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插图/侯东梅 |
4月27日,国家发改委价格监督检查司司长许昆林透露,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。
能否有效控制房价,在土地成本不一的情况下,反暴利将如何实施成了各方争论的焦点。
本报记者 陈小瑛 长沙报道
反暴利方式猜想
方式一 限价
措施:对房地产项目实行限价,按市场平均价格、平均差价率、平均利润率及其合理幅度进行限制,高于政府制定的价格不予批准预售许可证。
效果:目前各地方已经出台房价控制目标,并有针对性的对楼盘价格进行限制,确实起到了一定的作用,基本控制了房价继续上涨,但开发商又有了新的对策,比如从之前的精装房改为毛坯房,以达到政府制定的降价标准。
方式二 征暴利税
措施:一种办法就是直接用税收征,另一种办法就是像当年我们征收石油特别收益金的办法,大家俗称也叫暴利税,先确定暴利的标准,再以高于某种利润率的不同幅度征收暴利税。
效果:征收暴利税,以此解决过去因政府出让地价太低,开发商故意拖延开发周期,囤地带来的暴利问题。著名房地产评论员叶檀认为,如果征收暴利税的话,对房地产市场的影响就大了,但跟房产税之间怎么协调又是个问题。
方式三 罚款
措施:《制止牟取暴利的暂行规定》中要求,某一商品的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品的市场平均价格的合理幅度,违者由价格监督检查机构责令改正;拒不改正的,予以警告、没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
效果:市场上各个楼盘的价格一般都有差异,罚款可以防止开发商乱定价,但如何界定同种商品的同一档次是执行的关键问题。
开发商说利润只有10%,你信吗
开发商暴利早已是行业内都知道的秘密,日前福布斯公布的华人富豪榜上,房地产富豪成为三个主要的行业之一,大陆房地产富豪靠前的有龙湖地产吴亚军、恒大地产许家印、万达集团王健林。
但开发商自称利润不高,万科董事长王石曾公开表示,超过25%的利润不做。北京通宝昊业投资有限公司董事长庄宗汨说得更少,“开发商利润只有10%”。
房价的高低是明摆着的,成本中除了土地成本较隐晦、差异也较大外,其他建安成本、税费等成本比较透明。长沙某中型建筑商告诉记者,以长沙雨花区一栋32层楼高、面积4.9万平米的商品房为例,其建安成本为1600元/平米,加上土地成本,剩下的绿化、营销费用、报建税费等杂费,最后给开发商算出的利润率大概是80%-120%。建安成本近年来虽然随着人工和材料的上涨有所增加,但是房价涨幅更快。
五矿建设(湖南)嘉禾日盛房地产开发有限公司营销总监戴鹏宇说,以前房地产利润确实很高,但这几年来,地价成本涨了很多,除去土地成本不说,其中建安成本和各种费用算起来要4000元,而政府所征收土地增值税占去了利润的40%,一般高层楼盘算下来利润率只有10%多一点。
“10%的利润谁会做?”北京一家开发商老板直言,“利润率的差异主要是土地成本,过去地价便宜的可以翻几倍,现在地价贵的至少也是百分之三四十以上吧。”其他成本大体差不多,11层以下小高层的建安成本一般是1200元/平米,11层以上的高层一般是1800-2000元/平米。
配合“明码标价”,将实施反暴利规定
国家统计局本月发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示,3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加,但更多的城市房价仍在上涨,只是涨幅有所回落。这表明:部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。
发改委此前发布《商品房销售明码标价规定》,明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。
“对情节恶劣、影响较坏、社会反响大的典型违法案件,要依法从重处罚,并予以公开曝光,以儆效尤。”许昆林说。
许昆林表示,除此之外,政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中,实施反暴利规定是最重要的措施之一,“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研,拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法,将商品住房列入制止牟取暴利项目,严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”
如何定义暴利,依据是什么
开发商说利润只有10%,你信吗
“将对商品房反暴利”这一消息传开后,立刻引起外界的诸多质疑,问题集中于暴利如何定义,房地产市场的成本如何核算以及反暴利是否具有可行性等。
开发商对于可行性仍存在争议,“怎么来判断它是不是暴利?像经济适用房,都那么高的价格,你怎么测定人家是不是暴利呢?没办法鉴定,任何标准,都不会形成一致的意见。”
对此,发改委经济社会发展研究所副所长杨宜勇称,可以规定利润率具体是多少算暴利,反暴利可通过土地成本、建安成本、以及其他税费和管理等费用来核算出总成本,销售价格减去这些总成本来算出利润,再按照利润大小来管制价格,“比如利润率给你规定20%,如果你利润达到40%那肯定就是暴利了。”
事实上,反暴利也有依可循,1995年1月,国务院颁布《制止牟取暴利的暂行规定》,房地产行业也在这一范畴内。
对于为何时至今日才准备对房地产反暴利,杨宜勇说,“过去房价没有列入这个规定的范畴,但现在房价涨的太离谱了,老百姓很不满意,所以必须要管制了。”“言必行,行必果。”杨宜勇表示,发改委已经发话了,就一定会落实的。
而对于今年能否实施反暴利规定的问题,许昆林称,目前仍处于研究阶段。
[新闻背景]
制止牟取暴利的暂行规定(部分)
某一商品或者服务的价格水平、差价率、利润率均不得超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度,违者由价格监督检查机构责令改正;拒不改正的,予以警告、没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
生产经营者不得以价格欺诈等非法手段牟利,包括不按照规定明码标价或者在明码标示的价格之外索要高价、谎称削价让利进行价格欺诈、相互串通,哄抬价格、违反公平自愿原则,强迫交易对方接受高价等。情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
各方看法
可用征暴利税的方式
发改委经济社会发展研究所副所长杨宜勇:市场不是万能的,现在的房地产市场就是失灵了,反暴利是市场监管行为,有利于稳定房价,可能通过限价或者税收来调节。
中央财经大学税务学院副院长刘桓:目前保障性住房可以限价,因为这关乎国计民生,从大的方面说涉及人权,经济角度讲涉及到市场秩序等等。但是商品房可以不用限价,如果不限价的话,我就用征税的办法解决。
房地产企业信息应透明
商务部国际贸易经济合作研究院专家梅新育:中国房地产开发行业暴利惊人,由于中国房地产企业信息高度不透明,开发商对外宣称的利润数据并不靠谱。除了增加安居房之类的保障性住房供给外,用反暴利法规约束中国房地产市场也是有用的思路。应用反暴利法规挤出房市泡沫,也还存在一系列问题,譬如法规不完善、现有条款需要进一步细化等。
中国发展战略研究会、中国行政管理学会何学彦博士:这个措施的执行、落实有一个关键问题,就是必须让房地产商和地方政府公布地价,公布房地产商开发的成本价格,房地产成本全国平均只有5600块钱,房地产的价格是高于成本的一般是2.3倍,有些一线城市甚至高达10倍,这极不健康。必须公布他们的房地产各种开发的成本价格,而且政府要公布各种税收的数目,这样就能遏制房价的虚高,遏制房价的暴涨。
暴利时代将慢慢结束
五矿建设(湖南)嘉禾日盛房地产开发有限公司营销总监戴鹏宇:随着存量土地的消化,开发商暴利时代慢慢结束,如果征收暴利税,对于一些不规范的开发商来说,不排除通过其他方式做高成本,降低利润,从而规避暴利税,但一般大的开发商还是会按照规定执行,政府去税务部门一查就知道开发商利润率是多少,执行起来也容易。
首创集团总经理刘晓光:目前房价已经趋于合理的方向发展,房价很大的成本是取决于地价,以北京来举例,北京自2004年8月31起全面实施土地招拍挂政策,土地的成本几乎占用房价的成本一半,因此,就北京来讲,房价的暴利空间实际上是已经结束了。