专家称房地产5年内不会崩盘 应为工薪阶层减税

汇丰中国首席经济学家屈宏斌

重庆长安汽车股份有限公司副总裁任强

协信集团重庆公司总经理麦勇作本组图片由记者 欧阳祖兵 摄

　　华龙网讯（记者 梁龄）房地产、汽车等大宗商品消费在宏观调控形势下将走向何方？如何提高国内消费能力？昨日国际金融会议的“13亿消费者——中国日益增长的消费群”论坛上，来自汽车、金融和房地产业界的专家表示，房地产5年内不会出现崩盘；未来，新能源汽车领域商机无限，为工薪阶层和小企业减税刺激消费。

　　楼市

　　房产市场不会崩溃

　　“尽管今年以来，重庆房地产成交下滑，价格也有松动，但我们相信这只是楼市吃了一服‘中药’，未来将会更健康。”协信集团重庆公司总经理麦勇作坦言，开发商也希望楼市持续、健康的发展。宏弧资本高级副总裁Martin KEY则表示，相比一线城市的价格来说，重庆楼市几乎是没有泡沫的。

　　汇丰中国首席经济学家屈宏斌认为，受城市化进程加快和开发商银行贷款占比低、房产信贷不良率低的共同影响，中国房地产市场至少在5年内不会崩溃。

　　汽车

　　未来新能源汽车商机大

　　有市场分析人士指出，中国的汽车数量将超过1.5亿辆，石油消耗将超过2.5亿吨，汽车届时可能将不再是出行的便利选择。而且受交通压力影响，一些城市开始对购买汽车设置门槛，这些因素将导致汽车消费的萎缩。

　　对此，重庆长安汽车股份有限公司副总裁任强说，在新能源汽车上，中国政府从一开始就从战略高度给予其极大关注，还将其列为七大战略性新兴产业之一，多方面扶持，加上中国有成本和市场的优势，发展新能源汽车很有潜力。未来5~10年，汽车产业还会持续发展。

　　消费

　　工薪阶层和小企业减税刺激

　　如何刺激消费？汇丰中国首席经济学家屈宏斌建议，最有效的办法是加快对工薪阶层和中小企业的减税。他说，如果医疗及社会保障体系得不到完善,中国消费者极高的“预防性”储蓄率是不可能下降的,除非更好的卫生保健和其他社会福利制度能够建立,但这至少需要3~5年。短期内既然不能停止紧缩政策，最行之有效的就是加快减税。对工薪阶层减税可直接带动整个阶层收入增加、购买力增强。对中小企业减税可以避免因紧缩政策融资难造成的倒闭风险。

　　动态

　　私募基金云月投资看上渝企

　　入股广西企业果香园股份，不到一年就赚回2.5倍收益而成名的私募股权基金云月看上了重庆这片热土。昨日，基金云月投资创始人苏丹瑞（Derek Sulger）表示，西部的投资回报率已超过东部沿海，计划2年内，来渝设立人民币私募股权基金。目前，重庆一家知名食品饮料企业已受到了他们的青睐。

　　云月投资是一家投资于中国市场的私募股权基金，资源密集型的企业是该基金的主要投资对象。

　　“未来1~2年，将来渝设立一只人民币基金。”苏丹瑞表示，这只基金将专注本土项目的投资，实行投资本土化。

　　哪些企业可能被相中？苏丹瑞表示，云月投资的目标公司必须拥有良好的业务，并愿意让云月投资参与公司经营。从行业看，这家私募更偏重于食品、饮料等消费品和林业资源类企业。

　　苏丹瑞说，他们的投资对象偏向传统行业，而且较多位于中、西部地区。云月的投资策略就是在较低的估值时买入公司股份，然后帮助该公司实现长期增长。对于退出机制，主要以IPO的方式推出，尽管这种方式难度较大，但收益更高。

　　苏丹瑞透露，目前已经有一家重庆饮料行业进入到云月投资的视线，另外一家则是丝绸一体化企业。云月正在进行跟踪，必要时将进入。

　　“西部企业的投资价格更低，投资的竞争小，也更安全，可以带来更好的投资回报。”苏丹瑞说。

　　专访

　　屈宏斌：通胀可能在三季度见顶

　　昨日，汇丰中国首席经济学家屈宏斌在接受记者专访时表示，两三个月内通胀或将继续上行，预计可能在三季度见顶，紧缩政策仍会持续。预计未来两个月内，央行将再温和加息一次，上调准备金率两次。

　　紧缩政策还将延续数月

　　屈宏斌说，5月份的数据显示，通胀压力依然高企，自去年10月以来一直保持在政策目标4%之上。前瞻地看，近期肉蛋价格上涨、旱灾以及水灾对蔬菜及粮食产量的影响，都可能对未来食品价格构成压力。此外，非食品价格仍居高不下。

　　虽然未来物价走势上涨的预期仍比较强烈，但紧缩政策已经开始显效，货币供应及信贷增速放缓，总需求降温以及出口增速回落，意味着通胀压力可能在未来几个月见顶回落。即使工业增加值增速继续温和放缓，投资及工业环比增速都有所回落但仍然平稳，对经济硬着陆风险的担心显得缺乏依据，总体来说,全年经济增长目标无忧。

　　在中央继续保持紧缩政策的前提下，总体经济增速可能小幅回落，有助抑制通胀。通胀压倒增长仍然是政策的焦点，紧缩政策仍应继续保持几个月不放松。预计人行再加息一次25个基点，准备金率调整100个基点。

　　建议地方政府发地方债

　　针对有专家认为过度紧缩政策将影响房地产市场，最终传导到GDP的增速上，而导致经济增速放缓的论调。屈宏斌表示了不同意见，他说在房产调控政策陆续出台一年后，部分大城市房地产市场会有调整，但对整体经济增长的影响有限。

　　首先，房地产投资对GDP的贡献有限，投资拉动中除了房地产还有其他的75%在支撑。由于中国城市化进程加快且家庭的房贷负债率低，中长期潜在的住房需求依然旺盛，中国每年有1000万人口迁入城市。

　　他说，房产调控带来的最直接影响是地方政府卖地收入的减少。对此，他建议地方政府可考虑通过发行地方债到资本市场融资，以弥补卖地收入减少后带来的地方财政收入损失。

　　调控成效显现 京沪楼市价格走低

　　调控当下，楼市抑价效果显现。从近日的数据统计和记者走访情况看，有风向标意义的京沪楼市，价格已呈下挫趋势。

　　京城楼价同比下降4.8%

　　14日，北京市房地产交易管理网统计显示，今年1~5月北京市新建普通住房成交均价为14127元/平方米，比去年下降4.8%。

　　“当前北京市整体房价呈现出稳中有降的态势。”北京市房协副秘书长陈志表示，“2010年北京新建普通住房成交均价为14847元/平方米，今年1~5月全市新建普通住房成交均价14127元/平方米，比去年全年平均水平低4.8%，这一统计是严格参照今年北京房价控制目标中新建普通住宅的标准进行界定的。”

　　3月29日，北京市公布了年度房价控制目标，提出“新建普通住房价格与去年相比稳中有降。”据介绍，新建普通住房是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的商品住房，也包括经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。

　　陈志表示，从实际市场运行来看，北京市超九成的在售项目价格保持稳定或下降，九成热点区域成交价格下降或平稳。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，后市北京楼市仍将维持冷淡格局，北京市目前出台的楼市调控措施力度较大较严，只要把各项调控措施落实好，未来价格出现明显下降的可能性较大。

　　上海部分开发商拟降价10%

　　某位不愿具名的地产代理商前日透露，已有多个一二线的开发商表示，将对出售的一部分房源进行降价。“有些是新盘，调整预售价，有些则是老盘，调价幅度在10%～15%不等。”该代理商还称，一些在售项目，甚至在财务中拨备了一部分资金，以应对因降价产生的赔偿纠纷。

　　前述地产代理商以浦东某项目举例称，该项目此前最高售价达2.1万元/平方米，而近期一批新房源售价降到1.7万元/平方米，调价幅度达4000元/平方米。此外，包括宝山、松江、浦东在内的多个区域，优惠项目都十分普遍，折扣力度较之前大幅提升。

　　对此，汉宇地产总经理施宏叡坦言，汉宇代理的项目中也存在类似情况，“有的是尾盘，让利幅度最大，可达10%。”

　　同策研究与咨询部主任夏宇分析，接近二三季度，不少企业面临半年报压力，有销售压力；而年中也是短期债到期集中期，开发商有不小的还款压力。

　　但也有不愿具名的开发商称，降价还没有成为普遍现象，根据开发企业自身的销售业绩目标和资金流，在特定阶段选择调价，是可以理解的。

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　　6月土地市场回暖 房企热衷涉足金融

　　严厉的调控当下，种种迹象显示，房价走势仍存在不可预知。从近日的各方消息看，6月土地市场初现回暖迹象，房地产涉足金融成为趋势。

　　“6月份我国土地市场的供应和成交情况明显好于前5个月，土地市场正呈现回暖迹象，而且趋势还将延续。”中国指数研究院分析师王亮说，王亮作这番解读的依据是6月份的第二周中国土地市场监测数据。

　　中国指数研究院最新公布的数据显示，6月第二周，我国土地供应市场再现大幅降温。该院监测的20个主要城市共推出土地137宗，较上周减少超四成，推出土地面积777万平方米，较上周减少近三成；成交土地34宗，较上周减少超五成，成交面积184万平方米，较上周减少超四成。

　　王亮认为，目前已近年中，但绝大多数地方政府的土地供应计划没有达到预期目标。为了完成今年的土地交易目标，随后几个月地方政府加大优质土地供应，促进土地成交的可能性比较大。

　　不过，申银万国预计，随着后期房地产销售回落和开发商资金趋紧，土地市场将处于继续下行的趋势之中。

　　在此形势下，特别是调控背景下，开发商的资金链引入注目。

　　继金地集团首只房地产基金募集成功之后，许多房地产开发商也纷纷成立了地产基金，例如阳光新业就于2010年成立了商业地产基金公司。而早在2006年，阳光新业就引入了新加坡政府产业投资公司，并构建出“金融+商业地产”的业务模式。

　　目前许多企业都在寻找各种方式融资，尤其是开始直接融资，包括股权的、债券的、PE等形式。

　　也正是这种模式，推动了阳光新业等公司的转型和扩张，并保证了这些公司在初步完成商业地产布局的同时，也储备了后续长期运营所需的资金。

　　行业人士介绍，“金融+商业地产”的业务模式，主要是通过开发商自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金，此类基金以私募股权基金为主，又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。

　　业内人士认为，在调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资等受到限制，各种房地产金融创新也开始抬头。房地产私募基金作为一种创新融资模式，可以为开发商带来可控的融资渠道，因此，该模式也可能成为未来房地产企业资金的核心来源之一。

　　综合新华社、东方早报、证券时报、中国证券报