楼市调控效应或将出现拐点 十城市楼价首次下降

　　今年中秋节，热点城市楼市凉意袭人。假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%；沪、深、穗等地楼市的假期楼市也堪称惨淡。

　　楼市调控效应是否出现拐点？如果真有拐点，你还敢出手买房吗？

　　十城市首现降价

　　以价换量是关键

　　在中秋节以前，过去屡调屡涨的房价已呈现少见的调整迹象。

　　上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。从最近几个月走势来看，北京新建普通住房价格呈现稳中有降趋势。

　　“热点城市是楼市风向标，也是调控和限购最严厉的地区。这些城市房价受到遏制，将有利于引导市场预期。”中国指数研究院副院长陈晟说。

　　房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%，有60家企业资产负债率出现上升。

　　“以前什么企业都往房地产行业挤，现在则是不少企业在卖房产项目。”嘉华（中国）投资有限公司副董事谷文胜说：“调控让房地产面临整合，人们终于看到，楼市不再是一个人人能赚钱的行业。”自去年初以来，嘉华公司至今没在上海拿地，“根据目前行情，我们已基本断了拿地念头”。

　　停涨之后，进一步的降价是否将尾随而至？上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临称，由于一些开发商此前对今年宏观调控政策的预期过于乐观，导致年初制定的销售目标过高；为完成业绩考核，开发商会在三四季度想办法增加销量，降价会更明显。

　　北京市房协副秘书长陈志表示，如果今后坚持房地产调控，预计未来几个月市场有望形成降价换量的整体格局。

　　房企具有耐药性

　　调控力度不能减

　　“只要不是资金特别紧急，房东还是会选择继续观望。”上海房产中介合富辉煌一位门店业务员说：“我们店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。”

　　在北京，8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%，这是2009年来的最低值。在上海，8月商品住宅成交量环比下跌25.6%，创下2005年以来的新低。

　　不过，种种迹象显示，小范围的房价调整尚未带动量的释放，不可对调控效果盲目乐观。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，如果高房价不松动，成交量就很难有起色。

　　不可否认，近期一些舆论鼓吹降价潮和抄底等，实际上夸大了市场的实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，一些开发商故意把吹风价定得远远高于最终销售价，给外界造成大幅降价的假象。

　　上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰还提醒，一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大，也会拉低统计上的均价，对此应有辨别。

　　谷文胜说，有人曾预测，开发商会因为调控压力而大幅促销，但这种情况目前并未发生。经过几轮调控，大型房企已有耐药性，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。

　　有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时停涨或微降，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果限购等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。

　　新华社

　　多地股份制银行暂停房贷

　　楼市已进入传统的“金九银十”，但记者近日咨询多家银行了解到，目前多地出现银行暂停房贷业务的情况。即使业务正常开展的银行，也因信贷额度紧张而延长审批放款时间、提高贷款利率。

　　民生银行南京一家支行的信贷经理表示，目前该支行的房贷业务已经暂停。记者了解到，该行在成都、武汉等地区部分支行也已暂停个人住房贷款发放。

　　兴业银行青岛某支行个人业务部门人士表示，由于额度偏紧，该支行个人按揭贷款业务已暂停数月。中信银行武汉某支行人士也表示：“因为没有额度，暂时无法受理个人房屋贷款申请。”

　　华夏银行北京一家支行的个贷经理告诉记者：“由于分下来的额度有限，我们支行的个人住房按揭贷款已经暂停一段时间了。”

　　此外，记者了解到，多数目前开展房贷业务的银行，由于信贷额度而不得不延长审批期限。从去年同期的1-2星期延长到1-3个月。不仅如此，即使审批通过以后，放款时间也要根据银行的贷款额度来确定，若额度不够，银行方面可能会无限期延迟放款。

　　不仅如此，由于需求不减，银行房贷业务定价能力提升明显。光大银行北京某支行个贷经理告诉记者，目前该支行首套房贷款仍可发放，但利率上浮10%，且审批放款时间不能确定。

　　除审批放款周期拉长外，记者了解到，在上海、深圳地区一些银行要求首套房必须首付四成或四成以上，没有任何优惠利率按基准利率执行。而二套房贷利率则要根据客户的信用、星级评定来定，一般上浮10%-20%左右。

　　交通银行深圳地区某支行信贷经理表示，目前该行个人住房贷款首付需四成，而且贷款从审批到放款周期较去年拉长不少，贷款办理的速度非常慢。另外，该行已根据不同客户的资质将首套房贷利率调整为基准利率上浮5%-20%。证券日报

　　京沪穗深二手房中秋成交低迷

　　虽然曾有业内人士预计“金九银十”销售旺季可期，但从京、沪、穗、深四个一线城市房产中介机构目前反馈的情况看，中秋节期间二手房市场低迷。

　　北京：中秋节依然萎靡

　　自从今年初北京开始执行严格的调控政策后，二手房市场就一直萎靡不振，中秋节期间市场表现依然平淡。

　　9月11日，有人发帖称，大兴地铁口附近的多个二手楼盘均价已经跌至每平方米1万元。对此，北京链家地产副总裁林倩表示：“今年金九银十的纯度是近几年来最低的。”

　　上海：僵持依然是主题

　　中秋节期间的上海二手房市场，僵持依然是主题。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，二手房市场的僵持局面从今年2月就已经开始，已经有部分投资者开始放盘。

　　在宋会雍看来，由于政策预期持续收紧，10月上海的二手房价格松动可能更为明显。“金九”出现的可能已经很小，“银十”或许可以有所期待。

　　广州：部分卖家已松动

　　在广州，一手房促销使中秋节期间的二手房市场格外冷清，广州当地媒体称之为“死市”。

　　广州满堂红地产研究部主任肖文晓表示，根据他们掌握的数据，8月广州成交的二手房议价空间(成交折价幅度)达到了两年来的最大值，为4%。这说明部分卖家已经开始松动。

　　深圳：成交或继续低迷

　　在深圳，中秋二手房市场延续了8月以来的低迷。8月，深圳二手住宅成交仅1462套。

　　由于深圳市区范围已经限购，周边东莞、惠州区域的房价被深圳需求拉升。中秋节期间，深圳地产中介纷纷拉人头组织去周边看房。

　　深圳世华地产研究中心总监肖小平表示，由于投资需求被引向未限购区域，深圳未来几个月的二手房成交将继续保持低迷。

　　中国证券报

　　监管部门警示商业地产和二三线楼市风险

　　消息人士12日向记者透露，多家银行日前收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉；银行要密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。

　　消息人士说，通知要求加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。此外，银行要严格执行企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本要求，增加风险排查频度，加强对抵押物及时估值和持续管理，不准搞贷新还旧和贷款展期。中国证券报

　　衢州出台宽松版限购令 市区有三套房才亮红灯

　　继台州之后，浙江省衢州市也推出房地产限购政策，成为最新的执行楼市限购的二三线城市。不过，和大多数城市以“市区拥有两套或两套以上房子”为限购界限不同，衢州是以“3套或3套以上房子”为界的。

　　据衢州市政府网站消息，衢州市9月5日发布了《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》，在全市市域范围内进行限购。

　　衢州版限购令要求“在市区有3套或3套以上房子的本地人不能在市区买房，在市区有1套及以上住房的外地人也不能在衢州买房，在衢州没有缴税或社保未满1年的外地人也不能在衢州买房”。

　　包括台州和衢州在内，目前浙江省实施楼市限购的城市包括杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山等8个地级市和1个县级市永康，仅剩湖州、嘉兴和丽水还未出台限购政策。 第一财经日报