基准地价飙升调控政策给力 土地市场能否降温

　　基准地价飙升调控政策“给力” 住宅土地市场能否持续降温？

　　新华网广州8月12日专电（记者 欧甸丘、黄玫）近日，广州市国土资源和房屋管理局举行基准地价更新成果听证会，拟调整广州市国有土地使用权基准地价，其中居住用地调整幅度达到110.38%。与此同时，记者注意到，近期三亚、武汉等地也先后调整了基准地价水平。

　　基准地价飙升引起了市民关注，基准地价上调会否推高房价？与基准地价飙升、土地不断升值形成鲜明对比的是上半年调控效果显现，住宅土地市场呈现降温趋势，这种趋势能否持续？记者对此进行了调查。

　　基准地价上调会否推高房价？

　　根据广州市国土房管局的基准地价更新计划，中心城区规划建设用地区商业用地首层平均楼面地价为每平方米10297元、居住用地平均楼面价为每平方米3364元、工业用地地面单价为每平方米692元，与上次公布的基准地价相比，分别增长了64.31%、110.38%和2.67%。

　　据有关媒体报道，三亚、武汉等城市也在不久前发布了新的基准地价标准，基准地价均有一定幅度的上调。

　　广州市民李先生有些担忧，基准地价上调或将推高房价。他说，土地也是“原材料”，“面粉”涨价了，“面包”哪有不涨价的？有网民在网上留言道：“房价一波一波地涨，地价又涨，羊毛出在羊身上，说到底还是购房者买单，2011年的房价我们比较担忧。”

　　广州市国土房管局相关负责人解释说，基准地价是对城镇各级土地或者均质地域，在正常土地市场条件下，按照商业、住宅、工业等用途，评估确定的某一基准日法定最高使用年期的土地使用权区域平均市场价格，它包含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费。而公开出让土地成交价格易受规划条件、市场行情、竞价气氛、投资者心态等影响，反映的是地块的个别情况，并不能反映区域平均土地价格水平，更不能等同于基准地价。此次基准地价调整后，更加贴近广州市土地市场的实际情况，但与实际公开出让成交价格还是存在一定差距。

　　广州市房地产估价管理所有关专家认为，基准地价调整与房价并没有直接联系，房价的涨落关键还是取决于市场调节，由房屋的供求关系决定的，因此预计本次基准地价调整不会推高房价。

　　调控效应传导至住宅土地市场？

　　基准地价是政府制定土地“招拍挂”底价的重要参考数据之一。在各地纷纷调整基准地价的同时，调控政策的累积效应也逐步显现，全国限购城市住宅用地流标情况相继出现。

　　根据“链家地产”市场研究部的统计，截至2011年7月底，全国土地流标数量达到353块，同比增长242%，其中住宅类土地流标数量163块，占比达到46%；7月份土地流标数量达到61块，基本相当于1－2月流标数的总和。全国土地流标前十的城市里，有8个是执行限购政策的城市。

　　链家地产首席分析师张月表示：“土地流标反映出开发商拿地节奏减缓。今年一线城市的成交量7月比1月下降了27.4%，限购城市成交量几乎一落千丈，目前部分开发商逐渐选择了加快销售节奏，力求尽快回笼资金，日益增加的销售压力也迫使开发商暂缓拿地。”

　　从成交价格走势来看，一线城市居住地价保持平稳，热点城市居住地价升幅趋稳，全国土地成交溢价率普遍下滑。

　　中国指数研究院土地版监测的数据显示，2011年1－7月，全国130个城市住宅用地楼面均价为每平方米1477元，同比下降9.2%。35个大中城市1－7月住宅用地楼面价与去年同期相比，广州、北京、上海、南京、杭州、海口等17个一线城市或重点二线城市出现不同程度的下跌，而18个地价上涨的城市多为二、三线城市，其中郑州上涨129.1%，沈阳上涨108.8%。

　　中国土地勘测规划院有关专家认为，近期限购、限贷、提高首付等抑制需求的调控措施的影响力已经在一线城市逐步显现出来，导致开发商拿地的热情和意愿有所下降。热点城市居住地价走势强于一线城市的重要原因就是开发商和炒房者在一线城市“挤出”效应下，纷纷将投资重点转向二、三线城市，这种“挤出”效应同时也传导到了土地市场上，助推热点城市的土地市场继续运行于上升通道。

　　住宅土地市场正在向理性回归。在溢价率方面，中国指数研究院监测的130个城市住宅用地成交溢价为17.3%，仅为去年同期的一半。35个大中城市中，今年1－7月住宅用地成交平均溢价率高于50%的仅3个城市，分别为郑州（88.4%）、兰州（66.6%）、杭州（51.2%）；南宁、银川、上海、厦门四个城市的溢价率介于20%－50%之间，其他城市在20%以下，近半数城市平均溢价率在10%以下。

　　住宅土地市场将趋向稳定？

　　7月12日召开的国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，在房价上涨过快的二、三线城市也将采取必要的限购措施。

　　二、三线城市的政策紧缩预期，将会传导到土地市场，地价预计会因此出现回调。张月认为，预计近期二、三线城市将出台限购措施，二、三线城市出台限购令对土地市场也有一定影响。目前由于一线城市的挤出效应，二、三线城市存在大量投资性需求，一旦被限购，对于明显内需不足的二、三线城市来说，购房需求将会大幅减少，销售压力也明显增加，下半年开发商在这些城市拿地会更加谨慎。

　　根据中国指数研究院的统计，目前各大城市新房市场库存大量增加，北京、武汉、厦门、南京、青岛等重点城市的去库存化周期都超过了10个月；开发商资金来源进一步受限，继银行信贷、资本市场直接融资受阻以后，房地产信托业受到银监会的严格监管，房地产企业上半年资金来源中，自筹资金占比已经超过40%。

　　中国指数研究院副院长陈晟说，融资压力和库存压力增加，开发商在下半年，最迟在第四季度调整价格策略的动力将会加强，这将会使得土地市场进一步降温。

　　陈晟还说，上半年全国住房用地供应仅完成全年计划的26%，下半年住宅用地供应量将会大幅增加，在当前的市场形势下，预计会降低地价、降低溢价率，甚至流拍将会大量出现，但一线城市和重点城市的优质住宅用地依然会受到市场青睐。

　　作者：欧甸丘 黄玫