CCTV2《今日观察》：“金九银十”房价会跌吗？

　　CCTV2《今日观察》：“金九银十”房价会跌吗？

　　在“最严调控”持续发力之下，今年以来各地楼市风景各不相同：部分一线城市地区的房价出现了松动的迹象，而有一些二、三线城市的房价却表现“生猛”。国务院常务会议提出：房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。房地产限购在二、三线城市推行，全国的房地产市场将会出现哪些新的动向和变化？房价是否真的会出现松动？今年的“金九银十”房价走势会有哪些变化？央视财经频道主持人史小诺和特邀评论员中国人民大学经济学院副院长刘元春、 著名财经评论员刘戈共同评论。

　　房地产市场深度博弈白热化，一线和二、三线城市房价表现大不相同，如何看待限购令的市场作用？

　　李阿姨是北京市通州区的居民，近几天来，她在为买房子的事情纠结，买吧，怕房价会降，不买吧，又怕房价会涨。

　　记者：怎么样，这房子，您觉得？

　　李阿姨（通州区居民）：这房子，我觉得看着环境还可以吧。

　　记者：价格呢？

　　李阿姨：价格还是有点偏高。

　　记者：多少钱一平方米？

　　李阿姨：一平米合上，他（售楼人员）说送这面积那面积，得合上两万吧，差不多，小两万，我觉得高。

　　记者：您觉得房价最近一个时期降没降？

　　李阿姨：降得不大，降了，你别说没降。

　　受调控政策影响，通州区的房地产成交量明显萎缩，记者随机走访的几个在售楼盘销售大厅，场面显得冷冷清清，与通州一样，今年三四月份以来，北京大部分城区的房屋成交量都出现了明显的下滑，调控前，每月大概在2万套左右，最近这4个月大多在8千套左右，但房价总体下降幅度并不大。

　　刘元春：未来几个月是整个价格调整的一个疲软期和波动期 房地产市场重新洗牌的力度会加强

　　（中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员）

　　从预期、供求、资金面来看，目前的房地产行业确实在进一步收紧，处于要出现变化的状态。但如果我们再仔细解读这个数据，我们就会发现：第一，进一步的调控政策现在刚开始，对于像二、三线城市的限购，除台州以外，其他区域还没有完全明确；第二，虽然现在资金面很紧张，房地产业从银行来的资金流同比出现了迅猛下降，但是自筹资金以及外商投资这些方面还在上涨，所以目前资金虽然很紧张，但是与07年底、08年上半年比较，形势没有那么的严峻。

　　现在库存量的确在上涨，特别是一线城市，比如说像北京，它的库存量现在可以够20个月的销售，上海够19个月进行销售，正常来讲，这样的一个库存量已经很高，但现在这几个一线城市的库存量，也没有高过08年第一季度。这些因素综合起来，我们认为未来几个月，是整个价格调整的一个疲软期和波动期，但很重要的是，我们的房地产行业的销售量会出现进一步的下调。另外，房地产市场的结构会出现进一步的调整，重新洗牌的力度会加强。

　　刘戈：从数据上来看 楼市的拐点到了！

　　（《今日观察》评论员）

　　这种趋势非常明显，比如从库存量来说，北京的库存量现在达到将近11万套，这也是两年来的最高，要消化很长时间。再一个就是资金链，央行的统计数字显示，上半年房地产的贷款下降了53%，这个比例是非常大的。虽然是自筹资金这一部分有所增长，但是增长抵不上下降的幅度，两相比较，还是有一个巨大的缺口，所以资金链的紧张程度是提上来了。

　　另外，我们再看环比，70个大中城市的环比增长：在年初的时候，1月份是环比增长是0.8%，到6月份降到了0.16%，那么10月份的话，就变成了负数。变成负数以后，至少从数据上可以非常明确的说，拐点到了。

　　近年来，台州市房价上涨较快，在周边一线城市出台限购政策之后，投资客大量涌入，今年6月，台州住宅样本均价为9949元/平方米，相比去年12月份，住宅样本均价9761元/平方米，涨幅约为2%。此番限购，有望遏制台州楼市过快上涨的势头。

　　台州房地产中介工作人员：限购的话，肯定造成买房人少了，少了之后，观望人多了，价格肯定会适当调整。

　　近来，一些二、三线城市房地产热度持续升温，近日在山东烟台举行了一次房产会上，涌入了100多家房地产企业，其中包括了龙湖、万科等国内房产巨头。

　　刘兰兰（购房者）：现在基本上一开盘都是7000左右，现在是这样的问题，说实话，有点太高了。

　　二、三线城市限购的话题，时下备受关注，住房城乡建设部17日公布，对各地列入新增限购城市名单，五项建议标准，提出符合上述条件较多及2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单，各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。

　　刘元春：限购是短期内直接针对泡沫需求的一个有效措施

　　（中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员）

　　限购令肯定会起到很好的一个效果，因为目前来讲，二、三线城市的价格上涨的核心的力量，一个是城市化，另一个是外来游资，投机资金太多，限购会限制投资性和投机性，以及限制无业、外来人员的购买行为。对于台州这样的一些区域，实际上外来人员很多，所以在短期会收到一个非常明显的效果。

　　另外，从目前限购的一线城市和一些不限购的城市价格涨幅来看，很明显，限购城市的涨幅明显要低于非限购的城市，并且这个低的幅度从今年1到7月份接近0.17个百分点，这是很明显的。所以从这个角度来看，限购能起到一定的效果。其次，从目前整个房地产市场的状态来看，我们的泡沫是比较严重的，同时这种炒作行为、投资行为是比较明显的。因为我们从大数来看，现在城市人均居住面积33平米，在全世界属于一个中等水平，但是为什么我们价格水平却是偏高的一个状态，那么跟泡沫是相关的，限购是短期内直接针对这种泡沫需求的一个有效措施。

　　刘戈：二三线城市是否限购直接影响房价走势

　　（《今日观察》评论员）

　　台州在今年上半年因为炒卖地票，在房地产市场引起了大家的强烈的关注，所以现在台州成为二、三线城市里第一批开始进行限购的城市，有一定的必然性，因为炒作的气氛非常的浓烈，但其实他涨势本身不算太强，所以台州当地政府拿自己开刀有一定的必然性。

　　另外，从现在来看，那些没有限购的城市上涨的势头非常明显。7月份，同比上涨5%以上的城市总共有29个，在这29个城市里，其中有15个是没有限购的城市，最高的是丹东，涨幅达到了9%，其他是秦皇岛、洛阳、岳阳、牡丹江等等，这些城市放在全国范围里，它都不是特别大的、特别有名的城市，但是放在本省里面看，因为省会城市进行了限购。那么次要一些的城市就受到的影响非常大，所以从这个数据来看，就是这些城市限购和不限购，对于房地产房价的增长，这种关系是非常的密切。

　　降价才是硬道理，今年楼市的“金九银十”会给谁带来惊喜，未来调控目标又该如何落实？

　　“金九银十”是房地产业的传统营销售旺季，记者这几天在广西北海采访时发现，市民的观望情绪比较浓厚。

　　市民：不想在这段时间买房，因为这段时间房价不是太好，不太稳，要再观望一下。

　　观望这个词折射的市场变化近几年来可谓起起伏伏：2008年，受美国次贷危机和全球经济形势不乐观的影响，各地交易量进入“冰河时期”，“金九银十”最后以“铜九铁十”惨淡收场。

　　数据显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，环比下降0.1%，房价涨幅环比首次出现负增长。

　　刘元春：“金九银十”房地产商没有多少惊喜 消费者还需观望

　　（中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员）

　　今年肯定会较以往来讲，会有一些比较大的变化，这个大的变化如果从正常来看，第一，我们通过限购之后，大量的投资性、投机性的需求可能会迅速的消失。第二，由于经过去年4月份以来和今年1月份和7月份的层层加码，很多有刚性需求的人已经形成了一个价格下滑的预期，特别是在近期，刚需这一块会进入到强烈的一个观望期。第三，中小企业可能会进行一种大幅度的售盘行为，把他的一些楼盘交给大房地产商来进行统一处置，或者甚至进行转产等等，市场结构会有一些重大调整。第四，我们会看到，局部的区域可能会出现一些房地产商开始进行暗降这样的一些销售措施，甚至会出现明降，通过降价来保住他整个资金流的回流，但是在“金九银十”出现价格明显下降现象的概率很小。同时在价格不下降的同时，销售量出现一个放量，使房地产商的资金紧张局面得到缓解的概率基本上是没有的。所以，今年的“金九银十”变化很大，我们的房地产商应当没有多少惊喜，消费者还需观望。

　　刘戈：即将到来的“金九银十”会变成“铜九铁十”

　　（《今日观察》评论员）

　　通常情况下，八、九、十、十一，这4个月份加起来销售量在很多城市都占到了全年销售量的一半，尤其是9月份和10月份的销售量最大，所以大家有“金九银十”之说。但这个“金九银十”真的是房地产开发商的“金九银十”，它不是购房者的“金九银十”，购房者是因为观望了一段时间，一般在8、9月份，而且为了迎接春节，这个时候，他会出手，所以造成了这样一个结果，但是如果大家的整个预期是认为房价会往下跌的情况下，那么大家肯定是宁愿等一等，所以即将到来的“金九银十”，我估计会变成“铜九铁十”。

　　徐滇庆：民间正常的需求依然非常旺盛 投机需求也依然存在

　　（加拿大西安大略大学终身教授 《今日观察》特约评论员）

　　民间正常的需求依然非常旺盛，更重要的是投机需求依然存在，而且非常强盛，主要原因是有很大的资金流，无论是在民间，还是在银行的储蓄上，由于金融市场不断地波动，海外还会有一些钱流入中国，当这些资金流入中国的时候，发现投资的渠道很窄，那么必然就会有相当多的一笔资金涌入房地产市场，可能导致房价的上升，这是问题的核心所在，所以是否有“金九银十”，这要看资金流的流动，关键还在于疏导。

　　曹建海：房价回落是一个大的趋势

　　（中国社科院工业经济研究所研究员 《今日观察》特约评论员）

　　一线城市的成交量和房价都出现了一些松动，由于金融的紧缩政策，特别是调整存款准备金，不仅是开发商贷款困难，连地方政府储备土地贷款困难，连消费者购房也出现了贷款困难的情况，加上第二次限购，住建部也对40个城市住房信息进行联网，加上保障房今年的推进，今年至少在数量上，这1000万套基本上是可以保证开工，所有的这些因素就注定了房价的回落这是一个大的趋势。

　　刘戈：限购令是不是能变成法，变成一个长期可预期的结果？

　　（《今日观察》评论员）

　　限购令是不是能变成法，变成一个长期的、可预期的这样一个结果，如果这样，这种炒作可能就会缓解下来，因为如果没有明确的预期，那么炒作永远会存在。

　　刘元春：以限购为主题 本身就是一个短期措施

　　（中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员）

　　以限购为主题，本身是一个短期措施，对于房地产的健康发展来说，首先整个市场的供求平衡还是很重要的，目前来讲，整个供给小于需求的这种状况，从05年以来是一直持续的，所以这是一个很重要的一个因素。

　　（《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55－22：25）