“新楼市限购令”发威 昆明楼市连续3天零成交

　　当日成交量0套，成交面积为0m2，成交金额0万元，成交均价为0元/m2这是昨日昆明市房产信息网上“昆明市楼盘现售排行”中显示的数据，并且这样的情况已持续了多日。

　　3月1日起，随着房地产市场“新昆十条”正式实施，在史上最严“限购令”的作用下，昆明楼市似乎进入了“速冻期”。在这样的大背景下，房产中介、开发商以及准备购房、卖房的人到底是一种怎样的心态和表情？而在这种心理预期的助推下，或将勾勒出一幅昆明未来楼市的“生态版图”。

　　房产中介：靠收租房中介费过日子

　　“限购令”的出台，对于昆明房产中介公司影响很大，多家中介公司店面上均出现买房成交量为零的情况。

　　记者走访了昆明安都、房博士、家和兴、敏通等多家房产中介公司。在对3月1日-4日的房屋买卖成交量调查中，多家中介的营业部成交量均为零，只有少数中介公司保持了与去年同期相差不大的成交量。

　　“"限购令"使过户非常麻烦，不仅手续增多，而且时间变长，而我们只能按交易额的2%来收取中介费。”家和兴房产中介的邵先生觉得，在中介费没有增加的情况下，现在付出的劳动要比以前多了不少。

　　买卖二手房的成交量下降，但由于多方因素的影响，租房人数却不断增多，房租价格上涨，一些房子的房租较去年同期相比每月涨幅超过500元。

　　在西园南路一家房产中介内，虽然这段时间没有卖出房子，但一天有1套左右的房子租出让店主李女士日子不算难过。“受"新限购令"昆明主城区及呈贡县行政区域内居民家庭不能买第三套房子、非本地户籍居民家庭纳税一年才能买房等政策的限制，让持观望态度的人不在少数。房子不好卖了，所以我们只能靠租赁房屋从中收取中介费来过日子。”李女士介绍，目前收取的中介费大多还是一个月的房租。

　　对于最近一段时间的房屋售价是否受到影响，多家中介公司的负责人表示新政策出来市场有个过渡期，目前房价还算稳定。

　　一位中介公司负责人表示，公司业务今年将发生转向，主要精力是开拓商铺、写字楼、公寓市场等。

　　开发商：观察期不急于调整营销

　　随着“新昆十条”政策的付诸实施，3月1日、2日、3日昆明主城商品房：成交0套，成交面积为0m2，成交金额0万元，成交均价为0元/m2。

　　“"新昆十条"实施是零成交出现的原因。但有两个问题要明确：上个月的27、28日，因为知道新政将实施，怕受影响，大量成交房源提前进行了合同办理，成交量出现了挤压式集中放量；另外，"新限购令"实施细则是3月2日才出来，这也影响到了房产交易中心实际业务操作。预计随着业务的正常开展，零成交不会一直持续下去。”昆明佳达利房地产开发有限公司市场策划部经理刘建强认为。

　　记者在一些在售楼盘的售楼部看到，看房的人不多。一些销售人员表示，因为本来就是尾盘，来看房的人并没有太明显的减少。但从他们与购房者的接触来看，“新昆十条”最直接的影响是对购房者心理上的影响，很多购房者在此时都选择了观望。

　　开发商也选择了观望。楼市“新国八条”调控政策出台后，开发企业无一家申报商品房预售许可证，昆明市住建局也未发一个许可证，使得整个2月份无昆明新项目上市销售。

　　一位业内人士坦言，除了政策影响和处于传统淡季原因外，从今年起商品房预售实施新的管理规定，提高了预售门槛，经规划审批为7层(含7层)以下的商品房预售项目，必须在完成结构工程并封顶后，才能审核发放预售许可证，一些项目也被拦在门槛之外。“项目还没有上市的开发企业，也处于观望阶段，调整营销的决策还没有这么快。”

　　市民：买房、卖房陷两难

　　“新限购令”的出台，让准备买房、卖房的市民陷入两难的境地。

　　汤先生是怒江人，来昆明工作多年。2007-2009年在昆明先后购买了两套房子，一套云岭天骄的房子70多平方米，另一处90多平方米。为了将自己的家人接到昆明一起生活，汤先生和自己的妻子决定将小户型的房屋卖掉，重新再买一套大户型的。但“新限购令”的出台让他乱了阵脚，最近一段时间对于政策的变化他持续关注。“我卖掉一套，然后再买一套算可不可以，我一直都没弄明白。”

　　对于政策揣摩不透让他放缓了买房的打算，而不断走高的房租让他决定租一套房出去，以缓解买第二套房的贷款压力。

　　广东人邓女士与丈夫来昆也有多年，并有一双儿女。由于早年亲戚从事着房地产方面的工作，她在昆有多套房产。今年她决定出售其中的一套，但赶上“新限购令”出台，让她犹豫不决。看着眼下房租都在涨，她把佳园小区的一套房租从每月1400元涨到1600元。

　　邓女士表示，她会一直关注政策的变化，至于何时卖房以后再做打算。

　　观察

　　急需回笼资金的开发商

　　将率先打响降价“发令枪”

　　可以这样说，在高房价遭遇“新版限购令”后，购房者与开发商、购房者与卖房者之间的心理博弈更加明显。因为昆明楼市购房者中有40%以上的是州市及省外的居民，“新版限购令”实施后，昆明的房价会降吗？

　　说出现“涌现退房潮”有些勉强

　　根据昆明市房产信息网上公布的退房公示，1月昆明共退房13笔(合计18套)，在中旬出台“限购令”之后，退房共8笔(合计11套)。而2月的退房情况截至昨日仅公布了2笔(合计2套)。退房大部分原因是由于限购令出台之后，银行贷款政策紧缩，首付款比例增加，超出买受人承受能力，买受人只能办理退房手续。

　　“退房潮是否存在，有多少人在退房，那得看销售的楼盘总量是多少。”一些房地产开发企业都不约而同地提到退房合同在楼盘交易总量中所占的比重。

　　某楼盘销售部相关负责人说：“我卖出1000多套房，才有2个退房合同，这很正常。仅仅因为一些楼盘出现个别的退房或者转让现象，就来说昆明涌现退房潮，有些勉强。”

　　成交量继续萎缩只是开始

　　2月份，昆明楼市成交量在假期和政策叠加作用下出现大幅下滑。来自明市房产信息网统计数据显示，2月份昆明主城四区商品房共成交4611套，总成交金额为26.66亿元，成交面积为41.98万平方米，分别环比降幅为63.4%、63.2%、63.5%。

　　云南省财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授表示，“新版限购令”可以有效对投资性、投机性购房进行限制。经过调查，昆明楼市购房者中有40%以上的是州市及省外的居民，因为非本市户籍居民家庭最多只能在昆明买一套房，这将导致成交量下降，预计3-4月间，包括拟购房者、开发商以及业主将处于观望期，房价大涨、大跌的可能性都不大。

　　昆明佳达利房地产开发有限公司市场策划部经理刘建强表示，“新版限购令”对居民家庭存量房有了限制，即使是符合条件并且有能力再购房的家庭，也会因为目前的房价水平而保持观望。这将导致昆明楼市3月份成交量继续萎缩甚至进入“冰封期”，一直坚挺的房价或将受到冲击。

　　开发商资金压力比较大

　　“如果"限购令"持续时间较长，随着需求减少，开发商选择降价也是符合市场规律的。”

　　一位不愿透露姓名的房地产开发企业负责人表示，即使以“假离婚”这样的方式可以规避“限购令”买房，但可能只是个案，因为所冒的风险和代价太大。另外，整个市场的交易难度加大，买的房子不一定卖得出去。“因此，"限购令"的作用并不会被所谓的规避方式所抵消。”

　　他认为，目前房价很难下降的原因，是在售楼盘基本已处于清理尾盘的阶段，回笼资金情况比较理想的情况下，开发商是没有动力去降价的。“但开发商整体面临的资金压力是比较大的：首先，昆明土地价格高位运行，开发成本高且缴付比例要求提高；其次，银行收紧开发贷款；最后，因为昆明去年的开发模式以城中村改造为主，这种模式使得开发商的资金运用周期较长，且效率较低。”

　　“对于新上市或急需回笼资金的楼盘，开发商将加大营销工作板块的力度，比如率先采取降价10%-15%的方式刺激需求，但其销售规模达到40%-60%之后，售价又将稳定下来。”该人士坦言，调控政策给了开发商对今后市场不好的预期，将减少拿地规模或甚至不参与拍卖，因此今后的供应量下降以及因为限购导致的需求逐渐平衡影响，昆明房价又会稳定下来。(首席记者 廖治国 记者 孟俊 实习生 张识茹)

　　作者：孟俊 张识茹 (来源：云南网)