限购变限价楼市怎么走？

　　CCTV2《今日观察》：限购变限价 楼市怎么走？

　　继浙江台州在二三线城市新一轮的限购当中率先出击之后，广东省韶关市也因为房价的涨幅过高起动了新一轮的楼市调控，但不同的是，韶关将会以“限价”来取代“限购”。一字之差暗含着怎样的玄机？“限价”取代“限购”到底能够起到什么样的效果？限购和限价在二三线城市房地产市场推行当中，会遇到哪些新的动向？房价的拐点会不会因此受到影响？未来房地产调控政策将会如何继续来落实和执行？央视财经频道主持人陈伟鸿和特邀评论员中国人民大学经济学院副院长刘元春、 著名财经评论员刘戈共同评论。

　　广东韶关调楼市被疑“耍太极”，“限价”取代“限购”究竟打的是张什么牌？二三线城市跟风潮会否由此引发？

　　广东韶关出手限价，这则新闻在房地产市场引发新的反响。多加媒体报道，韶关市对外公布关于采取措施稳定新建住房价格的通知。

　　彭卫（《羊城晚报》驻韶关记者站记者）：老百姓看待这个事情主要是两种意见，一种意见是赞成的，这种意见普遍是在中等收入，或者是中等偏高收入这种人群，第二种意见是觉得限价跟限购应该是双管齐下的，这部分观点的持有者大部分是中低收入者人群。

　　韶关房价到底如何？当地住房和城乡建设局提供的数据，从2006年到2011年上半年，全市商品房成交均价5年间上涨超过3倍，而全市居民人均收入从2006年到2010年则增加了不到1.5倍。7月18日，国家统计局网站发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，韶关同比涨幅6.1%，位列广东省前列。

　　购房者：2009年底看的时候就三千多，我们就觉得贵，想等一等，看一下（房价）可不可以降下来，然后等到去年要四千多五千多，上个月有个楼盘开盘也去看了，五千九百，差不多六千。

　　刘元春：简单地进行涨幅的管控 限价起到的实质性效果会不如限购

　　（中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员）

　　限价和限购都是房价市场管控的一种方式，从理论上来讲，限价是一种比限购更为直接，更为强烈的一种管制措施。市场本身通过供求两方的作用形成价格，管控需求进行限购，只是对市场一方面的调节，这种调节要反映到价格上需要一个过程，同时它的变化方向和变化程度都很难控制。如果对价格直接进行干预，不管整个市场的买卖关系，而直接进行一个目的性的改变，所以给人最直接、表面性的一种感觉是它更为猛烈更为强烈。但我们仔细的看管控的一些具体模式，第一，价格管控实际上是对它涨幅的一个管控，不能超过最高百分之多少的一个比例，这是很重要的一个因素。从管控来讲，在目前的状况下，特别是全国的房地产市场经过一年多以来的调整之后，整个市场发生很大变化的状况下，简单地进行涨幅的管控，它可能起到的实质性的效果也许还不如限购。

　　张鸿：用限价的方式来调控楼市 是为了能够完成地方政府年度调控的目标

　　（《今日观察》评论员）

　　用限价的方式来调控楼市，它起到的作用是能够完成地方政府年度调控的目标，这个目标非常直接，韶关的年度调控目标是涨幅不能超过12%，但是它上半年涨势很猛，排在广东前列，所以要想办法到年底的时候慢下来，不被约谈。

　　住建部表示说，其实限购对二三线城市，不像一线城市那样，不是指定要求你必须得限购，但是你要完成目标，现在我们是要敦促你完成目标。当然你限购也可以，不限购到最后，你只要达成目标，就不约谈你，就算完成任务了。所以韶关规定了几个二三线城市要限购的标准，一个是指数涨幅前列，还有6月份房价涨幅比较高，成交量和外地买房的也比较多，然后群众对房价高的反应比较强烈。上半年韶关均价是4864，涨了15.9%，这已经超了年度的标准了，然后70个大中城市里有韶关，在6月份的时候排名16，7月份的时候排名第10，韶关超过了第一个出限购政策二三线城市的台州，所以它在我们常态来看，它应该是一个限购政策来约束一下，但它可能想的比较直接，干脆限价，这样完成起来更容易一些。

　　进入9月多地楼市可谓不温不火，这两天记者在温州调查，大多房地产中介几乎无活可揽。

　　房产中介：买房子，现在简单说就是有价无市。

　　在贵阳最近举办的西南房博会上，开发商为了吸引各路购房者的目光，可谓是八仙过海各显神通，现场不仅有模特走秀还有音乐表演，不过热闹的房博会第一天成交量只有55套。

　　在成都为吸引老百姓购房，一些开发商推出了优惠促销举措，推出的特价房源比之前销售价格每平米低一千元，一套140平米的大户型甚至下降40万元，不过许多购房者似乎并不买账。

　　成都市民：目前（房价）还是有点虚高吧，像现在这里开盘大概是7500（元）左右，如果它能降到7000、6800（元）左右，我基本上就会出手。

　　在山东临沂城区的一个楼盘只要现场购买一万元的贵宾卡，买房时就可抵上两万元现金，同时还可以获赠开发商赠送的月饼。

　　近日北京通州楼市再现标志性的楼价跳水动作，2009年，原本拟售均价定在每平米2.5万元，其最高售价甚至接近每平米三万元的楼盘，目前项目最低定价为每平米1.3万元。

　　刘元春：限价会破坏整个房地产行业的价格形成机制

　　（中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员）

　　如果把限购换成限价，那么整个局面会发生什么样的变化？第一，我们从一个极端的逻辑来看，如果全国人民都实现限价，那我们整个房地产市场的调整都起不到任何的效果，因此限价虽然达到了限制涨幅的目标，但它把房地产很多深层次的一些问题，供需之间的矛盾问题掩盖了

　　第二，限价和限购虽然都是一种管制措施，但限价的管制措施在某一种程度上更为严厉，对市场的干预会更多，因此在很大程度上，它对我们市场秩序的扰乱可能会比较严重。在限价这样一种措施背后，产生的一些地下交易等等，管理可能会更麻烦。如果大家都纷纷效仿限价，那么整个房地产行业的价格形成机制，可能就会完全被破坏。限价不是由市场来决定，是由政府说了算，我们会看到一些变相的价格，签订协议的现象会涌现，来回避目前所出台的严厉监管。

　　张鸿：地方政府选择限价是两害相权取其轻

　　（《今日观察》评论员）

　　如果几年前限价，老百姓可能会很高兴，因为那时有人呼吁限价，但地方政府选择了不限，说这是市场的，我们不能干预市场的价格，但现在它又要选择限价。现在有很多分析说了地方政府不大愿意用限购来整个的约束地方的房地产，因为现在一线城市限购了以后，房价起不来了，地也卖不出去了，地方政府的收入就会减少。所以地方政府在纠结保价，还是保量？现在干脆让大家降降价格，也别涨多猛，让房地产市场还是活水，大家还能挣钱，所以地方政府在选择限价的时候，是两害相权取其轻，所以大家觉得这是他在为自己的利益着想。

　　不少城市青睐限价而非限购，楼市调控政策应该何去何从？深度博弈的房价又会怎样闯关？

　　先来看看房地产上市公司的半年中报数据，上半年房地产上市公司的营业总收入为1592.9亿元，同比增长8.47%，实现净利润254.76亿元，同比增长11.83%，营业收入和利润的增幅都大幅低于上市企业的平均值，从盈利水平来看，有四成的公司净利润出现不通程度的下滑，近两成公司的净利润继续亏损，限售、限贷等房地产调控政策已经令整个产业大幅降温。

　　邵永亮（中国上市公司市值管理研究中心）：整个房地产行业现在还是处于有价无市的状态，很多开发商实际上在捂盘、在惜售。

　　7月12日，国务院常务会议明确要求对房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　7月17日，住房和城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。

　　8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》明确提出楼市限购措施。

　　刘元春：限价实际上是各个地方政府进行权衡博弈的产物

　　（中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员）

　　对于房地产的限购、限价等等这些措施，实际上与我们目前地方房地产的利益在很大程度上有一定冲突。特别是今年上半年实行限购的这些城市，他们的土地成交量，土地出让金，还有整个的房地产的销售状况，都出现了明显的回落。这个回落看的见的第一个是对地方土地出让金的收入，也就是预算外收入这一块，会有一个增幅明显的回落，另外就是对地方GDP的增长有影响。因此在出台这些措施时，它实际上是各个地方政府进行权衡博弈的一个产物，它要进行权衡，同时要对它具体的一些措施进行一些考量，这样就会导致出现这样的一些局面。另外，上一次各个地方进行表态，进行限购的一系列措施的，一线城市也出现这样的状况，最后中央政府派出了几个巡视组到地方进行检查巡视，大家最后就都积极表态了。

　　张鸿：我们的限购政策要给大家一个明确的长期的预期

　　（《今日观察》评论员）

　　如果我们限购变形成限价，那么所有这些城市都说我限制你，不许涨10%，到年底的时候，就皆大欢喜了，就完成任务了。但如果不是限价，而是限购的话，那么我又担心三四线城市会不会开始涨？因为最近一段时间，我去了很多城市，包括一些县级城市，我发现价格非常活跃，而且现在还有一个概念就叫限购概念，就是很多开发商说，旁边已经开始限购了，我们这里现在还不限购，或者说马上就要限购了，你们赶紧买。北京旁边的燕郊前一段就有限购概念，就成了大家抢购的一个重要理由。

　　现在的问题是，其实资金像水一样流，水往低处走，如果把一线城市的门槛提高了，它就往二三线城市走，二三线门槛提高了，它势必会到三四线城市。所以我特别担心的是，到最后全国遍地都是泡沫。我们必须坦率地承认，一线城市的投资价值相对高一些，如果三四线城市的泡沫起来了，那么解救泡沫会更困难，所以我们的政策要给大家一个长期的预期，因为现在我身边几乎所有人都认为，限购是一个短期的政策，一旦取消就会出现爆发式的增长，所以每一次因为限购而导致的房价下跌，就变成了抄底的机会，所以我们在制定政策的时候要考虑到给大家一个长期的预期。

　　华生：要尽快用经济性措施来接替限购令 让房地产调控长期化

　　（燕京华侨大学校长 《今日观察》特约评论员）

　　从限购令实行这么长时间来看，限购可以短期地抑制房价的上涨，但实际上房地产市场总体上还处在一个僵持的状态，一旦我们限购、限价的行政性措施放松，房地产市场随时都可能有反弹，所以在当前情况下，需要尽快地考虑经济办法来接替原来的短期措施，使得房地产的调控长期化。经济办法主要就是税收的办法和信贷的办法，比如说如果我们开始对三套房以上的住房全部实行额外的房产税，或者是对二套房以上的房贷都停下来，采取这样的一些经济性措施可能效果会更好。

　　陈国强：最核心的角色是地方政府

　　（中国房地产学会副会长 《今日观察》特约评论员）

　　限价和限购相比，对市场的影响，对市场的杀伤力相对较小，所以不少政府对限价表现出更大的热情。地方对于新一轮限购是什么样一个姿态，什么样一种态度，限购令的内容、方式以及后续后期执行的情况都会关系到调控政策的效果，所以限购令的出台，最核心的角色还是地方政府，当然作为主管部委住建部会采取一些措施，比如约谈，督促相关的城市出台限购的措施或者采取进一步的调控的措施。

　　张鸿：多种举措齐上才能有利于整个房价的调整

　　（《今日观察》评论员）

　　我们都说高房价就像人发高烧一样，所以当高烧到一定程度的时候，退烧药肯定是必要的。有人说限购就相当于退烧药，但仅仅有退烧药是不够的，因为你必须得知道它到底因为什么发了高烧，如果你光用退烧药，那炎症病毒感染就都会被掩盖，反而不如干脆不用退烧药，因为发高烧就是自体免疫的一个反应，所以这个时候第一要对症下药，第二，其实上我们有对症下药，比如我们有国六条，国八条，国十条等等，它其实开了很多药方，它不仅仅是一个限购的药方，所以我觉得已经开了这么多药方，比如说土地政策，财政税收政策，货币政策等等，那么这些药方开了就都要吃，这样才能有利于我们整个房价的调整。

　　刘元春：最重要的是房地产价格市场的健康发展

　　（中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员）

　　中国有一句俗话是僧人多了没水了，就是方法太多，如果没有主次之分，没有对症下药，简单的就是这个部门一条措施，这个地方一个措施，我们必须要明确一点，就是房地产价格市场的健康发展很重要的。

　　（《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55－22：25）