房屋政策考验曾荫权任内最后一份《施政报告》

　　中新社香港10月10日电(江家岱)香港楼价过去两年飙升逾七成，房价高达居民收入的11.4倍，冠绝全球，港人每月需掏出家庭收入的53%来偿还房贷。日前行政长官曾荫权公开承认在房屋政策上“有所失误”，并称楼价高企是社会意见的主要原因，自己将在任内最后一份《施政报告》中力求提高土地供应，回应市民置业诉求。

　　香港地少人多，有限的土地供应自然为投机炒作者提供机会。社会各界对香港楼价高企现象，一直众说纷纭，莫衷一是。香港中文大学亚太工商研究所主任王泽基直言，香港的土地完全可同时满足本地、内地及海外的置业需求，关键在于政府是否有决心放弃高地价的传统思维。

　　根据香港规划署的统计，全港总面积1108平方公里中只有41平方公里用于住宅。美联地产数据显示，香港每年约需2万个单位满足市场需求，但2008年至今的年均供应量不足1万，供求缺口明显。

　　美联集团副主席黄锦康对中新社表示，港府在2003年市场缺乏豪宅时没有动作，结果豪宅均价在短短3年内就升至1997年高位；而2008年金融海啸后，港府又忽视了针对中小型单位的诉求，引发郊区低价楼急起直追，直至今日的“不健康水平”。

　　目前市场憧憬《施政报告》将提出恢复重建首批5000个单位的居屋，舒缓供求关系。此议立即引部分地产商的反对，指责政府扭曲市场，浪费社会资源，刻意打压楼市。不过黄锦康不以为然，他表示居屋不可能冲击私楼市场，政府作为最大的发展商可因应楼价走势随时控制推出供应的时间和数量。

　　英国皇家特许测量师学会香港分会主席黄冠球认为无论是复建居屋，还是直接推出限呎地，政府必须让市场相信有能力提供长期的土地储备。在预期供应充足有序的情况下，包括投资和初次置业才会趋向理性，楼价亦能避免大起大落的恶性周期。

　　不过当下的香港楼市，与高楼价相对应的却是市场的极度冷淡。自从港府6月宣布提高首付成数等措施以来，香港十大屋苑成交急速萎缩，连续数周成交不到10宗，部分往常门庭若市的热门屋苑更录得零成交。土地注册处9月公布的最新数字显示住宅成交及交易量双双跌至2009年2月以来的新低，累计已连续9个月同比下降。

　　黄锦康表示，香港楼市已见20年未遇的需求萎缩，若政府只重视供应而忽视需求的释放，楼价将面临“跳水”的风险。他说，一方面支撑楼市的低息环境随着美联储出人意料的扭曲操作已面临终结，港人置业惯用短期浮动息率，实际利率上升将直接导致原本已萎缩的本地新增家庭延迟置业；另一方面，港府出招逼退境外部分投资者，香港楼市20年来从未出现的需求萎缩已然浮现。

　　黄锦康预计极度萎缩的市场交易最快会在明年致使楼价下跌，他建议港府应及时调整政策，在稳定土地供应的同时，释放被强行压抑的置业需求。