黄埔一小区试行“酬金制”管理 业主当老板(图)

　　不同于一般小区所采取的“包干制”物业管理模式，黄浦区水景苑小区实行的“酬金制”模式让人眼前一亮。有人说，这是业主把钱牢牢“拽”在手里，做小区的“老板”，盈亏自负；也有人说，把业主、业委会直接推向“前台”风险太大，难以抵御未知的市场因素。面对诸多不确定性，水景苑小区第一届业委会 “摸着石头过河”，探索出一条创新的酬金制管理模式。近期业委会刚换届，记者昨天深入该小区，一探“酬金制”背后的究竟。

　　“包干制”物管之殇

　　位于新闸路168号、166号的黄浦区水景苑小区共151户人家，总建筑面积2.3万多平方米，目前物业费收取标准为2.6元/平方米·月。早在两年前试水“酬金制”之初，这一黄金地段的住宅小区曾实行过“包干制”的物管模式。

　　何谓“包干制”和“酬金制”？通俗地讲，前者指小区物管、经营由物业企业以一个固定的价格“包揽”，盈亏均由物业承担；后者指业主按比例从物业费中提取酬金，用以向物业企业支付，盈亏由业主共同承担。有专家形容，“包干制”下的物业企业就像“承包商”；“酬金制”下，小区业主更像“老板”。

　　水景苑的一些住户告诉记者，小区最终走上“酬金制”的道路，有其曲折、复杂的历史背景，最终起效的因为最后一任实行“包干制”物业在聘任期内的糟糕表现。

　　“到了后期，物业公司私自减员不说，监控设施坏了也没人管，车库里的灯坏了也不修，业委会一年下发7次整改通知，物业都不予理睬。 ”回忆起当时的情景，水景苑小区第一任业委会副主任郑凝至今心有余悸，“还有一段时间，大堂甚至连保安都没有，陌生人进来也不管，后来竟然在小区楼道里看到有不明标记，仔细打听过才知道，标记所在的房屋大多都是白天没有人在的屋子！ ”

　　“当时的这家物业就是千方百计地省钱！”由于实行的是“包干制”的管理模式，物业公司“省”下来的成本开支，几乎都是可以落入自己腰包里去的收入。在发现了这家物业存在的问题后，根据签订的协议，水景苑业委会认定物业公司违约，提前解聘。

　　至此，这已经是水景苑小区物业管理企业的的第三次“易主”，但仍以不满意告终。

　　结余等同物业费抵扣

　　当初选聘的物业企业，怎么会走到这步田地呢？据郑凝讲述，近些年来不断上涨的人力成本，极大地增加了物业管理企业的成本开支，物业总是向业委会抱怨，再这样经营下去，只会越来越亏损。“其实说白了，就是嫌2.6元/平方米·月的物业费低了。 ”

　　在对最后一届的“包干制”物业予以解聘后，水景苑小区的业委会就在考虑小区究竟该如何管理？业主支出、成本控制是否真如物业所言？

　　水景苑小区业委会另一成员向记者讲述，2.6元/平方米·月的物业费标准尽管是水景苑小区历史上的最低位，但实际核算下来应当有盈余，关键在于如何管好、用好这一大笔物业费。“我们在正式搞"酬金制"前做过调查，"酬金制"用于商务楼的管理居多，即便是采用"酬金制"，也不能完全依赖物业。 ”

　　该成员还补充，水景苑小区所进行的“酬金制”试点，与其它类型的“酬金制”既有相同之处也有不同。 “这是一种创新的"酬金制"，有两层含义，一是业主自治管理，二是监管物业管理。 ”在其看来，两者真正做到有机结合，水景苑属全上海市首家。

　　记者了解到，依照这种新模式，小区业主直接参与小区管理，并将商定的物业费收入的固定比例划拨给物业，用于支付其服务管理费用；小区物管的“四保”人员则由物业企业聘请、管理。在这种体制下，小区管理的市场风险压在小区业主的身上，物业每月拿约定好的薪酬，尽其服务管理之责。

　　根据记者掌握的一份 “水景苑小区酬金制成本支出预算表”，实行“酬金制”的第一年，即2009年，小区总得益28万多元，结余13万元，已抵扣掉两个月的物业费；第二年，即2010年，小区总得益33万多元，结余19万元，相当于免去了三个月的物业费。

　　“酬金制最公正、最合理，但业委会要承担很大的风险，工作量最大，物业公司反而最轻松。”与郑凝一样同为水景苑小区第一届业委会副主任的厉君如是概括。

　　为物业团队买保险

　　实行“酬金制”，无异于将小区业主、业委会推向小区物管的“前台”，专业的物业管理机构都做不到盈亏持平，区区一个业委会何以能实现如此良好的盈收？采访中，水景苑小区业委会透露了其背后的“秘笈”。

　　首先动用物业费收入，为小区购买保险。险种包括：业主家庭财产综合保险、物业管理责任保险、雇主保险。“我们甚至还借鉴国外小区管理方面的经验，创新性地为物业管理团队购买保险，打消他们在管理中的顾虑，帮助其防范、抵御市场风险。 ”

　　其次，严格把关，做足、做细预算。业委会一成员透露，在实施 “酬金制”前，业委会做了详细的预算，包括电费、水费、消防、维修等，以期“滴水不漏”。

　　再者，向物业支付的薪金略高于市场，在佣金调整上保有主动权。 “我们还定下一条原则，物业管理团队的工资要高于市场。不管政府最低工资线如何上调，我们物业管理团队的个人得益不会变，并留有进一步上浮的空间。 ”实行“酬金制”后，水景苑小区每年都会为物业管理团队加工资，第一年用于涨工资的支出为5.9万元，第二年为6.17万元，每年的涨幅都在15%左右。

　　最后，小区设独立账户，采取“3+1”的管理模式，即3个业委会主任签章，加1个物业财务章，只有3章齐全了，物业的支出、开销方才获得通过，才能顺利把钱“提”出来，以此来控制物业的日常开销。

　　“钱要控制在业主自己的手里”，这恐怕是水景苑小区实行“酬金制”物管模式两年多来最大的心得体会。要说这样的模式在实施过程当中还有哪些不足之处，今后该如何完善？业委会将自己的四条心得体会和盘托出加强对小区物业的财务监管，加强对项目经理的考核，设法调动物业的积极性，业委会要对物业予以考核。

　　①小区高层的外墙原本下雨渗水，造成内室发霉，此次外墙涂层彻底解决问题②小区高层的大堂原本发乌发毛的大理石进行了专业抛光整修，如今光可鉴人③紧靠苏州河的地下车库外墙在强大的水压下多年来一直渗水，如今经过专业队伍的整修，彻底解决了渗水问题

　　晚报记者 龚星 本版现场图片