保障房质量不保障：屋顶渗水 墙皮爆起

　　“十二五”期间，全国保障房总投资额将近5万亿元，如果质量不能保障，将会形成一大批垃圾工程，造成巨大浪费和遗留问题

　　在保障房建设大兴土木之际，建筑质量问题再成舆论关注焦点。

　　近日，内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”被曝存有严重质量问题。500多户住宅遭遇“墙脆脆”。这是继去年10月北京“明悦湾”8栋保障房被责令拆除以来，又一起因质量问题而影响波及全国的恶性事件。

　　这些事件，无疑加重了社会各界对保障房质量的不信任感。

　　2011年，全国将开工建设1000万套保障性住房。预计总体投资接近1.4万亿元；“十二五”期间，全国保障房建设目标将追加至3600万套。据此推算，总投资额接近5万亿元。正如一位专家所言：“如果质量不能保障，将会形成一批数量庞大的垃圾工程，造成非常大的浪费和遗留问题”。

　　《财经国家周刊》记者在采访中了解到，考虑到未来几个月保障房大规模集中建设高潮将至，眼下各地方政府都担心成为消极怠工的“坏典型”。有关加强保障房质量管理的约束性文件，近期也呈现密集出台趋势。

　　质量瑕疵

　　在长春市最大的保障房社区团山小区内，廉租房住户吕大妈热情地将记者迎进家门。分到这套近50平方米的廉租房，她很高兴。但是才住进两个月，她已找了三次物业公司。顺着她手指的方向，记者看到了屋顶渗水的痕迹，以及墙上爆起的涂料层。

　　团山小区每栋楼的一层风门上，都贴着物业的告示，提醒居民抓紧查检房屋质量问题，及时报修。“过期不候”。

　　在另一个保障房社区惠民小区，有住户告诉记者：不久前他在墙上钉钉子，“结果一锤子下去，哗哗地掉沙子”。

　　此前，当地媒体记者马天牧还报道过一起回迁房“屋漏漏”事件：某小区业主安装地热时把楼板刨出个小洞。后来找开发商维修，结果又被刨出个两平方米的大洞。照片上，楼板的水泥松散地脱落入楼下邻居的客厅，纤细的钢筋杂乱勾连，根本未植入周边墙体。

　　鉴于保障房、回迁房的这些质量瑕疵，长春市近日下发了《关于加强保障性住房和回迁房工程质量管理的通知》，对保障房质量控制链条上的建设、勘察设计、施工、监理等环节逐一提出约束性要求。

　　其中，对于建设和施工单位的要求，切中时弊，要求建设单位要对保障性住房和回迁房的质量全面负责，不得任意压缩合理工期和造价，不得明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准；施工单位不得使用不合格的建筑材料，不得偷工减料，确保施工质量。

　　此外，对于质量管控的关键环节——监理单位，也提出明确要求：对保障性住房和回迁房建设实施“旁站式监理”。所谓“旁站式监理”，是指监理人员在房屋建筑工程施工阶段，对关键工序(比如打混凝土)的施工质量现场全程监督。

　　长春市住房保障与房地产管理局副局长陈济生告诉《财经国家周刊》记者，长春市已经建有团山小区、皓月小区等十几个保障房小区，“目前为止尚未发现重大的质量问题（比如结构性问题）”。但在此前的“局长接访日”活动中，保障房和回迁房的质量问题，仍是市民反映的热点。“但都是些可修可补、能够纠正的问题”。

　　在邻近的哈尔滨市，4月初曾专门召开全市建设工程质量安全工作会议，提出将保障性住房工程质量作为监管重点，突出治理墙体裂缝、起皮、门窗密封不严等群众反响强烈的“质量通病”问题。要求建设单位严格遵守保修处理时限，接到保修通知后，须在当日核查现场。

　　严防保障房质量出现问题，已成为哈尔滨市政府的一项“政治任务”。4月18日，在2011年全市棚户区改造工作动员会议上，市委书记盖如垠讲话强调：“保障房、棚改房，质量标准必须抓好。因为这是政府行为，质量必须过关，才能取信于民。”

　　而在北京市，目前已开始试点“保障房质量第三方检测”机制。有6家具备司法鉴定资质的机构介入北京市保障房的质量检测工作。市住建委相关负责人此前曾表示，对于不能提供第三方检测报告的工程，将不予竣工验收。

　　在上海市，今年开工的市属保障性住房项目中，有超过85%的项目都将加入《上海市住宅建设质量公约》，确保老百姓住上“放心房”。

　　“民心工程不能变成伤心工程”。 长春市住房保障与房地产管理局副局长陈济生的一句话令记者印象深刻。在他看来，当前保障房建设全面提速，国家近期内投入巨大财力物力和行政成本，“所有的成本都在加大，保障房质量不允许做不好”。

　　从源头控制

　　在“墙脆脆”、“楼倒倒”等一系列质量乱象的背后，保障房的质量控制源头问题，一直是业内关注的焦点。

　　2010年7月31日，北京市住建委发出通报：大兴区建设行政主管部门在保障房项目监督检查中发现，明悦湾项目B、C区8栋住宅工程出现混凝土试块强度不符合设计要求的问题，该项目随即被责令停工、停售。

　　2010年10月，市建委正式发出通知，责令明悦湾8栋问题楼拆除重建。这成为北京首例因质量问题被拆除的保障房项目。

　　有业内人士认为，北京明月湾拆楼事件给人们的首要启示，是保障房建设不能克扣成本。由于政府要求开发商代建的保障房利润上限为3%，“对于施工方来说，要想在3%的利润上限里求利，只能违规发包；而对于承包者来说，不偷工减料似乎也不可能获利”。如此，一层层盘剥下来，保障房质量失控似乎成为必然。

　　但是根据《财经国家周刊》记者在采访中的了解，保障房建设成本控制的根源在于——保障房建设中的资金捉襟见肘。

　　长春市住房保障与房地产管理局副局长陈济生告诉《财经国家周刊》记者，经过反复测算，长春市目前将保障房建安成本严控在1000元/平方米左右，略低于商品房成本。“目的无非是想用有限的资金，多见几个平方米的保障房，让更多老百姓解困”。

　　据了解，长春市完成年度保障房建设计划所需资金30亿~40亿元。“对地方财政是天文数字”。因此，房管部门的期望值并不高，仅希望财政部门能给3亿元的贷款贴息，其余资金都将通过市场化方式、银行信贷筹集。

　　正因为如此，保障房建设资金可谓“数米下炊”。既然成本被定死，保障房的建设质量就只能依靠“严抓管理”、“严看死守”。

　　但另有一些业内人士认为，“通过加强管理来降低成本，空间非常有限。”北京住总集团董事长张贵林曾经对媒体表示，“不主张过分压低成本，这样容易出豆腐渣工程。”张贵林坦陈，住总承建的北京明月湾保障房项目的质量问题，恰恰在于“甲方强制使用低于市场价的施工材料”。

　　《财经国家周刊》记者在采访中还发现，目前保障房质量问题暴露较多的，大都是由开发商代建、配建的保障房项目。而相比之下，由政府部门、国有企业直接承建的保障房，质量往往能够保障。这是否意味着，配建制的保障房建设模式，也是引发保障房质量失控的一个根源？

　　对此，一些主张配建制的地方官员并不认同。“我们搞保障房的人，最忌讳的就是让中低收入人群过于聚集，这可能会带来新的社会问题，比如贫民窟现象。所以保障房建设一定要坚持和商品房混搭、混建的原则。”一位地方官员对《财经国家周刊》记者表示。

　　然而，一些被“配建”的开发商却极力反对，认为政府将保障房建设的责任强加给市场，推卸了自身的责任。华远地产前董事长任志强就曾表达过这样的观点。

　　鉴于上述争论，折中的办法就是加强对“配建保障房”的监理。比如长春市最近就正在研究类似的办法，在合同中明确约定，开发商配建的保障房须达到质量标准，政府才予以验收。否则，房子烂在开发商自己手里，政府概不负责。而且完不成配建任务，开发商的商品房部分也将受到预售制约。

　　陈济生还告诉《财经国家周刊》记者，长春市负责保障房主体建设任务的市属国有企业，最近新成立了直属施工单位。在今后的保障房建设中，将尽量多采用自家企业直属的施工单位，而非联营、挂靠企业。

　　保障房是百年大计

　　2010年3月29日，拆迁安置居民入住成都一个用于安置拆迁户的住宅小区——“蓉华上林”。令人惊诧的是，它的规划、设计、建设等等品质，都改变了许多人对拆迁用房“能对付就对付”的印象。

　　2001年，成都东郊工业区进行战略性结构调整，城市拆迁安置房建设便成为成都的一项重点民生工程。2007年9月，这个取名“蓉华上林”的项目开工。无论是政府还是建设者，都没有因是“安置用房”而降低品质的标准，相反，项目在酝酿阶段就明确提出了以“国家康居示范工程”为标准开展建设的追求。2007年10月16日，国家康居示范工程评审会在成都召开，“蓉华上林”项目因其优良规划、设计以及追求低成本与高质量、高舒适度统一等理念，被正式列入国家康居示范工程实施项目，成为成都市首例“国家康居示范工程”。

　　2008年，四川5•12大地震侵袭正在建设中的“蓉华上林”。5月29日，经中国建筑科学研究院专业检测后认定，“蓉华上林”从基础到主体结构均经受住了大地震的考验。

　　虽是安置房，“蓉华上林”100%小户型设计却实现了全装修交房，建设标准足以满足商品房客户的需求。据当地人介绍，2009年12月，在满足拆迁需要后，政府将其剩余的300套安置房转为商品房公开销售，价格与周围新开发的商品房相当，开盘当日两小时内全部售罄，而全部商品房的销售款则用于后续保障性住宅建设。

　　2010年12月15日，这个项目还获评“国家省地节能环保型住宅国家康居示范工程”，并获得产业成套技术推广、规划设计、建筑设计三个单项金奖。

　　保障房，绝不能因挂上“保障”二字而产生任何短期行为，保障房同样要讲求品质。“蓉华上林”提示的就是：保障房是百年大计，就要有建设百年住房全方位的考量。