开发商以建市场为名租借良田70年 转身盖商品房

　　来源：东方今报

　　2008年1月8日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。通知规定，任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。

　　然而，近日，宜阳县寻村镇牌窑村村民李龙 （化名）向东方今报反映，该村近30亩“良田”被租用，征地时说要建新型商贸市场，现在却搞起房地产开发。4月21日，东方今报记者对此进行了实地调查。

　　□东方今报首席记者 孟亮

　　见习记者 郭帅/文图

　　【投诉】新型商贸市场变身商品房

　　据李龙介绍，去年5月份，寻村镇牌窑村村支书李武杰以村委会的名义，向村民发出通告，要租用该村东侧、洛（阳）宜（阳）路北的近30亩“良田”，租金是每亩地每年850元，期限是20年。“那些都是种庄稼的好地。”李龙说，很多村民一开始并不知道租地一事，而是村干部在不说明原因的情况下向他们要走身份证复印件，随后给每户办了一张存折，当存折发给群众时，上面已经有1.7万元钱。至今没签租地协议。

　　该村十组一名村民还说，这些地是用来建设新型集贸市场的。然而，随着开发商建起“售楼部”，并四处张贴广告宣传画和效果图，牌窑村村民们才发现受骗了。

　　【调查】商品房已售出70多套

　　4月21日上午10时20分许，东方今报记者在宜阳县寻村镇牌窑村东侧的“牌窑新型商贸市场”工地看到，四栋楼房全部建至两层，每栋建筑上都有人在施工。

　　从公示的商贸市场效果图可以看出，该项目共有7栋建筑，其中五栋6层，两栋19层，全部建筑一、二楼是商铺，三楼以上是住房。“建的就是商品楼，去年10月份开始施工，预计年底完工。”工地项目部一名张姓工作人员说。随后，记者以购房者的身份找到“牌窑新型商贸市场接待中心”。

　　在接待中心，东方今报记者看见门口放着一张“今日房价”公示，商品房的价格一次性付清，一、二层商铺的价格均为每平方米3080元。三层住宅每平方米1880元，四层每平方米1680元，五层每平方米1580元，六层每平方米1280元。

　　“我们一共建了110多套房子，现在已卖去70多套。”接待中心一名女售楼员说，他们出售的房子不能给每户办理房产证，但“公司会给每一户购房者一张集体房屋产权证复印件”，并表示“小产权同样为70年”。另一名男售楼员抢过话说，该项目的开发商是“洛阳中京置业有限公司”。

　　按照牌窑村村民的说法，“新型商贸市场”所占土地是租用他们的集体用地，租期20年。为什么售楼人员却说有70年的“产权”呢？

　　接待中心那名女售楼员告诉记者，实际上，开发商和牌窑村村委会签订了70年的租地协议，因此“70年的产权绝对有保证”。随后，她让东方今报记者看了一份由牌窑村村委会开具的“证明”和一份由宜阳县城乡规划局作出的《乡村建设规划许可证》（乡字第201004001号）。

　　“证明”内容为：宜阳牌窑新型商贸市场属集体建设用地，目前上报手续宜阳县国土局已受理，正在办理中。洛阳中京置业有限公司向牌窑村村委会租借土地70年……签署时间是2011年4月2日。

　　而《乡村建设规划许可证》上则显示，建设项目为：牌窑村新型商贸市场，建设单位是：牌窑村委会、洛阳中京置业有限公司。

　　4月21日下午，寻村镇牌窑村村支书李武杰向东方今报记者作了说明。他说，“牌窑商贸市场”的商品房的确属于“小产权”，是开发商（洛阳中京置业有限公司）租的地，由宜阳县国土局办理的。

　　“我们和开发商签了70年的协议，但钱不可能一次性付完，先付20年的。房子不要担心，村里会有保障，建好后物业归村里。”李武杰说。当东方今报记者试图进一步询问时，李武杰并没有回答，而是立即挂断了电话。

　　【国土局】

　　多个科室相互推诿

　　4月21日下午，宜阳县寻村镇政府办公室主任刘斐在接受采访时说，“牌窑新型商贸市场”所占土地是集体用地，原来那块地是有问题，但后来宜阳县国土局进行了处罚。现在，开发商已经办过手续了。“规划、土地等手续都在县土地局，你可以找他们，他们很清楚”。

　　随后，记者拨通了宜阳县国土资源局寻村镇土地管理所所长王群芳的电话，但每当记者刚说完问题时，他便以“听不清”为由挂断电话，如此反复多次。奇怪的是，一开始的对话中，他却听得很清楚，并能迅速回答。

　　22日上午，在宜阳县国土资源局，记者先后来到该局土地利用科、监察大队、耕保用地科等多个科室，试图了解该事件中的土地征用问题，但工作人员均相互推诿，不愿作出解释。

　　【规划局】

　　规划仅是商贸市场

　　“牌窑新型商贸市场”到底是便民集贸市场，还是商品房开发项目？4月22日上午10时许，东方今报记者来到宜阳县城乡规划局，该局村镇规划科科长许柯说，他们确实对此进行了规划，但只允许开发商建便民集贸市场，即一、二层为商铺，主要经营日用百货、服装、家具、家电等；三层为餐饮休息场所；配套建设水、电、路及绿化等设施。“目前已经变成了商品房开发，且房子已卖出过半，这个情况你们了解吗？有没有前去查处过？”东方今报记者问，对此，许柯一直沉默不语。

　　■ 说法

　　集体用地开发商品房涉嫌违犯多部法律

　　针对此事，东方今报记者采访了河南大进律师事务所律师邵志强。邵志强认为，宜阳县寻村镇“牌窑新型商贸市场”项目属典型的“以租代征”违法行为，涉嫌违犯了 《土地法》、《城乡规划法》、《合同法》等多部法律法规。

　　邵志强说，所谓 “以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

　　“农村集体用地搞商品房开发，实际上就是改变土地用途，逃避缴纳土地出让金，受到侵害的不只是农民，还有国家利益。”邵志强说，土地租用由于所有权是属于农民的，租用最长期限为20年，租用土地用途的基本原则是不得破坏土地的耕种要求，如不得开采、取土、建有环境污染的企业、商品房开发等，租赁到期通过复垦必须达到耕种的要求。“变相搞商品房开发，双方签订的租赁协议是无效的”。