保监会主席吴定富:上海率先试点险资投资保障房

　　编者按

　　今年全国将新开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套。而“十二五”规划纲要（草案）也显示，5年内全国将建设城镇保障性安居工程3600万套。

　　保障房建设提速，固然令民众欣喜，但随之而来的是巨大的资金需求和对机制设计的考验。如何圆满完成3600万套的任务，让相关各方均满意，已是这几天“两会”的讨论焦点之一。本报记者就这一话题采访了多位代表、委员，以呈现各方观点。

　　保障房众人谈：机制设计应先行

　　资金筹措

　　保监会主席吴定富：

　　上海率先试点险资投资保障房

　　“参与保障房建设”是参加今年“两会”的保险业代表、委员的议案、提案共同的关注点。中国保监会主席吴定富昨天就此回应说，保监会正在研究保险企业投资保障房的准入机制，上海将成为保险资金投资保障房建设的试点城市。

　　吴定富是在十一届全国人大四次会议上海代表团的开放团组活动上对媒体作上述表示的。

　　吴定富在回答《第一财经日报》提问时表示，保险资金的特点是将防范风险摆在第一位。保监会将根据相关法律法规和保险业的特点，研究保险资金投资保障房建设的准入制度和规则。

　　他说，上海正在建设国际金融中心，保监会将和上海市政府合作，将上海市作为保险资金投资保障房建设的试点城市，“目前试点工作正在开展。”

　　目前，全国保障房建设资金的主要来源为：中央财政拨款约占总投资的10%、住房公积金贷款约占10%，三是各地政府从土地出让金中划拨 10%~20%。世联地产的报告显示，完成今年的保障房建设，资金缺口至少达5000亿元，各地政府亟须向社会融资。

　　此次“两会”上，全国政协委员、中国人寿集团总裁杨超和全国政协委员、中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲均在各自的提案中建议保险资金参与保障房的投资和管理。

　　杨超表示，保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定等特点，非常适合参与保障房的投资和建设。马明哲认为，保障房建设不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。同时，也有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，能有效规避市场波动给保险资金带来的风险。

　　此前，重庆市和上海市政府在保障房建设中，都曾向保险资金抛出过“绣球”。而北京市金融局也曾于去年组织7家保险资产管理公司，探讨运用保险资金参与保障房建设。

　　去年保监会发布了《保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金投资不动产暂行办法》等系列文件，但未明确保险资金能否投资保障房。杨超建议，保监会在已出台的这些制度的基础上，进一步制定并出台保险资金投资不动产、基础设施、养老养生设施和股权投资等方面的实施细则，并由保监会、住房和城乡建设部等部委牵头，尽快出台保险资金参与保障性住房投资及管理的相关细则。

　　马明哲则建议，保险企业可设立投资保障性住房的专项基金，按照“政府主导、商业化运作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。由于保障性住房的投资收益不高，他还建议政府对保险资金参与保障性住房项目给予一定的税收优惠政策。

　　（记者 陈姗姗 俞燕）

　　上海：资金来源将是多渠道的

　　全国人大代表、上海市委书记俞正声接受《第一财经日报》记者采访时表示，关于保障性住房资金来源的具体安排，中央很快会下发文件说明，资金来源将是多渠道的。当本报记者进一步询问是否财政、银行等渠道都会参与时，俞正声回答说“都有可能”。

　　全国人大代表、上海市市长韩正接受本报采访时表示，公有产权的经济适用房能使一部分中低收入群众圆住房梦，去年上海在这一项上解决了2000多户，这只是个试点，将逐步完善政策，前几天申请购买经济适用房的条件就进一步放宽了。

　　韩正还说，前几天他收到一条短信，是一位记者采访一名经济适用房申购者时的感受。记者发给了住房保障和房屋管理局（下称“房管局”）局长，然后局长转给了他。短信里说，在政府经济适用房登记时，感受到了登记人“手在抖，心在笑”。韩正说：“我已经把这条短信留在手机里，我想会永远留在手机里，这是人民群众对我们的要求，也是一种期盼。”

　　韩正表示，上海解决住房问题主要靠两方面，一是筹措保障性住房，二是通过法律、经济等必要手段调节房地产市场，“我们已经出台了贯彻中央国八条的12条措施，相信只要认真抓好措施的实施，调控目标一定会实现。”

　　目前，上海的保障房建设占上海每年住房建设总面积的比例已超过60%。上海今年将新增各类保障房约22万套。

　　上海主要通过土地出让金净收益、住房公积金增值资金、财政专项资金等多种渠道，落实廉租房保障资金。上海市住宅建设发展中心主任陈为曾对媒体表示，上海的保障房建设主要是以政府出地、企业出资的合作方式，运用市场运作模式来整合资源。

　　根据上海市房管局的数据，截至2010年底，上海累计开工建设经济适用住房超过1000万平方米，当年完成开工403万平方米、竣工200万平方米。

　　2011年，上海新开工和筹措保障性住房的总体目标为1500万平方米，其中经济适用住房约500万平方米、动迁安置房约800万平方米、公共租赁住房开工和筹措200万平方米；当年总体供应将达到1150万平方米。而“十二五”期间上海的规划是：每年建1200万平方米以上，五年提供100万套。

　　（记者 宋冰 陈姗姗）

　　昆明市市长张祖林：

　　鼓励老国企出地或出钱

　　全国人大代表，昆明市市长张祖林接受《第一财经日报》专访时表示，今年昆明将建设11.4万套保障房，市政府将鼓励一些老国企参与公租房、廉租房的建设，这些国企既可以出土地，也可以出资金。

　　张祖林表示，昆明保障房的资金来源，一部分来自财政；另外，有的国企有“退二进三”（退出第二产业，进入第三产业）的用地，市政府可以依照法律法规，改变这些土地的性质，政府出资，同企业一起用这些地来为相应企业的中低收入职工解决住房；其他保障房则是敞开供全市申请的，建设资金全额由政府出，“今后哪怕贷款也要把它做下来。”

　　张祖林表示，政府融资在昆明的保障房建设中将扮演重要的角色。为此，市政府将搭建一个平台，动用各种资源，包括土地资源、产业资源及一些国有资产，用于偿还保障房的银行贷款，而且“银行贷款只是一部分，大的资金还是由政府来出”。

　　张祖林还欢迎保险企业进入保障房市场。他表示，建设方偿还这部分资金时，政府财政可予以贴息。

　　（记者 聂伟柱 实习生 云扎布）

　　工行行长杨凯生：

　　银行有参与热情

　　全国政协委员、中国工商银行行长杨凯生也对《第一财经日报》记者表示，民间资本和银行都有参与保障性住房建设的热情。

　　“关键是要把保障性住房的运营模式明确下来，银行是愿意参与的，关键是还款的来源要落实。比如去年工行参与棚户区改造，几个月内就投入了60亿元资金，我们还是很积极的，”杨凯生说，“这个还款来源都是和当地政府商量、能够落实的，银行就积极投入了。至于投资回报率和利润，并不一定要很高，起码利息和本金要能收回来。”

　　（记者 萧遥）

　　河南洛阳：40亿=财政出资+公积金+国家补贴

　　全国人大代表、河南省洛阳市市长郭洪昌告诉《第一财经日报》，洛阳今年需开工建设的保障房超过100万平方米，涵盖廉租房、公租房、经济适用房、棚户区改造和农村危房改造等，需投入近40亿元。

　　除直接由财政出资外，郭洪昌透露，洛阳市已获住房和城乡建设部批准，将在该市试点利用住房公积金贷款来支持保障房建设。

　　“（洛阳）12亿元的公积金平时老在那里趴着，试点后将得以支持洛阳的保障房建设。”郭洪昌说，洛阳市还正向国家争取补贴政策试点，以尽可能减少资金缺口。

　　（记者 许可新）

　　北京兆泰房产董事长穆麟茹：

　　政府可通过免除土地出让金提供财政支持

　　全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麟茹对《第一财经日报》记者表示，保障房建设的资金缺口需要政府调节，不过杠杆在政府手里。首先，地方政府财政未必需要直接出资，而是可以通过减少甚至免除土地出让金的方式提供财政支持。

　　至于剩余部分，由于在房地产开发过程中，企业运作有一定的规律，因此可以开始由企业出一部分，然后通过银行信贷的方式融资，最终应该能保证有百分之几的回报率。

　　（记者 孙书博）

　　机制设计

　　大恒集团董事长张家林：

　　退出机制要明确

　　全国政协委员、中国大恒（集团）有限公司董事长张家林对《第一财经日报》表示，社会资本参与保障房建设，需要解决几个问题，首先是回报率，公租房每年的投资回报率可能只有3%~4%，未必能达到资本回报的要求，“如果达不到，就只是赔本赚吆喝，那就不可持续。”

　　“另一个可能遭遇的问题是权证。公租房没有权证，如果由保险资金或其他基金来购买，最后这些房子什么权证都没有，在企业的资产负债表上是什么？递延资产还是无形资产？无法确定。”张家林说，“公租房能否有一个权证？要让资本投资得有点凭证。”

　　“另外还有退出机制。以前VC（风险投资）不愿意投创新型企业，因为没有‘出口’。有了中小板之后，VC就愿意追着好企业去投资。现在，保险资金、社保基金投了保障性住房之后如何退出，将来谁来接盘，也是个问题。”

　　张家林表示，目前这几个“门槛”都是空白领域，不能简单停留在口号上，“最终还是需要有高层次的机制设计来统筹考虑。”

　　全国政协委员、南华置地有限公司董事张赛娥对本报记者表示，政府一定要设计明晰的机制来解决保障房的资金筹措问题，“政府如果能提出明确的成本和利润率，会有很多开发商愿意投资，因为投资商品房的资金回报率高，但风险也高。保障性住房的收益就比较稳定。”（记者 萧遥）

　　同济大学副校长郑惠强：

　　险资进入前应出台相应政策

　　全国政协常委、民盟中央副主席、上海市委主委、同济大学副校长郑惠强表示，当前，我国公共租赁房主要由政府出资建设，市场化程度较低，这对政府财力投入的充足性和可持续性是严峻的考验。

　　郑惠强向全国政协十一届四次会议提交的一份大会发言指出，保险公司投资公共租赁房的最大障碍是制度制约。去年9月，中国保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，放开了保险资金进军不动产的禁令。但《办法》明确规定了“三不准”原则，即不准投资或销售商业住宅；不准直接从事房地产开发建设；不准投资设立房地产开发公司。按照这个《办法》，保险资金理论上不被允许介入公共租赁房。

　　郑惠强就此建议允许保险资金通过定向募集等方式参与公共租赁房建设；或由政府成立保障性住房投资建设公司，负责项目的运作，并通过发债融得保险资金；或允许保险资金购买政府建设的、有优惠政策支持的、政府承诺担保和回购的公共租赁房，通过出租获取长期、稳定的收益。 （记者 萧遥）

　　企业角色

　　中信集团前董事长孔丹：

　　央企应配合政府建保障房

　　全国人大代表、中信集团前董事长孔丹接受《第一财经日报》专访时表示，前些年中国的房地产市场的确存在问题，对保障房的投入不够，导致了一些社会矛盾，这不仅是一个经济问题，也是一个政治问题，因此加大保障房供应才是根本的解决之道，而这也是政府的公共服务职能。

　　孔丹介绍说，中信集团旗下中信新城房地产有限公司去年3月在北京亦庄以52.4亿元拿下的瀛海名居北地块，建筑面积超过39万平方米，其中有10万平方米属保障房，包括经济适用房和经济租赁房。

　　他说，这10万平方米，中信投标的土地价格超过1万元/平方米，而政府回购的房价为6000~7000元/平方米,“这样我们就对保障房建设作了很大贡献。”

　　孔丹还强调一二级市场开发的联动。他说，在亦庄地块上，中信搞的是一级市场开发，包括土地的整理，这是一种微利开发——这个工作通常由政府来做，但也需要开发商的支持。同时，中信也在比较合适的二级市场投标，比如四川的都江堰市。

　　孔丹认为，保障房是政府的公共职能，不应该是企业的责任，但是企业应该配合。主业为房地产的央企参与一级市场开发，本身就能配合政府履行公共服务职能。亦庄的保障房和市场化住房是在同一区域内，这样，保障房的住户也可以享受到整个区域的商业配套。

　　从他的角度看，中信将不会再走过去那种“单做一个盘、谋取高利益”的发展道路。

　　孔丹还认为，今后全国的土地招拍挂将采用类似瀛海名居北地块的模式，不再是价高者得，而是更重视开发商的综合实力，因为简单的土地出价只会抬高房价。可以预计，全国各地的商业房地产项目，特别是大盘，都必将包含一定比例的保障房。

　　孔丹最后表示，房地产企业帮助政府建设保障房、加大保障房的供应，能够调整房地产市场的供求关系，这样，房地产市场才能更开放，市场化用房的发展也就有了更好的机会。（记者 李晓晔，实习生 洪偌馨）

　　运行监督

　　河南省信阳市市长郭文瑞：

　　更关心建设质量与审批公平

　　全国人大代表、河南省信阳市市长郭文瑞告诉《第一财经日报》，当前该市的保障房建设资金缺口并不明显，主要还是依靠财政投入。

　　郭文瑞表示，相对于资金缺口，他更关注保障房建设的安全和申请的公平问题，“如何保证‘低价’的保障房不出现质量问题，如何让保障房的申请和审批不存在把关不严、徇私舞弊等情况，才是我最关心的。”（记者 许可新）

　　建设重点

　　湖北省统计局副局长叶青：

　　政府应重点建廉租房

　　全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青对《第一财经日报》表示，2011年全国建设1000万套保障房，需要1万多亿元资金，建设重点不应是公共租赁房，而应是廉租房——政府应保障最低收入者的住房。

　　叶青建议，房地产改革要推行“三三制”，即1/3的居民享受廉租房，1/3在市场上租赁，1/3购买商品房。

　　叶青认为，“夹心层”比起最低收入者来，收入要高一些，要鼓励他们在市场上租赁房屋。这方面，政策上要支持开发商进入租赁房市场，尤其是一些国有开发商。（记者 牛智敬）