京新建普通住房均价同比下降 商品房价陷入僵局

　　新华网北京7月15日电（记者　刘德炳）北京市房地产交易管理网14日公布的数据显示，上半年北京市新建普通住房成交均价为13948元/平方米，比去年全年的14847元/平方米低6.1%。

　　但与此同时，北京市商品房市场价格仍然陷入僵局，一些房地产项目的价格仍居高不下。不过，从6月份市场呈现的最新动态来看，北京市房价松动的迹象已经更加明显，而且近几个月来，价格停涨的房地产项目迅速增加，楼市天平正进一步向量价齐跌倾斜。专业人士指出，从市场走势看，预计下半年北京房价僵局有望打破，而且随着北京市一些调控政策持续发力，不仅能稳定今年的房价预期，也使明年房价的稳定得到一定保障。

　　数据与房价控制目标保持一致

　　据北京市房地产交易管理网公布，上半年北京市新建普通住房成交3.8万套，占同期新建住房成交总套数的86.8%，成交均价为13948元/平方米，比去年全年的14847元/平方米低6.1%。

　　根据有关规定，北京市新建普通住房是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房，以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障房。统计显示，上半年北京市新建普通住房成交中，保障性住房1.3万套，同比增加12%，占新建普通住房成交套数的34%，比重同比提高7个百分点；新建普通商品住房成交2.5万套，同比减少19%。

　　“上半年北京市新建普通住房价格下降、新建普通商品住房均价持平、保障房的大量成交与北京市房价控制目标保持一致。”北京市房协副秘书长陈志表示，这主要是因为“京十五条”出台以来综合运用信贷、税收、限购等措施，有效遏制了投机投资性购房需求，购买第二套住房的比重平均在10%左右。

　　与此同时，也有说法认为是保障房拉低了新建普通住房成交均价。对此，北京市住建部门一位负责人告诉记者，保障房也是住房的一部分，尤其是满足中低收入人群住房需求的一类产品，其产品类型与调控的本质一致，自然也应该在房价调控目标中体现。另外，保障房是楼市调控的一种手段，是众多砝码中作用较大的一种，其对楼市的巨大调控作用也应有所体现。

　　商品房价格停止上涨项目增多

　　不过，抛开保障房单论商品房市场，记者走访发现，调控近5个月，北京市商品房价格实现下降的项目并不多见。

　　与成交量大幅下跌不同的是，北京市商品房价格整体下滑的迹象并不明显。北京市房地产交易管理网的统计显示，上半年北京市新建普通商品住房成交均价为18297元/平方米，与去年持平。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，与整体成交均价相比，项目自身价格的变动情况其实更能反映房价实质性变化。

　　统计显示，6月北京签约的商品住房项目为162个，其中4个项目价格环比下降，155个持平，下降或持平项目占总量的98.1%，比3、4、5月份分别提高15.5个、6.5个和2.1个百分点。

　　胡景晖表示，这表明北京市价格停止上涨的房地产项目在逐渐增多，市场正由政策适应期逐步进入稳定期，与北京市房价稳中有降的预期渐趋一致；而且从成交结构来看，涨价的项目主要是热销项目。

　　记者走访发现，6月份北京房地产市场上有保利花园、香悦四季花园、中建港湾嘉园等项目成交价出现了上涨。对此，保利花园项目一位工作人员告诉记者，该项目本次开盘时给予了一定优惠，由于销售较好，剩余房源不多，开盘后逐步取消或减少了折扣。

　　陈志分析认为，这些项目单套面积在90平方米左右，以两居室为主，符合刚性自住需求，属于低总价低单价类项目，其成交变动正好体现了一些项目通过降价求量，取得了一定效果。

　　楼市僵局有望下半年打破

　　据链家地产市场研究部统计，截至7月14日，北京新房住宅存量已达10.8万套，逼近11万套大关。链家地产首席分析师张月认为，住宅高库存的积压效应会逐渐显现，将推动房价下行：一方面，上半年商品房项目平均签约率仅45%，较去年同期下降22个百分点，新项目开盘后滞销严重，开发商降价销售的意愿逐渐增强；另一方面，高位的库存量使下半年计划入市的项目无论是销售压力还是竞争都会加剧，预计下半年房企降价释压将成为主旋律。

　　据记者观察，6月份北京市已有多个项目实现降价，如富力又一城、富力丹麦小镇、仰山家园、徜徉嘉园，这些项目单套面积都在100平方米以上，以三居室为主，由于销售不理想近期下调价格。其中，富力丹麦小镇和富力又一城项目在调控政策出台后多次小幅下调价格，现已分别累计下调9%和12%，其成交实现了几波反弹。

　　张月认为，“以价换量”势在必行，随着新房价格下行趋势的深化，楼市将逐渐进入买方市场，下半年房价僵局有望打破。

　　陈志表示，随着调控政策的继续发力，降价项目将进一步明显增加。一是限购等政策长效化的预期强烈；二是住房保障力度加大；三是供求矛盾趋缓，住房市场逐步偏向买方市场；四是土地供应开闸，“限房价、竞地价”地块将成房价稳定器。按“京十五条”和供地计划，今年北京市各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%，且中小套型普通商品住房用地供应更多实行“限房价、竞地价”的出让方式，这将从源头上把房价稳住，不仅稳定了今年的房价预期，也使明年房价的稳定有了保障。

　　作者：刘德炳