保证金纳入存款准备金 房贷额度进一步缩减(图)

　　“9月起，银行保证金存款需纳入存款准备金的上缴范围。”的消息让本已处于水深火热中的房地产行业“痛不欲生”。据业内人士测算，这一政策调整将可能在未来6个月冻结资金9500亿元左右，相当于上调了两至三次存款准备金率。

　　“这一政策会进一步缩小银行的放贷额度，虽然‘金九银十’会对房产市场有推动作用，但这一刺激有限，第四季度可能会迎来拐点。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时表示。

　　房地产备战“金九银十”

　　相关数据显示，今年1-7月份，房地产开发企业资金来源47852亿元，同比增长23.1%，自筹资金 19293亿元，同比上涨了34%，调控周期内自筹资金的比例明显上涨。因而，“资金回笼”成为了各个房地产企业共同的诉求，而每年的“金九银十”便是备战的重点。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍对《国际金融报》记者表示，“尽管房地产行业整体资金压力比较大，但像万科之类的大企业的资金链基本没有问题，据我了解上半年他们回笼资金有600亿元。另外，此次的调控主要是抑制通胀，而且随着‘金九银十’的到来，短期内对房地产行业资金链影响不会很大。”

　　“这一政策的出台可能会对购房者的按揭造成影响，进而影响资金回笼。”浙江省杭州市某房地产公司的财务总监张先生告诉《国际金融报》记者，我们上半年的销售额已经受到影响，因而今年对‘金九银十’十分看重。至于明后年资金链的情况还要视市场形势和调控的严厉程度而定。

　　事实上，“资金链难长久支撑”是多数中小房地产商的缩影。上述财务总监张先生对记者表示，“目前公司已针对‘金九银十’制定相应的推盘和促销活动，据我了解，别的公司也都在摩拳擦掌做准备。”

　　房贷额度进一步缩减

　　此前，曾有消息称由于央行的政策，部分银行已停止发放房贷。就此，9月4日，记者致电部分商业银行的客服热线了解到，工行、农行、建行、交行、招商银行等均未接到停止发放房贷的通知，而且房贷政策也没有变。

　　对此，一位商业银行的经理告诉《国际金融报》记者：“房贷是一项盈利高、坏账率低的业务，尽管政策下来后，房贷额度会降低，但不可能停止发放。不过，拿到贷款的时间可能会延长。另外，每个月的放款额度都是上个月定下的，所以暂时不会有太大变化。”

　　宋会雍也指出，“不可否认，此次调控会降低银行房贷的总额度，相对于一手市场，二手市场的影响会更大。”

　　首都经贸大学财政金融学院教授焦建国则指出，“央行对各银行都设有一定的‘过渡期’，近期会比较平稳，但今年年末或明年年初会有较大改变。”不过他也表示，“总体而言，这次调整对信贷和股市的影响更大，目前货币政策紧缩的力度太大，并没有给市场自我调整足够的时间和空间，对总量控制应该从下猛药向平缓化过渡。”

　　第四季度或遇拐点

　　中国指数研究院最新报告显示，8月，上海、深圳等十大城市住宅均价为15773元/平方米，环比下降0.41%，为去年9月以来首次出现月度环比下降。据记者了解，目前，北京楼市的降价现象已从郊区扩散到二环以内，西城广安门区域个别楼盘价格一个月下降近3000元/平方米。在上海，二手住宅最高议价幅度达15%，且降价趋势正在蔓延。

　　8月住宅价格环比涨幅居前的城市基本上都是二三线城市。9月前夕，浙江省台州市发布了商品房限购政策，成为近期首个被纳入限购的二三线城市，并且没有明确限购政策截止日期。另外，住建部与20个二三线城市已达成限购协议。随着二三线城市的限购令的逐渐出台，市场对房价下跌的预期进一步高涨。

　　“目前房价调整已有所效果，但效果有限，总体在5%左右，而且大多数集中在中低端市场，不过受这一因素的影响，‘金九银十’的推动作用不会像往年那么大。”宋会雍说，同时他也指出，“未来如果CPI（消费者物价指数）仍然降不下去，那央行可能在利率上做文章，那时对房地产行业的影响会更大。”

　　尹伯成则明确指出：“虽然九十月份推盘促销的增加看似火热，但会进一步加速供求矛盾，再加上后期政策影响的真正到来，第四季度出现拐点的可能性很大。”