来源：南海网
记者从5日上午召开的海南物业服务和收费专项整治工作座谈会获悉，海南将用半年时间，在全省范围开展规范物业服务和收费行为专项整治工作，集中整治海南省物业管理活动中存在的突出问题。海南从今年7月份开始至年底，将进一步规范物业服务企业经营行为，提高服务质量，严格规范物业企业服务和收费行为，有效遏制物业服务乱收费、乱摊费、获取不正当利益等现象，提高业主自我管理意识，促进物业管理进一步规范。
整治物管问题促进物管规范
近年来，随着商品房的大量出现和发展，海南物业管理行业蓬勃兴起。在物业服务企业进行物业管理过程中，业主和物业公司之间由于服务和收费等问题开始出现矛盾，大量问题涌现。以今年7月为例，来自12358价格的举报中，物业管理案件42件，占整个举报的20.1%，列居第二。
据了解，此次整治工作范围为：海南全省普通住宅物业管理经营活动，主要包括物业服务企业违法违规经营、乱收费、乱摊费、违规代收费、获取不正当利益等行为，业主大会、业主委员会违规活动行为等。
在整治收费方面，全面清理全省物业服务收费项目和收费标准，纠正将违法违规建设的建筑物作为申报物业服务收费项目和收费标准的依据和条件，坚决取缔各种乱收费。重点检查物业服务企业是否违反有关规定分解项目收费、重复收费、扩大范围收费、提高标准收费、强制服务并收费或只收费不服务等现象。
据悉，目前自查摸底阶段已结束，已进入结合自查摸底情况开展重点检查阶段，8月26日-11月30日对违法违规的进行依法查处。
问题1：水电费及公摊不透明不规范
物业管理在很多方面，备受市民诟病。物管症结病因有哪些？在座谈会上，与会各方各抒己见。
各方反映物业公司与业主矛盾的焦点：水电抄表到户率低，公摊不透明、不规范。物价部门相关负责人表示，《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》明确要求物业管理区域内，供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用。
尽管物业小区水电抄表收费到户的做法已提出多年，然而进展缓慢，以海口为例，抄表到户的小区不到10%。没有抄表到户的，普遍做法是由物业公司代收水电费及公摊水电费，由于分摊不透明、不规范等，引起许多业主不满，成为近年来物业公司与业主矛盾的焦点。对于抄表到户的改装，涉及到千家万户，物价局坦承存在多重困难，特别是这笔改造费用单靠水电企业或物业公司都无法承担。物价部门相关负责人表示将与电网等相关部门协商抄表到户的问题。
问题2：业主按什么级别交物管费？
物业服务收费标准分为高层住宅、多层住宅和多层带电梯三种类型、四个等级，最高收费标准为高层一级2.00元/平方米·月，最低收费标准为多层四级0.50元/平方米·月。如果一个小区物业公司资质比较高，那是否意味着业主就必须按照政府指导价上的最高级别来交物业管理费?
省物价部门相关负责人表示，物业服务等级“由业主说了算”，具体收费标准由物业服务企业，依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。
据了解，在国外，以及国内的北京广东等地，只有经济适用房等保障性住房的物业服务费才会采取政府指导价，凡是成立业主委员会的住宅小区物业服务费都是执行市场调节价。就是说，住宅小区的业主委员会可以通过与物业管理公司商议，要求提供什么级别的物业服务，再来决定服务费的收取标准。
有关负责人表示，在调查中发现业主自主自治意识不强。据统计，在全省实行物业管理的小区中，已成立业主委员会的只有三分之一，大部分业主参与物业管理意识不强，参与度不高。即使已成立业主委员会的物业小区，真正能发挥自我管理作用的并不多。
问题3：小区规模小高素质物业公司少
记者进一步了解到，近两年人工成本占物业服务总成本比重较大，达到73%左右。人工成本的快速上升，进一步加大了物业公司的经营压力。由于受物业服务水平、业主收入和其支付意愿等影响，短期内提高物业服务收费标准难度较大。
据对海口、三亚36个住宅小区（含高层、多层）统计表明，平均实收物业费2008年为0.83元/平方米，2009年为0.93元/平方米。海口地区438个住宅小区（楼盘）备案价格（其中多层145个，高层293个），多层住宅平均物业费为0.73元/平方米，其中0.6~0.8元/平方米占37%，0.8元/平方米以上占41%；高层住宅平均物业费为1.11元/平方米，其中1~1.5元/平方米占66.5%，1.5元/平方米以上仅占7.5%。
目前我省注册的物业企业有696家，其中一级资质6家，二级38家，三级652家。抽样调查海口三亚36个住宅小区，平均建筑面积为5.8万平方米，平均物业服务人员35人左右。另据对海口三亚36个住宅小区抽样调查表明：2008年平均入住率为60%，其中海口67%，三亚49%；2009年为66%，其中海口70%，三亚60%。欠费率2008年为24%，2009年为16%，按应收物业服务费计算，2008年平均每个小区物业盈利不到10万元，2009年盈利5.6万元。如按实收费用，小区物业普遍亏损。本报记者 刘琨
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