广州城中村改造：07年6月30日后建无证住宅不补

　　●南方日报记者 曾雅

　　广州城中村改造安置住宅复建总量的核定办法昨日亮相，明确2007年6月30日后建设的无证村民住宅一律拆除，不予补偿。广州市“三旧”改造工作办公室昨日发布《广州“城中村”改造成本核算指引》（下称《指引》），适用于广州市已实行农村居民转制的138条城中村，这对于控制城中村改造成本，防止违法抢建具有重要意义。

　　村民住宅最多复建面积280平方米

　　城中村改造面临大量的集体土地用房拆除和补偿问题，而宅基地房的补偿复建标准又是村民最关心的改造细节。《指引》明确，城中村改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制，有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。

　　自从广州近年启动城中村改造以来，很多城中村都出现违法抢建现象，恨不得能多建几层宅基房多拿补偿。昨日出台的《指引》彻底堵上抢建的制度漏洞，对于不同时期的村民住宅，《指引》给出了不同的方案。

　　其中，2007年6月30日之前已建的历史建筑，若符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅和村集体经济物业一律拆除，不予补偿。

　　住宅面积可按2：1置换商铺

　　很多人都担心，本来密密麻麻的城中村如果一味复建安置住宅的话，难免出现容积率过高，城市区域人口负荷过重的问题，反而背离了改造初衷。《指引》对此正式给出了房屋面积换股份参与集体物业分红的方法。此举在之前黄埔区横沙村的改造中尝试过。

　　《指引》明确，在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。

　　而村民住宅和村集体物业建安成本补偿按每平方米1000元上限核算，计入改造成本。村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。

　　临迁费最高可达每月30元/平方米

　　城中村改造期间，村民到其他地方租房住的临迁费按什么标准发放，《指引》也给出了答案，将参照广州市国土房管局最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的租金市场水平评估确定，住宅临迁单价可在每平方米每月20元至30元范围内、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30元至50元范围内适当浮动。改造城中村如选择改造范围内一次性实施清拆、整体开发建设的，可按3年临迁时间核算临迁费用。而现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算，搬家补偿费按每户1000元的标准核算。

　　值得注意的是，《指引》还明确，“城中村”改造范围内规划的市政配套设施及公共服务设施等设施用地应当与融资用地同步转为国有，并无偿交由政府及相关部门统筹使用。历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。

　　又讯 （记者/曾雅） 昨日，广州市“三旧”改造工作办公室还发布了《进一步规范城中村改造有关程序》，鼓励选择自主改造的城中村通过公开招标或集体表决的方式选择合作企业。今后城中村改造的意愿和改造方式都要达到2/3村集体经济组织代表同意后才可进行改造。而包括补偿标准在内的改造方案更需要经村集体经济组织80%以上成员同意后方可通过。