万科去年净利增近37%负债率上升 王石涨薪近3成

　　万科去年净利增近37%_王石涨薪近三成

　　规模扩张致负债率上升

　　黄树辉

　　内地房地产领跑者万科A（000002.SZ）在2010年销售规模首破千亿的同时，各项经营指标也全面超越上一年度。

　　在万科集团董事局主席王石游学美国、万科数位高管离职以及国内房地产调控不断加码背景下，外界普遍将关注的目光投向万科集团总裁郁亮。

　　年报还显示，王石去年年薪为740万元，郁亮年薪680万元，持股量较上一年度未有变化；而2009年王石年薪为590万元，郁亮年薪520万元。因此推算出，王石薪水上涨了28.8％，郁亮年薪的涨幅则达到了30.7%。

　　郁亮在万科的新闻稿中则特别强调，万科在立足千亿起点的同时，需要再一次考虑如何发挥经营规模的优势，并解决管理复杂度提升的挑战。而由此引发的万科职业经理人制度，或在未来出现不小的变局。

　　多项经营指标向好

　　根据万科3月7日晚发布的2010年年度报告，万科在2010年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%，成为首家年销售超过千亿的住宅企业，并连续第三年问鼎全球住宅企业销售冠军。

　　在销售规模剧增背后，2010年万科归属上市公司股东的净利润为72.8亿元，较2009年增长36.65%。全面摊薄净资产收益率16.5%，较2009年上升2.2个百分点，较2008年上升3.8个百分点，回到了历史高位。

　　最值得关注的是，万科在2010年的各项经营指标也全面超越2009年，而销售费用率、净负债率则降低到2007年以来的最低点。

　　从目前已发布房地产企业年报看，万科的净利润增速并没能超越保利地产和碧桂园。公告显示，保利地产去年实现净利润49.20亿元，同比增长39.80%，而碧桂园实现净利润42.91亿元，同比上升约96％。

　　但万科的市场占有率获得进一步提高。受政策环境和市场形势变化的影响，2010年全国商品房销售面积和销售金额分别为9.3亿平方米和4.4万亿元。以销售金额推算，万科2010年在全国的市场占有率为2.46%，而2009年为1.6%。

　　快速周转使万科盈利能力有所提升。2010年万科房地产业务结算毛利率29.75%，较2009年上升7.76个百分点，结算净利率15.52%，较2009年上升3.27个百分点。

　　规模扩张致负债率上升

　　大量未结算面积为万科未来业绩增长也留下机会和挑战。2010年万科结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别同比减少25.3%和增长3.6%。

　　与之对应，万科的已售未结资源规模则显著上升，截至2010年末万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。

　　万科年报称，这些待结算资源大部分将在2011年参与结算。万科董秘谭华杰表示，万科全年新获取项目87个，截至2010年末万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平方米，基本可满足未来两至三年的开发需要。

　　根据万科此前向《第一财经日报》提供的数据推算，去年万科在2010年拿地合计支付地价款约567亿元，在国内各地产商中排名第一。其中，拿地总金额较2009年同比增长约123%，平均楼面地价同比增长31.9%。

　　大量新增项目也导致万科的负债出现增加。年报显示，2010年万科账面总资产负债率同比有所上升，至74.69%，2009年万科负债率为67%。

　　谭华杰解释，上述期末账面总负债中46%是预收账款，高达744亿；预收账款并非真实负债，未来将陆续转为结算收入。扣除预收账款后，万科负债仅占总资产的40.2%。2010年末万科净负债率下降至17.5%，这是2007年以来的最低水平。

　　另一个值得关注的问题是，万科去年的销售均价出现大幅飙升。根据年报推算，万科2010年的销售均价为每平方米12049元，较之2009年的每平方米9557元，同比上升26.1%，这一增长幅度高于保利地产和碧桂园。