广东佛山两大规模地块接连流拍 或因面积大(图)

土地流拍的背后其实是楼市的低迷。　　限购令后品牌房企慎拿地

　　新快报记者 黄光先

　　8月29日，南海出现今年第4宗流拍商住地。这块位于大沥镇广佛商贸城的地块起拍价逾9亿元，因无人竞拍而流拍。业界认为，限购令后绝大多数品牌房企均停止土地扩张，大规模地块流拍是意料中事。果不其然，昨日下午，以8.6亿多元起拍的相邻一地块也流拍。

　　移交14个月内须开建

　　广佛商贸城地块即佛南（拍）2011-010地块，位于南海大沥镇岭南路以西、香基河以南、联滘路以北，面积为88679.5平方米，起拍价为93114万元。据了解，这宗地块是城镇住宅用地兼容批发零售用地，今后改造建设中，住宅套型建筑面积要求为90平方米以下，住宅面积占该宗地开发建设住宅总面积的比例不低于70%。

　　根据规划，佛南（拍）2011-010地块将建设香基河国际社区，土地竞得者要在土地移交后14个月内动工建设，进行“三旧”改造，并要在4年内完成项目建设。

　　流拍或因为面积较大

　　8月29日的拍卖现场上，既不见主持人，也没有开发商，就此流拍。新快报记者查询资料获悉，“该地块没有开发商交保证金，是南海今年第4宗流拍商住用地，此前，罗村1宗、狮山2宗地流拍。”

　　对广佛商贸城地块的流拍，不少业内人士在接受新快报记者采访时表示，“该地块的单价相对现在的楼价而言并不算高。按地块的最大容积率计算，其楼面地价3088元/㎡起。”而据新快报记者了解，该地块交通较成熟，旁边有桂和路和广佛路等快速干道，来往禅桂中心和广州都比较方便。同属大沥的万科金域华庭、碧桂园山水桃园等楼盘，近期的洋房成交价为每平方米7000元至7100元。

　　“流拍的主要原因估计是面积较大，计算下来9个多亿，如果没有大品牌开发商的参与，小开发商也啃不动。”业内人士李先生告诉新快报记者，第二季度限购令落地后，万科、保利、招商等绝大多数品牌房企均停止扩地，万科上半年甚至没在佛山拿过地。第二季度以来，成交的多为中小型地块，总价很少超过1亿元。

　　相连地块命运也相同

　　9月1日下午，广佛商贸城推出另一商住地块，与本次流拍地块相连。该地块编号为佛南（拍）2011-009地块，位于桂和路以东、香基河以南、联滘路以北，面积为81962平方米，起拍价为86060万元，今后开发投资总额不低于69668万元。该地块今后须设置幼儿园或托儿所1处，办学规模不少于18个班，用地面积不少于5400平方米，建筑面积不少于4800平方米，幼儿园或托儿所不准异地建设。

　　对于该地块的命运，行业人士之前的预测并没有出错：因为该地块规模也较大，昨日下午，同样上演了流拍一幕。

　　收紧用地审批权影响楼市

　　国务院回收22个城市建设用地审批权，意味着土地管理进一步集中化，建设用地的审批管理将会更加严格。世联研究认为这将给房地产市场带来以下5个方面影响：

　　强化了房地产市场长期上涨的预期。目前正处于高速城市化发展的阶段，对土地的需求十分旺盛。为了解决高房价问题，一直以来社会上有一种强烈的声音在呼吁推进土地管理制度改革，大力发挥市场对土地资源的配置作用，调节土地需求，加大建设用地供给，平抑房价。但是，国务院回收22个城市建设用地审批权意味着这种土地管理制度改革方向的预期在短期内成为泡影，土地管理将朝着更加行政化而不是市场化的方向推进。在节约集约用地原则的指导下，这还意味着未来的土地供应量不太可能大幅放大。在高速城市化发展背景下，房地产市场需求持续旺盛，而供给却受到土地供应量的限制。可见，由于土地管理收紧带来的供需失衡将会进一步强化房地产市场长期上涨的预期。

　　基于以上分析，为了平衡土地管理收紧政策和房价上涨的矛盾，兼顾两全，做到既实现耕地保护目标，又能使房价平稳，世联研究认为，限购政策将可能长期化和普及化。限购政策推行以来，确实起到了减少购房需求、抑制房价上涨的作用。在房地产市场长期上涨的预期之下，限购不失为政府削弱房价上涨势头的利器。

　　普通商品房供应量不会减少。虽然国务院表明了严格建设用地审批管理的态度，但是这并不意味着普通商品房用地供应量减少。这是因为，国务院收紧建设用地审批权限的意图是保护耕地、节约集约用地，遏制违法违规滥用土地资源的现象，并没有迹象表明要收紧普通商品房用地；同时，国务院多次在出台的房地产调控政策中强调，要加大普通商品房供应，建设用地审批权限的收紧没有改变这一政策意图。

　　容积率低的住宅产品将会更加稀缺。毋庸置疑，中央政府坚持节约集约用地原则，这将意味着容积率低的住宅产品用地，如低密度豪宅、别墅等产品的建设用地控制更加严格，审批更加难以获得通过，即容积率低的住宅产品将会更加稀缺，价格上涨的压力加大，更具有投资价值。

　　旧城改造将会加速。建设用地审批管理收紧或为地方政府加速旧城改造提供动力。加速旧城改造，一方面贯彻了中央提出的“节约集约用地”原则；另一方面能够盘活城市土地价值，推动经济发展，提升城市形象，并弥补由于建设用地审批管理收紧致使新土地开发受限带来的经济增长损失。

　　因此，世联研究认为，建设用地审批权限收紧对房地产市场的影响具有多重性而且长远，土地管理制度改革进程将深刻地影响房地产行业的发展，值得长期关注。