来源：经济参考报
“十二五”规划纲要草案提出，2015年，城镇 化 率 将 从2 010年 底 的47 .5 %提 高 到51.5%。城镇化将成为下一步推动中国经济社会发展的“引擎”。城镇化和房地产市场是怎样的关系？应该建立怎样的房地产市场来促进城镇化？
《经济参考报》与和讯网联合主办的“两会高端访谈”第二场“城镇化———中国经济的引擎”，邀请到全国政协委员、清华大学教授蔡继明，全国人大代表、山西华宇集团总裁赵华山，著名经济学家华生，共同“号脉”城镇化。
城镇化还是城市化？
蔡继明：全世界城市发展规律都是从小城镇到大城市，到特大城市。小城镇是逐渐减少的，如果还有，是围绕着大都市作为卫星城和都市群才能够生存。从这个角度来说，人口集中的方向是逐渐进入大城市。
华生：全世界都说城市化，城市化里包括了小城镇的发展，西方漂亮的全是小城镇。提城镇化正好损害了小城镇的发展。为什么呢？因为我们的镇和市是个行政概念，是有级别的，如果是个市你就可以设多少个局，多少个编制，甚至连警察都有多少个，如果是镇就什么都没有。
实际上我是赞成多元化发展的，但我们现在要注意两个问题：
一是市场经济是有规律的，从农村边远的中小城市向沿海地区发达、大中城市、城市圈移居，这是城市化的潮流，美国、日本、韩国所有成功的地方都是这个规律。
二是我们说的是协调发展，但实际上做的是“特大城市化”。你要想发展小城镇、中小城市，怎么做呢？就要把就业、投资、机关摆到哪儿，这样人就跟着去了。国外不讲城镇化，而讲城市化，但美国政府不在大都市，世界上最牛的跨国公司总部都在小城镇上，很多世界著名的大学也都在小城镇。
赵华山：城镇化和城市化我还是同意“城市化”。中国城市化和工业化是紧密结合的，不要担心城市都建在东南沿海，因为目前东南沿海经济比较发达，那边城市发展得比较快，过一段时间随着西部大开发、中部省份的崛起，那边的经济也会慢慢地繁荣起来，那边的城市群落也会慢慢地发展起来。
畸形房地产市场阻碍城市化
蔡继明：城市化和房价上涨不是矛盾的，而是相辅相成的。没有房地产的健康发展很难推进城市化，而城市化进程的加快，肯定对房地产市场会起到极大的推动作用。人们之所以把两者对立起来，是因为现在的房地产市场是畸形发展。如此高的房价会让人“望房兴叹”，不仅城市原有的居民买房困难，进入城市的农民更不用说了，这样的城市化肯定会受到严重的阻碍。不仅如此，高房价又吸引了大量资本从实体经济向虚拟经济转移，我们的制造业和其它服务业发展都会受到压抑，这就是所谓“一业兴旺百业衰”。另外，如果居民毕生收入的绝大部分都投入在房地产上，那么就不大可能有更多的货币用于其他的消费，城市化进程肯定会放慢。
华生：为什么城市化和房地产产生了矛盾？确实是因为走城市化道路的过程中出现了一些问题。几年前我就说过，我们走的是一条畸形的城市化道路，主要搞的是土地的城市化和基础设施的城市化，但是没有人口的城市化。我们现在城市户籍人口增加非常少，进来的农民工有一亿多，接近两亿，基本是没有住房的。
实际上，如果我们城市化道路走对的话，房地产本身的发展应该对城市化有推动作用，不会造成房价过高的上升，使得居民不能承受。回头来看，日本和韩国在有将近40%至50%的人口移居到城市的年代，房价一直是大家都能够负担起的。从农村、小城镇来的人到大城市、到沿海地区来集聚，这是城市化的普遍过程。因此，城市化的主要任务是如何让这些人“安居”。
赵华山：无论是新“国八条”还是“限购令”，对房地产市场肯定有影响，但是对解决城市化进程中普通老百姓的住房问题是没有用的。对于解决城市化过程中居民住房问题，我认为政府还是应该发挥重要的作用，建议大量建公租房、廉租房。作为房地产业，也应该通过加强廉租房的建设，挤出需求，另外通过增加供给来规范房地产市场。只有把这两个问题都解决好的时候，我们房地产业才能健康地发展，城市化的进程道路才是顺畅的。
华生：我们为什么关心房地产呢？因为这是中国今后二三十年经济增长大背景就是城市化，城市化是现在中国最大的国情。中国的城市化刚刚进入加速期，几亿人口要进城市，需要住房，需要基本建设和基础设施，所以经济增长是有保证的。在这个过程当中，因为是搞市场经济，只要制度框架是对的，房地产业就会蓬勃发展。
保障房和商品房都要抓
华生：真正要解决现在房地产的问题，要从根本上扭转一些基本的思想。保障房要提供，商品房的价格也要下来。现在成交量下跌，价格不下跌，这是最坏的结果。我们需要的是价格下跌，大家能买得起，同时成交活跃，经济发展才有动力。
赵华山：现在的问题是，你既然承认商品房是个商品，就应该认同它的价格是由市场决定的，我们是市场经济。现在为什么房子疯涨？就是供求关系失衡，需求大，供给小，肯定价格还要涨。第一，加大公租房、廉租房、保障性住房的建设力度，可以释放出一部分需求。第二，加大供给，多盖房子，加大供给可以把房价打下来。
华生：加大供给是一方面，客观地说我们这些年房子盖了不少，问题是需求膨胀得太快了。现在应该说政府采取的措施，既增加供给又控制需求这个思路是对的，但是我反对限购，方法错了以后达不到目标。回过头来看看日本、韩国，他们的人均国土面积比我们还紧张，但做得比我们成功。他们采取的办法很简单，第一，你要是买多套房的话，让你赚不了钱。日本当年城市化高速发展的时候，第二套出售的税率是70%，就是说你赚的钱70%交给国家，这样大家就觉得不值得买多套房了。第二，征收高的保有税，在韩国买别墅保有税是4%。按照韩国的办法，北京3000万元一套的别墅，一年要交120万元的保有税，北京的别墅马上会被基本拆掉，盖成高楼了。
蔡继明：在保证能向最低收入阶层提供保障性住房，给投资者留有一定空间的前提下，绝大多数住房应该作为商品房提供给消费者，这样房地产行业才能够健康地发展，促进城市化的进程。
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