来源：解放网-新闻晨报
 |
晨报记者 徐运
在限购令的作用下，豪宅潜在购买者的数量有日渐减少的趋势，为此不管是开发商，还是二手房业主，近期都有对价格作出一定调整的举动。而5月新推出的部分豪宅项目也交出了不错的“成绩单”。
“统一”单价5万元以上
在各中介和研究机构的报告中，前两年的“豪宅”多指每平方米单价3万元以上的高档住宅，然而在官方没有统一标准的情况下，各种报告中豪宅的门槛已越抬越高，近期的标准基本“统一”在单价5万元以上。
例如，德佑市场中心监测数据显示，5月，全市一手豪宅（单价5万元以上）成交面积为3.2万平方米，环比4月下跌11%，但考虑到4月的豪宅成交有一半是来自于上海紫园的集中签约，所以5月一手豪宅的成交面积看上去有所下滑，但实际上市场热度却可以说有所上升；均价7.51万元/平方米，环比4月下跌8%。
进入6月，豪宅成交继续延续一定的热度，上周（5.30－6.5）全市每平方米单价5万元以上的高端商品住宅共成交27套，成交面积0.61万平方米，比前周减少了9.0%，最近3周的豪宅成交面积一直稳定在6000－7000平米之间。其中远中风华园售出了8套公寓，继续保持了稳定势头，每平方米单价5万－7万元的房源达到了16套，翠湖天地嘉苑则再度售出了一套每平方米单价13.8万元的豪宅。久未成交的长宁区新华路一号项目，上周也成交了一套复式房源，每平方米单价达到10.3万元，新华路板块长期没有新盘推出，也使新华路一号这样的老牌豪宅价值陡增。
随着豪宅市场热度的增加，开发商也纷纷将豪宅项目推盘入市。上海星河湾花园和国新世纪海景园的推盘面积都在5万平方米以上；4月集中成交34套别墅的上海紫园，也趁胜追击，推出了31套别墅；四季雅苑则在前期公寓房源尚未售罄的情况下，再度推出88套公寓；浦东的广兰丽园项目更是推出了一栋报价超过2亿元的别墅。
德佑地产研究部主任陆骑麟认为，近期各大银行纷纷收紧房贷政策，进一步增加了刚性需求者的购房难度，但对豪宅市场却影响甚微，所以上海的整体住宅市场依旧处于僵持状态，而豪宅市场却热度不减。
豪宅买家多为置换客
5月成交业绩最好的豪宅项目莫过于远中风华园，总共售出31套房源，遥遥领先于其他豪宅项目，均价也高达7.76万元/平方米。该项目的最大优势在于区位和开发商的品牌，毕竟静安区已经很久没有一手住宅房源推出了。翠湖天地嘉苑、上海紫园、嘉里华庭等项目在5月成交了每平方米单价10万元以上的房源。
二手房方面，各中介近期都有一些“重量级房源”成交。21世纪不动产上海锐丰表示，5月新外滩花苑成交了一套总价2500万元的豪宅，棕榈泉花园也成交量一套7.25万/平方米的房源；德佑地产也反映，财富海景和御翠园上月各成交了一套8万余元/平方米的豪宅。
在限购限贷的背景下，什么样的人在买豪宅？普陀的新湖明珠城近期推出一批单价4.5万－5.5万元/平方米的房源，吸引了不少购房者。项目营销部经理高增华表示，近期买房的人当中以上海本地30岁左右置换客为主，其中有30%左右都是一次性付款。因为绝大多数人“先卖后买”，所以有全款付清的实力。
“现在专门的投资客已经很少了。”高增华说，基本上是自住兼顾增值保值的。“客户手里基本有两套房，这两套房子随便住哪套都可以，无非是哪套出租而已。”高增华还透露，这部分客户对房产税并不敏感，其中有名买家买了套房子后，房产税评估下来每年要支付高达2.6万元，但是他仍然表示“可以承受”。
相比之下，二手房买家来源则要广一些，陆骑麟表示，公司近期成交的豪宅中，外地和境外购房者都有，但基本也是出于自住或保值的目的，纯投资者少之又少。
部分豪宅价格调整
不过，经过数月的僵持之后，不少地区的二手豪宅市场已经出现了杀价现象，德佑地产东区区域经理林俊权透露：“目前陆家嘴地区的不少挂牌已久的豪宅，近期经过中介机构的杀价之后，迅速得以成交。”
而一手豪宅市场中，部分开发商也对价格做出了调整。例如，浦东某豪宅项目今年推出的公寓房源，报价在6万－12元元/平方米，但该项目至今售出的公寓房源中绝大多数单价都在6万元以下，其中还有不少低于5.5万元；新江湾城的某项目均价也从4月的7.1万元/平方米下降到了5月的6.3万元/平方米。毕竟，在限购令的作用下，豪宅潜在购买者的数量有日渐减少的趋势，不管是一手豪宅开发商，还是二手豪宅业主，如果想要加快销售速度的话，对价格做出一定调整也在情理之中。
豪宅关键词：
人们过去对于豪宅的定义，主要以总价、面积、地段等作为判定标准。汉宇地产市场研究部认为，随着豪宅的热卖，如今人们眼中对于豪宅特质的定义已经产生多种考量要素。
■关键词 1：稀缺性
稀缺性、不可复制的自然资源、得天独厚的地理位置等要素，都是决定豪宅品质和价值最关键前提。譬如：毗邻“绿地”、“湿地”、“江河湖泊”等自然环境，就是豪宅栖息的首选之地；
■关键词 2：私密性
豪宅内部环境，低密度、私密性、建筑风格、园林景观等都是其评判标准。如今豪宅社区普遍运用人车分流、层层灌木、四季园林等形式，突显其整体环境与建筑形态融为一体的空间视觉效果。
■关键词 3：规划设计
豪宅内部空间规划，独特的设计手法、创新功能的运用以及合理的动线设计，已经成为购买豪宅最为关注问题。
■关键词 4：管家物业
配套设施和管家式物业也是衡量豪宅项目的一大要素。其中，配套设施主要依赖“顶级会所”、“国际学校”等设施，更形象地把社区变成一个小镇，增强业主的舒适性。管家式物业则是赋予豪宅灵魂所在，“区域管家”、“分类管家”、“贴身管家”等物业服务，能够使得房产起到一定的保值增值效果。
豪宅成交价格排行榜
8万元/平方米以上成交房源
楼盘 环线 成交套数 成交均价
翠湖天地嘉苑 内环以内 3 146602
翠湖天地 内环以内 1 130383
大华锦绣华城 内中环间 8 120000
财富海景花园 内环以内 1 118885
上海紫园 外郊环间 2 117812
合生东郊御品园 中外环间 1 112065
华润外滩九里苑 内环以内 3 107978
嘉里华庭 内环以内 1 104573
豪景苑 内环以内 1 104279
世茂滨江花园 内环以内 4 87624
5万-8万/平方米成交房源
楼盘 环线 成交套数 成交均价
远中风华园 内环以内 21 74937
大华锦绣华城 内中环间 2 72000
御涛园 外郊环间 1 67151
老西门公馆 内环以内 1 65736
仁恒怡庭 中外环间 10 63211
世茂滨江花园 内环以内 8 62588
豪景苑 内环以内 6 61499
华润置地橡树湾城 中外环间 3 59292
绿城玫瑰园二期 外郊环间 1 58716
尚海湾豪庭 内中环间 3 57954
主笔手记
豪宅突然“回暖”看不懂
晨报记者 唐佳
如所有人预料的那样，历来房地产市场的 “红五月”今年并未如期而至——尽管成交略微有所回升，但整体来看，市场依然处于极度萎缩的谷底。
不过，刚刚过去的5月里，楼市出现了一个令人难以理解的奇怪变化，那就是豪宅的交易量呈现明显回暖的态势。在上海，单价3万、特别是5万元以上的高档住宅比其他类型的商品房的推盘和成交显著更加活跃。尤其是沉寂已久的别墅市场，也突然令人吃惊地有小爆发的态势。
在北京，最高单价达到使人乍舌的30万元的钓鱼台7号院项目也于5月开盘，它也因为创造了中国商品住宅单价最高纪录而被媒体称为 “天价豪宅”，引起海外的广泛关注和争议。6月初，北京市相关部门叫停了它的23套房销售，据称，正在查它的违规证据。
按理说，自从北京、上海等一线城市的限购令出台后，绝大多数有钱人在这些地方都已经没有资格再买房子，而能够拿得出千万元以上的家庭，又怎么可能是原来没买过房子的所谓“无房户”。因此，上述数据和信息实在让人感觉十分难以解释。在新华路的中介门店，一套上千万元的二手豪宅居然卖得比普通住宅还快，据称是“杭州一生意人1250万元买给回国女儿居住的”。这样的“业绩”无怪乎销售人员对某明星挂出的6000万元华山路豪宅的交易也充满着信心！
不过，不管原因最终如何，豪宅的回暖似乎传递了这样一个信息：市场的力量往往是不可抗拒的。原本，那么多调控政策目的不就是想打压高价房吗？但现在看来，假如有所谓“市场复苏”的话首先复苏的恰恰是有关部门最想压制的高价房！再以钓鱼台7号院来说吧，虽说在目前这个社会舆论环境下，它开出那么高的价格来确实有点不识相，但按市场经济的基本原则较真而论，确实令人看不出它这么做有什么不可以的。
由此看来，楼市的调控依然是持久战，而且，今后的调控要更加注意顺应市场的力量，而非硬和它对着干。
■单价最贵:
“翠湖天地嘉苑”一个月成交4套
晨报记者 唐佳
单价最贵的“翠湖天地嘉苑”五月成交四套。有迹象表明，目前上海豪宅市场开始呈现出触底反弹态势。
据统计，一手房市场中，均价在4万元/平方米之上的豪宅公寓项目，5月份共计42个项目有房源成交，而位于卢湾淮海中路板块的“翠湖天地嘉苑”，成为5月份成交单价最高楼盘，本月共计成交4套豪宅物业，成交均价为143715元/平方米，目前仅剩余10套房源在售。
翠湖天地嘉苑成交的四套房源分别为一套三室二厅，三套五室二厅，成交总价分别为3107万元、4880万元、5250万元和5546万元。据悉，剩余的十套房源，出于现在政府规定要一房一价的缘故，未来的涨价可能性不高，况且已经开盘多时，售楼处对于剩余房源的价格都已经确定下来。
无独有偶，二手房市场豪宅成交量同样显现回升势头。二手房有关监测数据显示，5月份总价在500万以上的豪宅项目，合计成交套数为316套。5月底，某中介门店成交一套“世茂滨江花园”物业，房东现长期在外国居住，并且手上拥有多套物业，面对目前国家多轮调控政策，对于未来楼市走向较为迷茫，故委托中介诚意售房。该套物业为166平方米四房户型，豪华装修，挂牌价为715万元。经过物业顾问多组客户带看，买家陈先生表示浓厚兴趣。房东考虑到陈先生诚意买房，故小幅调整价格，以此促成成交。最终陈先生以710万元的价格买入该套物业。
据了解，陈先生夫妇都是外企高管，具备较强购买能力，在郊外环已有一套三房物业，但由于距离市中心相对较远，生活出行存在一定不便，打算置换一套市中心公寓。但考虑到限购政策影响，故打算一步到位，购置一套大面积豪宅物业。
类似陈先生此类的实力买家，成为目前豪宅市场的主流购房群体。汉宇地产市场分析人士认为，无论目前调控政策如何变化，遇到具备一定升值、保值功能的心仪豪宅项目，这些实力买家仍然愿意出手；而手上拥有多套物业的投资型卖家，或因资金周转不灵、转变投资渠道、对于后市心态转变或者急于套现等因素，会选择抛售物业，来换取资金。汉宇地产市场研究部认为豪宅热卖的主要原因是，“限购”、“限贷”政策出台之后，虽然一度对于房地产市场影响显著，尤其是全市豪宅市场，交易量一度陷入困境，豪宅遇到前所未有的危机。但值得注意的是，“限购”政策会使得实力买家愈发珍惜购买权利，购房者会根据自身购买能力，一步到位来选择豪宅项目。
■六月“豪宅运”：
别墅上市或现小高潮
晨报记者 张昱欣
虽然楼市调控政策始终未出现明显松绑迹象，但5月部分住宅项目开盘热销，使一些开发商暂别观望，计划在本月推出新房源再次试探市场热度。据上海搜房网数据监控中心最新，6月本市预计开盘的住宅项目共有52个数据，其中，别墅类高端物业的推盘量将出现上半年以来的一波“小高潮”。
在升级版限购令、房产税“加码”楼市调控力度之下，高端住宅市场一度陷入罕见的低迷状态。然而，5月份的成交数据却打破了这种冷清局面——调研机构数据显示，5月上海别墅实际开盘8个，环比4月上涨14.29%。在这8个楼盘中，仅有龙湖好望山和绿地秋霞坊项目是全新盘，其余均为加推房源。此外，5月实际开盘项目中，4个推出的是独栋别墅房源，占到总体量的一半。而延迟开盘的12个项目中，预计有3个将在本月上市，余下1个将于9月推出。前后相加，6月申城楼市预计将有多达12个别墅类项目上市或加推房源。
搜房网数据监控中心分析师黄漪认为，5、6月份别墅物业集中放量现象值得关注。自今年2月严厉的楼市调控政策出台以来，高端物业面对不断细化的楼市调控和万亿金额的存货重压，不少豪宅项目或以信托抵押方式融资以缓解资金链紧张的压力，加之5、6月亦是传统的楼市销售旺季，因此不少高端别墅项目选择在此时开盘或加推以回笼资金，在高端物业集中放量的推动下，预计6月上海别墅市场将会有一波上升行情。
除别墅项目外，包括新江湾城板块的华润置地橡树湾，浦西滨江板块的绿城黄浦湾等也将在本月推出大平层、大户型等高端住宅物业产品。分析人士指出，导致6月新盘项目数量明显增加，尤其是高端物业放量的主要原因，既有开发商从年度推盘计划方面的考虑，也从另一个侧面反映出其对后市由谨慎转向比较乐观的期待。“虽然开盘项目数有所增加，但仍可以看到一些项目以少量多次的推盘节奏缓慢入市，或是先推出部分房源以试探市场反应，进而调整上市节点配合项目整体营销。”该分析人士认为，时下开发商仍以“探市”目的为主，通过价格手段拉动销量的意愿并不明显。
以上数据由同策咨询提供,仅供参考。
上网从搜狗开始
