婚姻中房产权属不再模糊 司法解释未超越物权法

　　最高人民法院的数据统计显示，2008年全国法院一审受理婚姻家庭纠纷案件共计128万件，2009年为134万件，2010年为137万件，呈逐年上升趋势。案件中比较突出地反映出了婚前贷款买房、夫妻间赠与房产等争议较大的问题。

　　8月13日开始实施的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称“司法解释三”)之所以在社会各界广受关注和热议，因为其明确规定了该如何处理离婚纠纷时涉及的财产问题，最重要的就是不动产权益的处分和分割问题。

　　司法解释指引着当事人和老百姓要做出与之相适应的行为，例如婚后夫妻一方的父母出资登记产权时的选择，父母可以根据自己的意思登记为一方所有或双方所有。同时，人民法院在处理二手房买卖以及家庭成员间房产确认所有权类纠纷时，也往往要考虑到当事人的婚姻状况，考虑到是否涉及夫妻共同财产。

　　“司法解释三”没有超越物权法

　　司法解释的出台统一了审判实践的认识，在房产权属方面，与物权法进行了衔接，彰显了与市场经济相协调的契约精神和公平观念，突出了产权登记的作用，对司法实践起到了重要的指导和指引作用。

　　同时，可以预见，因产权登记引发的行政诉讼案件数量以及房产权属和房屋买卖合同纠纷案件数量将有所增加。

　　值得一提的是，婚姻法“司法解释三”是对婚姻法的解释。与物权法相比，婚姻法在处理房产等物权在婚姻关系存续期间的归属时具有特别法的地位，在处理夫妻内部关系确定共同财产时，应优先适用。同时，鉴于房产登记行为的局限性，司法解释的出台适应了当前房产登记的现状，不能说司法解释三有超越物权法规定的情况。

　　对父母出资购房的规定

　　男女双方父母为子女购房出资的情况，出资分为婚前出资和婚后出资两种情况。对于婚前出资，司法解释三出台之前，除明确赠与双方，人民法院实践中原则上将婚前出资视为对自己子女或亲属的赠与。但婚后出资在司法解释三实施前后发生了一定转变。实施前，对于婚后出资，原则上视为对夫妻双方的共同赠与。而司法解释三引入了房屋产权登记作为重要指标，解释第7条将婚后出资购买的房屋登记在一方名下的，视为对自己子女一方的赠与，认定为夫妻一方的个人财产。

　　此外，司法实践中，父母出资购房给子女的情况下，双方还可能是借贷关系。人民法院在审理案件时需要从当事人间的约定等证据分析、定性双方之间的法律关系。同时也要警惕虚假诉讼的可能。如很多父母不甘心自己多年心血在子女离婚时被分走，就与子女签订借款合同进行虚假诉讼。司法解释三的出台顺应了这种现象背后的需求，父母可以通过将出资所购房屋登记在子女一方名下成为子女个人财产，避免日后进行盯防、转移财产的道德风险和法律风险。

　　离婚案件涉及的房屋权属争议通常与一方的父母、子女有牵涉。相当一部分离婚案件正在审理的同时，有关联的确认所有权案件和房屋合同买卖案件也在人民法院起诉。因房产的复杂性，往往在离婚案件中无法及时解决，一个妥协的方法就是将房产纠纷单独另行作为离婚后财产纠纷解决。但是更多的情况是当事人将同意离婚作为争取房产的筹码。离婚前，一方可能将登记在个人名下的夫妻共同房产转移给父母，并辩称要在离婚前将房屋返还给实际出资人和实际产权人，或直接转移给自己的子女。

　　更有甚者，一方通过偷偷把财产转移给父母，再以父母名义出资买房落户在自己个人名下，将夫妻共同财产变成个人财产。人民法院在这里需要区别父母借子女之名买房与转移夫妻共同财产的行为，细致审查出资的真正来源和当事人的真实意思表示来确定房屋的归属。

　　对婚前按揭房屋权属的规定

　　司法解释第10条规定了婚前签订购房合同，婚后按揭偿还，离婚时房屋的权益归属和分割，基本遵循“协议优先，登记补充”的原则。但是在夫妻感情不和的情况下，协商的可能较小，更多的情况就需要遵循产权归登记方的规定。即便如此，人民法院也需要遵守照顾妇女及子女的原则。

　　对于婚后共同还贷款项和对应财产增值部分的，由获得房屋产权的一方对另一方进行补偿。

　　对一方转让共同财产行为的规定

　　对于一方将房屋转让给市场第三人，需要判断第三人是否是善意取得。在实践中，主要有两种情况，一是购买人不知道房屋是夫妻共同财产，如产权证上仅登记了一方的姓名，并没有显示夫妻共同财产，购房人信任了产权证的公示力。二是购买人知道是夫妻共同财产，但一方携带了夫妻另一方的身份证或请人冒充夫妻。此时购买人能否取得房产？

　　这时需要借助物权法善意取得制度的相关规定来判断，即是否符合购房人善意、按市场价值购买、房产已经过户登记这几个要件。

　　对房改房权属的规定

　　司法解释三第12条规定反映的是夫妻以父母名义购买房改房等带有福利政策取得的房屋情况，明确了登记在父母名下的单位房改房不作为夫妻共同财产。子女的出资是否可视为对父母的赠与？这应视具体情况而定。

　　而实践中更多的是夫妻一方单位福利分房，登记在一方名下的纠纷。当事人购买带有一定福利政策的房屋，往往与夫妻一方或双方的职务、级别和工作年限等情况相关，所支付的价格可能相对市场商品房要低。例如，婚前一方单位分房，该方欲以房屋作为婚房和生活用房，婚后双方以夫妻共同财产购置，但单位将房屋产权办理在职工一方名下。这实际是婚姻关系存续期间取得产权，系夫妻共同财产。

　　当“司法解释三”遇到限购令

　　如果婚前一方不符合购买政策，则无法成为购房一方。此时，即使双方共同出资或者双方父母共同出资购买，也只能登记在一方名下，成为婚前个人财产。此外，因婚前个人名下房产已经超过限购数量，则婚后无法继续购买夫妻共同所有的房产，还会引起婚前购房潮。这些情况显然对结婚另一方形成一定影响和限制。

　　我国婚姻法是以夫妻共同财产制为原则，以约定财产制、个人财产制为例外的。总结起来，属于夫妻一方单独所有的房产情况大致有：1、一方婚前取得的房产，包括婚前已登记房产以及婚前付完全款、婚后登记房产；2、婚前一方签订合同、支付首付款并贷款，婚后付完按揭贷款，登记在一方名下的房产，离婚时又对归属无法协商一致的；3、一方在婚后单独继承或受赠的房产，包括父母出资登记在一方名下的房产；4、夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产但约定归一方所有的。

　　最后提示：每个公民应正确看待婚姻法“司法解释三”的实施，增强法律意识，保留好资金来源及流向证据，做好事先沟通和书面约定，把好“产权登记”关，冷静考虑婚姻关系和登记名字等利益问题。对于双方共有的房屋，理当及时登记为共同产权人，及时对登记错误进行异议登记。