北京二手房生意锐减近七成 短时间内难回升(图)

　　北京房地产交易管理网数据显示，7月上旬新建商品房成交量再超二手房

　　继2009年北京市二手房成交超过新建商品房后，北京市房地产交易管理网的最新统计数据显示，7月上旬，商品房成交2720套，二手房成交2041套，两者成交比逆转为1.3:1，时隔两年半，北京新建商品房成交量再次超过二手房。链家地产等相关机构负责人表示，这表明调控背景下，新建商品房和二手房成交量逐步下滑的同时，二手房市场成交难度增加更大。

　　链家地产首席分析师张月认为，商品房销量再次超过二手房并非偶然。“今年3月至6月，北京商品房和二手房成交比由1:1.8逐渐缩小至1:1.1，至6月已基本持平。”张月分析，同时，商品房成交超过二手房，并不是因为近期商品房的成交量上涨过快，而是由于二手房成交量降幅较大。例如和年初相比，二手房成交量减少66%，商品房成交减少12%，两者都出现下降，只不过一个是锐减一个是平稳下降。

　　那么，缘何二手房和新建商品房成交出现不同程度的下降态势？对此，业内人士分析认为，具体原因有三个方面。首先，郊区商品房供应占七成， 较二手房来说，价格定位更符合消费者购买力需求。统计显示，2011年新入市的商品房项目位于郊区的比重为70%，郊区项目的拟售均价为18646元/平方米，郊区商品房项目由于其位置原因定价相对较低。央行多次加息使购房成本提高，相较于建成区域内价格相对偏高的二手房而言，郊区商品房更符合当前消费者的购买力需求。

　　其次，二套房信贷门槛提高对二手房成交冲击更大。统计显示，从2010年起二套房的首付比重由30%以下逐步提高到60%以上，首付比重提高了一倍以上，贷款利率也从0.85倍以下提高到基准利率的1.1倍，再加上央行多次加息，当前贷款购二套房持有成本比2010年初又提高50%。“新房与二手房的改善性需求有本质差别：新房改善性需求主要集中在中高端市场，信贷对其震慑力相对有限，而二手房改善性需求主要集中在90-120平方米的普通住宅，多为依靠贷款的普通家庭，信贷缩紧对其购房影响非常大。因此，二套房信贷门槛提高对二手房的成交冲击非常大，预计至少迫使成交量下降三成左右。”多位业内人士表示。

　　第三，二手房买卖双方观望情绪均浓厚，商品房开发商更倾向降价出售也是上述现象出现的重要原因。链家地产、中原地产等二手房中介的统计显示，目前，二手房新增房源二季度环比下降10%，同比下降约20%，而商品房二季度供应则环比上涨442%，同比上涨11%。这表明，限购影响下，二手房业主惜售现象普遍一部分业主出售后再置业难度增大，一部分多套房业主则出售后无权再购，这两类业主都倾向于高价出售，因此出售难度增大。相比之下商品房开发商面临资金、业绩压力，二季度推盘量逐渐增多，降价出售的意愿更高，在一定程度上推动成交低位回升。

　　此外，链家地产首席分析师张月等人也表示，商品房的供应还会增多，加上下半年可能有大量保障性住房入市的冲击，新房价格再次回落可能性更大，连续加息的影响下，未来郊区单价较低的商品房将会成为刚性需求者首次置业的主要选择。“在这种情况下二手房成交短时间内难以回升，预计三季度商品房和二手房成交量将保持基本持平状态。但是未来随着二手房持续积压，业主面临的出售压力增大，而新建商品房的降价对于二手房价格的联动效应也会更加凸显。”

　　文/ 本报记者　余美英