我国将对商品房实施反暴利规定 暴利时代或结束

插图/侯东梅

　　4月27日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林透露，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　能否有效控制房价，在土地成本不一的情况下，反暴利将如何实施成了各方争论的焦点。

　　本报记者 陈小瑛 长沙报道

　　反暴利方式猜想

　　方式一 限价

　　措施：对房地产项目实行限价，按市场平均价格、平均差价率、平均利润率及其合理幅度进行限制，高于政府制定的价格不予批准预售许可证。

　　效果：目前各地方已经出台房价控制目标，并有针对性的对楼盘价格进行限制，确实起到了一定的作用，基本控制了房价继续上涨，但开发商又有了新的对策，比如从之前的精装房改为毛坯房，以达到政府制定的降价标准。

　　方式二 征暴利税

　　措施：一种办法就是直接用税收征，另一种办法就是像当年我们征收石油特别收益金的办法，大家俗称也叫暴利税，先确定暴利的标准，再以高于某种利润率的不同幅度征收暴利税。

　　效果：征收暴利税，以此解决过去因政府出让地价太低，开发商故意拖延开发周期，囤地带来的暴利问题。著名房地产评论员叶檀认为，如果征收暴利税的话，对房地产市场的影响就大了，但跟房产税之间怎么协调又是个问题。

　　方式三 罚款

　　措施：《制止牟取暴利的暂行规定》中要求，某一商品的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品的市场平均价格的合理幅度，违者由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　效果：市场上各个楼盘的价格一般都有差异，罚款可以防止开发商乱定价，但如何界定同种商品的同一档次是执行的关键问题。

　　开发商说利润只有10%，你信吗

　　开发商暴利早已是行业内都知道的秘密，日前福布斯公布的华人富豪榜上，房地产富豪成为三个主要的行业之一，大陆房地产富豪靠前的有龙湖地产吴亚军、恒大地产许家印、万达集团王健林。

　　但开发商自称利润不高，万科董事长王石曾公开表示，超过25%的利润不做。北京通宝昊业投资有限公司董事长庄宗汨说得更少，“开发商利润只有10%”。

　　房价的高低是明摆着的，成本中除了土地成本较隐晦、差异也较大外，其他建安成本、税费等成本比较透明。长沙某中型建筑商告诉记者，以长沙雨花区一栋32层楼高、面积4.9万平米的商品房为例，其建安成本为1600元/平米，加上土地成本，剩下的绿化、营销费用、报建税费等杂费，最后给开发商算出的利润率大概是80%-120%。建安成本近年来虽然随着人工和材料的上涨有所增加，但是房价涨幅更快。

　　五矿建设（湖南）嘉禾日盛房地产开发有限公司营销总监戴鹏宇说，以前房地产利润确实很高，但这几年来，地价成本涨了很多，除去土地成本不说，其中建安成本和各种费用算起来要4000元，而政府所征收土地增值税占去了利润的40%，一般高层楼盘算下来利润率只有10%多一点。

　　“10%的利润谁会做？”北京一家开发商老板直言，“利润率的差异主要是土地成本，过去地价便宜的可以翻几倍，现在地价贵的至少也是百分之三四十以上吧。”其他成本大体差不多，11层以下小高层的建安成本一般是1200元/平米，11层以上的高层一般是1800-2000元/平米。

　　配合“明码标价”，将实施反暴利规定

　　国家统计局本月发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。这表明：部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。

　　发改委此前发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

　　“对情节恶劣、影响较坏、社会反响大的典型违法案件，要依法从重处罚，并予以公开曝光，以儆效尤。”许昆林说。

　　许昆林表示，除此之外，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利规定是最重要的措施之一，“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”

　　如何定义暴利，依据是什么

　　开发商说利润只有10%，你信吗

　　“将对商品房反暴利”这一消息传开后，立刻引起外界的诸多质疑，问题集中于暴利如何定义，房地产市场的成本如何核算以及反暴利是否具有可行性等。

　　开发商对于可行性仍存在争议，“怎么来判断它是不是暴利？像经济适用房，都那么高的价格，你怎么测定人家是不是暴利呢？没办法鉴定，任何标准，都不会形成一致的意见。”

　　对此，发改委经济社会发展研究所副所长杨宜勇称，可以规定利润率具体是多少算暴利，反暴利可通过土地成本、建安成本、以及其他税费和管理等费用来核算出总成本，销售价格减去这些总成本来算出利润，再按照利润大小来管制价格，“比如利润率给你规定20%，如果你利润达到40%那肯定就是暴利了。”

　　事实上，反暴利也有依可循，1995年1月，国务院颁布《制止牟取暴利的暂行规定》，房地产行业也在这一范畴内。

　　对于为何时至今日才准备对房地产反暴利，杨宜勇说，“过去房价没有列入这个规定的范畴，但现在房价涨的太离谱了，老百姓很不满意，所以必须要管制了。”“言必行，行必果。”杨宜勇表示，发改委已经发话了，就一定会落实的。

　　而对于今年能否实施反暴利规定的问题，许昆林称，目前仍处于研究阶段。

　　[新闻背景]

　　制止牟取暴利的暂行规定（部分）

　　某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度，违者由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

　　生产经营者不得以价格欺诈等非法手段牟利，包括不按照规定明码标价或者在明码标示的价格之外索要高价、谎称削价让利进行价格欺诈、相互串通，哄抬价格、违反公平自愿原则，强迫交易对方接受高价等。情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　各方看法

　　可用征暴利税的方式

　　发改委经济社会发展研究所副所长杨宜勇：市场不是万能的，现在的房地产市场就是失灵了，反暴利是市场监管行为，有利于稳定房价，可能通过限价或者税收来调节。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓：目前保障性住房可以限价，因为这关乎国计民生，从大的方面说涉及人权，经济角度讲涉及到市场秩序等等。但是商品房可以不用限价，如果不限价的话，我就用征税的办法解决。

　　房地产企业信息应透明

　　商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育：中国房地产开发行业暴利惊人，由于中国房地产企业信息高度不透明，开发商对外宣称的利润数据并不靠谱。除了增加安居房之类的保障性住房供给外，用反暴利法规约束中国房地产市场也是有用的思路。应用反暴利法规挤出房市泡沫，也还存在一系列问题，譬如法规不完善、现有条款需要进一步细化等。

　　中国发展战略研究会、中国行政管理学会何学彦博士：这个措施的执行、落实有一个关键问题，就是必须让房地产商和地方政府公布地价，公布房地产商开发的成本价格，房地产成本全国平均只有5600块钱，房地产的价格是高于成本的一般是2.3倍，有些一线城市甚至高达10倍，这极不健康。必须公布他们的房地产各种开发的成本价格，而且政府要公布各种税收的数目，这样就能遏制房价的虚高，遏制房价的暴涨。

　　暴利时代将慢慢结束

　　五矿建设（湖南）嘉禾日盛房地产开发有限公司营销总监戴鹏宇：随着存量土地的消化，开发商暴利时代慢慢结束，如果征收暴利税，对于一些不规范的开发商来说，不排除通过其他方式做高成本，降低利润，从而规避暴利税，但一般大的开发商还是会按照规定执行，政府去税务部门一查就知道开发商利润率是多少，执行起来也容易。

　　首创集团总经理刘晓光：目前房价已经趋于合理的方向发展，房价很大的成本是取决于地价，以北京来举例，北京自2004年8月31起全面实施土地招拍挂政策，土地的成本几乎占用房价的成本一半，因此，就北京来讲，房价的暴利空间实际上是已经结束了。