。

　　厦门限购令的实施，使得买卖双方都在观望。由于受限贷限购的影响，特别是一户家庭只能新购买一套住宅，将使购房者在购房时更加理性。此次限购令从一定程度上对抑制房价过快增长有一定的积极作用。

　　在 厦门，不同类型的楼盘价格和促销出现的变化不同，一些高端楼盘凭借品牌、口碑，价格相对稳定；普通楼盘价格出现一定幅度的波动，局部区域的房价出现较大降幅，一些新盘将可能调低预期开盘价格入市。

　　青岛

　　限购令出台时间：2011年1月31日

　　政策重点内容：自1月31日起，对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

　　实施时间：2011年1月31日至(未定)

　　市场反应

　　开发商拿地谨慎 商业地产较为活跃

　　限购令在短期内会给市场带来较大影响，准备购房的一些市民选择观望。限购令规定，拥有1套住房的本地居民家庭可再购1套房，但国务院最近出台的“国八条”规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新政对打击投资投机性需求确实将发挥影响，但上调二套房贷在一定程度上会灼伤市场的改善型需求。

　　面对接踵而至的调控政策， 青岛楼市交易量也小幅度下滑，但并未对成交价格造成影响。正式出台的限购令姑且不谈实质性影响有多大，但购房者的心理预期肯定是会受到极大的动摇，开发商拿地会更加谨慎。虽然限购令对住宅市场造成了一定的影响，但对于商业地产来说却是个利好。现在住宅市场被频繁调控，银行贷款收紧并压缩，而商业地产因价格稳定、银行贷款相对宽松，反倒成了规避政策风险的一种方式。春节过后，已有部分商业地产开始推货，相比住宅项目表现较为积极。（记者 王芳 钟春燕 李丹 游媚媚 杨丹丹） (来源：南宁晚报)