青岛新房存量逼近10万套 房价下跌或成趋势(图)

　　全市1053个楼盘，可售房源总数97404套！不知不觉，青岛楼市创造了一个纪录：上半年新房存量增幅43% ，列全国第一位，两年翻番 。数据显示要消化近1万套房子，需要1个月。面对新房存量的不断增加，开发商显然束手无策。即使4个月才卖19套房子，开发商仍嘴硬，自称房子快卖完了，实际上仍有接近500套房子在库存中 。没有人愿意承认自家房子不好卖。

　　7月28日，记者采访发现，近期开盘的楼盘情况稍好，可以选择低价开盘。最难熬的是去年高价开盘的楼盘，已经没有退路，成交量几乎没有，开发商还没有降价的勇气。

　　疑问

　　售楼处门可罗雀，咋说房子快卖完了？

　　最近，开始准备婚房的白先生开始四处看房了，虽然每到一处售楼处都能感觉到冷冷清清，可是，售楼人员每次都告诉他，房子已经卖得差不多了。白先生最开始看的是保利·里院里，售楼人员告诉他，房子不多了，已经卖出七八成了。同时，这位售楼人员告诉白先生，现在房子价格非常低，很多人已经抄底了，并劝白先生早动手。

　　随后，白先生又跑了市北区、李沧区、崂山区的多家楼盘，售楼人员都表示，房子卖得差不多了，劝白先生早“抄底”。这让白先生产生了疑问，“现在售楼处门口都难见人，几乎每次都是我一个买房的，而售楼人员都在聊天，房子真的没了吗？”

　　为了破解白先生的疑问，记者对岛城多家楼盘进行了调查。

　　28日上午，记者来到了崂山区的某家知名楼盘，这家楼盘以高端著称，房屋均价在两万元左右。上午10点，这里没有一个顾客，如白先生所说，他们的售楼人员正在聊天。

　　当记者表示，自己要买百平米以下的房子时，售楼人员告诉记者，目前在售的三幢楼有百平米以下的，但是房源都不充足，“这幢楼还有一套，另外一幢还有两套。”

　　随后，记者又电话咨询了四方区、李沧区、崂山区的其他楼盘，均被告知房子已经不多。而白先生看的保利·里院里的售楼人员告诉记者，他们的房子已经卖了七八成了。

　　难道现在的房子真的这么好卖吗？记者通过青岛市房地产交易中心的网站，查询到了他们的销售数据。

　　真相

　　说快卖完了，其实才卖三成多

　　通过青岛市房地产交易中心的数据，崂山区那家知名楼盘可预售住宅的套数接近 500套，而目前已经销售的只有100多套，已经销售出去的只有30% 多一点，远不是售楼员所说的“已经卖得差不多了”。同时，记者查看数据发现，这家楼盘在此前的4个月时间内仅卖了19套房子。可见，“卖得差不多了”，仅是售楼人员的“口头繁荣”。

　　而房地产交易中心的数据同样显示，保利·里院里的售楼数量不是七八成，也不是五六成，大概只有四成。数据显示，这家楼盘的可售住宅套数为763套，而已经销售的住宅套数仅为317套，也就是说 ，已经销售的房子，只有四成多一点。

　　这是在网上能查到的，记者在鹏丽南华·利源国际公馆调查时被告知，他们的房子已经卖了七成左右。据了解，这家楼盘是在今年6月份开盘的，总共有20多层，且每层是10多户的酒店式公寓，难道真卖得那么火吗？为了说明售楼量，售楼小姐还指着售楼处的一处售楼表格说，“这个表格非常明白，贴上标签的都卖了。”记者通过这个表格看到，大概有七八成的房子都被贴上了标签。

　　为了验证这家楼盘是否真卖得这么火，记者通过青岛市房地产交易中心网站查询，可是，查询结果却显示，没有登记记录。

　　“为什么没有登记房源，却在售了呢？”记者咨询了崂山区相关部门，采访中，记者被告知，这家楼盘已经开始预售，“我们也一直在催促他们上网登记信息，但是他们一直没有上网登记。” 销售

　　按今年速度，“库存新房”还能卖一年

　　对于岛城到底有多少“库存房”，7月28日，记者登录青岛市房地产交易中心官方网站查询发现，目前全市在售的新房总套数为97404套，其中包括74533套住宅、4821套办公新房、13436套商业新房，还有部分车库以及其他物业类型。两年前，青岛新房供应量还没有过5万大关。2009年年底青岛新房供应量才突破5万套，也就是说两年的时间，青岛新房供应量实现了翻番。

　　住宅方面，从各区域供应量情况看，胶南市供应量依然最高，达到了10871套，销售面积100多万平方米。销售量方面胶南就少多了，今年胶南一共才销售了4153套，面积40万平方米。如果按照目前的销售速度，胶南目前的供应量需要消化一年半，前提是供应量不再增加。

　　即墨市是各区域中供求关系最平衡的。数据显示，目前即墨市住宅的供应量为7436套，今年的销售量为6071套。可以看出，即墨各家楼盘的销售压力要稍小一些。

　　“实际上，2009年和2010年青岛的新房供应量增加也比较多，但当时青岛楼市形势非常好，房子不愁卖不出去，很快便能消化了。今年恰好相反，供应量在不断增加，销售量却上不去了。去年年底，青岛新房成交量能达到月售1万多套，现在只有6000套左右。”业内人士林宪周介绍说。

　　“今年岛城楼市销售放缓了脚步，如果按照今年的销售速度看，岛城目前的‘库存房’还能卖一年。”林宪周说，即便是按照去年岛城的楼市销售速度，岛城的“库存房”也能卖一年，“毫无疑问，新房积压已经成了问题，更何况目前还有楼盘开建。” 期房变现房

　　上半年存量增幅全国第一

　　“目前岛城楼市消化能力越来越弱了，而供应量却持续增加，很多楼盘本来是期房，现在都变成现房了。”业内相关人士表示，现在岛城已经积压了大批“库存房”。

　　如这位业内人士所言，近日，中原集团研究中心发布了最新的《2011上半年度报告》，对上半年全国楼市进行了深入分析。据中原监测数据，上半年市场遇冷的情形下，重点城市整体销售率不甚理想，库存逐月上升。2011年6月，6个重点城市(北京、上海、广州、深圳、南京、青岛)的存量同比增加了22% 。

　　2011年上半年各个城市的存量数据显示，北京、上海、南京和青岛都逐月攀升，深圳和广州较为稳定。各个城市中，存量同比增幅最大的城市依次为青岛(43%)、南京(39%)、上海(30%)、北京(22%)、广州(6%)和深圳(3%)。

　　一线城市中，从历年水平看，上海的库存消化月数相对较低，如果以2008年的高点4.8个月来比较，上海的库存压力相对较轻。北京是库存压力最严重的城市之一。2011年6月，北京的库存消化月数达到了14.9，超过2010年的均值 11.5个月，不过尚未到达2008年的高点19.6个月。二线城市中，青岛的库存压力较大，2011年6月的消化时间为10.8个月，和2010年的消化时间8.2个月相比，也已经处于高位。

　　据《2011上半年度报告》介绍，上半年一线、二线重点城市的一手住宅成交量已显著回落，调控已见成效，以往政策快速消化后并反弹的情况并没有出现。但是，除了少数开发商在部分城市、部分项目选择性降价之外，并没有发生大规模房价松动的情况。

　　记者手记

　　房价下跌趋势已形成

　　青岛下半年楼市走势一直是业内专家争论的焦点。近日，记者专门咨询了业内专家张百忍。他的看法很明确：青岛算是众多被调控城市中比较特殊的例子，楼市成交量一直是不错的，开发商的压力自然相对较小一些。只是并不是所有的开发商都不存在资金压力，总会有缺口的存在，可能桥隧开通之后的西海岸压力更大一些，很多楼盘会先有动作。

　　“房价出现2008年底那样大幅度下调的可能性是不大的。第一是地价暴涨，成本自然也是大涨，很多楼盘价格已经在那里了；第二，政府大量征用甚至购买商品房当拆迁房，拆迁制造了大量被动需求；第三，把保障房的任务向城阳、胶南等地外泄，释放了对商品房的压力。所以对开发商来说，目前形势下他们无需大幅度下调，只要露出价格上的缝隙，购房者就会蜂拥而上，进行所谓的抄底，因为他们实在不愿在通货膨胀中煎熬了。”张百忍分析说 。

　　然而事实可能更为严峻一些。在新房库存不断增加的情况下，不论是市内四区，还是郊区，熬不住的开发商在不断增加。购房者方面显然比去年表现更好，跟风买房的少了，理性购房者多了。7月份，即使是三家最牛的外来大鳄销售量也很一般，前提是大鳄推出了超过10万元的优惠。

　　目前情况下，8月份开盘楼盘依然很多，只要房源没法及时消化，成交量继续低位徘徊，青岛房价下降的空间将会很大。下跌趋势已经形成，只是幅度大小的问题。文/图 记者 李晨 王磊