北京暑期租赁市场旺季不旺 租金涨幅远不及房价

　　暑期租赁旺季不旺 租金涨幅不及房价

　　海淀学区表现突出

　　业主担忧降价潮至

　　租金缓涨　学区房业主转租为售

　　旺季不旺，成了今年暑期北京租赁市场的特点。不仅租赁需求没有集中爆发，租金均价也未出现较快上涨。其中，海淀学区房的表现尤其明显。7月至今，该区域房租涨幅远不及房价给力。

　　由于担心被楼市降价潮殃及，挣不着租金的业主纷纷转租为售。

　　●楼市现象

　　挣不着租金业主“只售不租”

　　“帮我把原来的租赁信息改成销售吧。”业主袁女士对上地某中介公司的工作人员说，“等着吃租金是不行了。”

　　据袁女士介绍，两年前，她在海淀投资了3套房，其中两套在上地。她当时非常看好该学区房的租金上涨空间，打算先挣几年的租金，等房价涨到一定程度再出手。

　　然而，让她意想不到的是，现在该区域的房租涨幅，既不及她另一套非学区房的房子，也赶不上该区域的售价涨幅。“楼市的降价潮还没殃及到此，趁现在的房价涨幅还能接受，赶紧出手总比攥在手里挣不着租金强。”袁女士说。

　　据该中介公司的工作人员介绍，像袁女士这样变租为售的业主正在逐渐增多，从7月下旬至今，已经有四五个了。除此之外，还有不少可租可售的业主也明确表示，“只售不租”。

　　●统计数据

　　租金趋稳成交房价涨幅明显

　　据各中介机构统计显示，7月份北京租赁市场成交量环比6月份上涨了2%，租赁市场需求从6月初开始便缓慢释放，但未出现需求的集中爆发。

　　价格方面，7月份北京租赁市场成交均价为3229元/月/套，环比6月上涨1.7%。其中，与大部分区域的微涨不同，海淀核心区域房租“稳中有降”，上地区域的表现尤为明显。

　　据该区域中介信息显示，今年7月，上地东里一居租金水平为2800元/月/套、二居租金水平为3600元/月/套，同比涨幅均为10%，而三居的租金水平则基本持平。

　　相比之下，该区域的成交均价却涨幅明显。今年7月，该区域的成交均价已达34500元/平方米，同比涨幅约为25%。

　　学区房上地东里小区

　　租金水平（元/月/套）2010年7月 2011年7月 同比涨幅

　　一居2500 2800 12%

　　二居3200 3600 12%

　　三居 4500 4500 0%

　　买卖成交均价（元/平方米）2010年7月 2011年7月 同比涨幅

　　27600 34500 25%

　　非学区房天通苑区域

　　租金水平（元/月/套）2010年7月 2011年7月 同比涨幅

　　一居2183 2908 33%

　　二居3017 3810 26%

　　三居4050 5211 29%

　　买卖成交均价（元/平方米）2010年7月 2011年7月 同比涨幅

　　13500 15300 13%

　　数据来源：21世纪不动产

　　●业内观点

　　学区房价居高不下

　　21世纪不动产分析师汪丽分析表示，上地东里区域属于学区房，有上地实验小学、北京101中学“保驾护航”，直接为房价居高不下提供了支撑。

　　此外，学区房的阶段性特点，导致不少二手房有相对稳定的换手期，这直接助推了优质学区房的售价提升和成交活跃。

　　租赁市场租金趋稳

　　汪丽认为，在楼市低迷的现阶段，出于对此类学区房租金收益较低的预期，购买该区域学区房用于出租的购房人数量相应较少。市场中出现的成交案例，将仍以购买学区房自用为主。

　　由于该区域的学校学籍仅对已购买该区域部分楼盘的业主有效，甚至有些学校在入学资格中要求房屋所有者拥有房产满三年，其子女方能有资格申请入学。这一特定的要求直接助推了该区域房产买卖的价格，而对于租金水平的贡献作用则微乎其微。

　　我爱我家市场研究院院长陈亮认为，相比于往年的较大起伏，相对平稳的市场表现利于租赁市场租金的稳定。 文/实习记者宋立伟