办理二手房资金监管防范交易风险

　　4月19日，沈阳市房产局市场产权处处长张绿波告诉记者，随着房地产事业的快速发展，新建商品房的供给量呈逐年递增趋势，改善性购房的群体也随之加大，大量二手房进入交易市场。办理二手房资金监管可防范二手房交易风险。

　　买房

　　交完契税付全款

　　风险等级：★★★

　　案例：市民刘先生通过中介公司在铁西区选中一套二手房，缴税后，一次性给付购房款50余万元。在办理更名过户期间，刘先生接到铁西区房产局工作人员通知，其所购房产因卖房人涉及其他法律诉讼而被法院查封，无法进行更名过户。卖房人也失踪了。迹象表明，刘先生索款将经历漫长的诉讼周期，追回全款已不可能。

　　点评：买二手房选择资金监管可以防范此类风险的发生，因为在交易完成前买房资金处于“监管”状态，只有在交易完成时资金才转给卖方，否则退给买方，实现“钱证两清”。

　　轻信中介先交钱

　　风险等级：★★★★

　　案例：六十余岁的张先生在某房产中介看中一套二手房，据中介介绍，此房目前出租开麻将社，经商定以28万成交。应张先生要求，中介及所谓房主带其看房，当时屋内人较多，没有人在意几人出入。随后在中介见证下，签订买卖协议，张先生将28万元交中介托管，并约定办理交易时间。至时，中介和卖房人未到场，联系电话关机，张先生赶到中介处查看，发现已经关门走人。再一了解，该房并未挂牌出售。

　　点评：个别中介公司和“黑中介”违法经营，甚至以牟取非法利益为目的，直接导致房屋交易风险的频繁发生。针对个别中介机构的不法行为，建设部［2007］274号《通知》明确要求，中介机构不得代收代付房屋交易资金。张先生如果选择资金监管，完全可以规避被骗。

　　交完全款不过户

　　风险等级：★★★★

　　案例：刘女士2008年为方便孩子上学，在沈河某小区花费近40万元购得一处二手房，当时该房尚有一年多的贷款未还清，房主称急于用钱，要求先收全款，刘女士可先入住，并将房证、契证交给刘女士，约定贷款到期还清后再办理过户手续。2009年初，刘女士在家门上看到法院送达的执行通知，经了解得知，原房主因经济纠纷被起诉，应原告申请，该房产已被司法保全查封，找房主已无踪影。

　　点评：占有房屋并持有非名下证件，只能表明对房屋具有占有使用权，不具有产权，一旦产权人反悔或因其它原因出现纠纷，使用人便丧失主动权。此时，如果使用人全款付清，追讨将难上加难，最后落得房款两空。

　　卖房

　　房款未齐先过户

　　风险等级：★★★

　　案例：2009年，家住皇姑区的鲁先生通过中介公司，将自有一套房产以50万元卖给方某，在中介所魏某见证下，双方约定方某首付20万元，余款30万元通过贷款还清。随后鲁先生配合方某办理房屋更名过户手续。时过多日，鲁先生找方某、魏某讨要30万元尾欠款时，两人已杳无踪迹。鲁先生通过各种方式查找方某、魏某下落。同时通过查询所售房产情况得知，方某已用房产以典当方式取得30万元典当款。鲁先生向法院提起民事诉讼，经历两年多的诉讼历程，最终才算将房产追回。

　　点评：贷款购买二手房，卖房人在收到部分购房款后，要配合买房人办理房产更名过户以申请贷款。正常情况下无风险，一旦购房人因不具备贷款条件或人为恶意造成贷款不能，卖房人将收不到售房全款；买房人一旦变卖房产或持房屋所有权证恶意进行典当、拆借后卷款潜逃的风险，卖房人钱、房两空。资金监管业务可以同时监管首付款和贷款，保障买卖双方“钱证两清”。

　　案例：刘女士准备出卖一套自有住房，经房产中介挂牌出售。来沈经商的张先生相中了该套住房，经中介协调，双方以36万元成交，并约定交易签字受理后，通过银行卡一次性转付购房款。待履行交易程序之后到银行划款过程中，张先生以急于商定生意为由，约定第二天转款。至时张先生并未出现，电话又联系不上，刘女士不知如何是好。

　　点评：在目前二手房交易过程中，大部分采取交易签字受理后给付买房款，即卖方先行履行签字义务，此时如买方即行给付，对卖方而言无风险。但若采取银行转款方式，如买方采取推诿、或存款账户余额不足、或账户被司法查封，卖方要足额收到卖房款就要颇费周折。要想撤销交易还必须买方配合或司法裁定，落得进退两难。资金监管采取同步受理，即双方同步履行义务方式，保证了双方权利义务对等。

　　沈阳市房产局于2010年3月起实施二手房屋交易资金监管。截至目前，除三县一市外，市、区交易大厅均能办理监管业务。资金监管以安全、方便、快捷为服务宗旨，只有在买房人将全部房款存入监管账户后才能办理房屋转移登记手续，从而确保卖房人能收到全额购房款，实现买卖双方“钱证两清”。事实证明，资金监管业务运行一年来，房屋买卖双方的利益均得到了保护。

　　本报记者彭跃东