来源：人民网
作者：李晓明 赵磊
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房产开发和销售"冰火两重天" 斥资60亿打造的豪华新城因少人居住近似空城
鄂尔多斯人均拥有住房3-4套
一个地产老板之死仅仅揭开了鄂尔多斯房地产危机的冰山一角。
晨报记者在鄂尔多斯采访所见，到处都是建成或者在建的大楼以及满大街的楼市广告。然而，与房产开发的火爆相比，房产销售却仿佛进入冬天，基本无人问津。
花费60亿元巨资打造的康巴什新区成为鄂尔多斯房产泡沫的最佳标本。在这里，高楼鳞次栉比，街道宽阔空广，成片的住宅区却人烟稀少，被部分媒体冠以中国“鬼城”之名。
“鄂尔多斯房产已狂奔了5年，按照目前的建设进度，再过2年，鄂尔多斯人均至少拥有10套住房。 ”一名当地房产老板告诉记者，房产市场严重供大于求，销售陷入停滞状态。
入夜后小区有三成亮灯率已算多的
站在鄂尔多斯康巴什新区的中心广场上，四周是造型各异的博物馆、图书馆、歌剧院以及各类政府机关大楼，气势恢宏，很有国际大都市的气派。然而，放眼四周，却很少见到行人，偌大的一个广场上，只有一队旅行团游客在广场雕像前合影。宽阔的大街上只是偶尔活动着一两个身穿橘黄色衣服的清洁工人。于是，这里又仿佛置身一个魔幻城市。“平时也只有政府工作人员出来走走，到了周末几乎没什么人。”清洁工人王师傅告诉记者，这里的特点就是人少楼多，大街上除了过往车辆外，行人很少。“几年前各个政府机关搬过来后，公务员都在这边上班，才增添了一点人气。不过大多数人也都住在东胜区，一到周末回家后，这里又冷清了。”
记者在广场四周的各个大楼溜达了一圈，果然都大门紧闭，人迹寥寥，再往远处，则是成片的住宅小区。记者发现，除了最近的康景苑、金信翰林苑这两个小区一些房间的阳台上挂了衣物，显示有居民居住外，其他小区很少有人员活动。附近居民告诉记者，入住率较高的两个小区是最早建成的，一些较新的小区入住率很低，基本上都空置。
到了晚上，街上几乎不见行人。站在高处放眼望去，整个城市尽管路灯璀璨，但是局部却陷入黑暗之中。尤其是附近一些住宅小区，亮灯率不足30%，再远处的小区，基本处于全黑状态。那些富丽堂皇的住宅区，成了永不开灯的建筑物。
售楼处无人问津，运河北岸却规划造千座高楼
这个只用了5年时间就建成的康巴什新区，目标是打造成为鄂市新的政治、文化、金融中心，现在仍在继续着它的建设步伐。
在新区乃至整个鄂市，“打造百万人口康巴什新区”的标语随处可见。
记者了解到，在严重缺水的情况下，鄂市政府投入上亿元巨资开凿运河，并建成亚洲最大的景观喷泉。政府还计划在运河北岸建设1000座100米以上的高楼，形成康巴什CBD，目前规划在建的则有100座高楼。今年率先落成的该CBD大型城市综合体项目由鄂尔多斯最大的建筑商兴泰集团开发，包含6座甲级写字楼，及一个总面积超过30万平方米的大型购物中心。
同时鄂尔多斯市政府将以3000多元/平方米的低价，为公务员体系提供257万平方米的限价商品房，这一庞大的公务员小区也已开工在建。
除了政府行动外，新区民间房产开发也在如火如荼地进行，到处可见建成或者在建的成片住宅楼以及别墅群，仅记者目光所见，就有四五个小区还处于建设状态。
但即便建成了这么多的房子，康巴什仍似一座空城。记者走访了几个楼盘，发现售楼处基本无人问津。拨打广告牌上的售楼热线，竟然无人接听。
房价是6年前的6倍，新建别墅单价超2万
不仅仅是康巴什，整个鄂市都淹没在一片房产开发的火热浪潮中。街头随处可见在建的大楼和住宅区。开发火热的背后，是鄂尔多斯近年来一路飙升的房价。“从2006年开始，这里的房价已经狂奔了5年。”当地一名姓石的房产老板（本人不肯透露名字）向记者介绍，在2006年之前，当地房地产市场还算平稳，“仿佛一夜之间，房产就开始火爆，大家都发疯了似地去抢房，凌晨一两点就去排队等拿号，而且好多人都是一口气买好几套，好像不要钱一样。”让他印象深刻的是，那时候房产商卖房，根本就不需要设置售楼处，开盘就被抢光。
抢房潮随之带来的是房价直线飙升。“从2005年到现在，这里的房子6年间翻了差不多6倍。”据其介绍，2005年，鄂尔多斯的居民住宅均价仅为每平方米1000元左右，2006年就涨到1800元，2007年更是升至3000元。2008年楼市有个短暂的下行，但2009年以后，鄂尔多斯楼市再度复兴，现在康巴什新区房屋均价已经超过6000元，东胜区则在8000元左右。一些新开的别墅楼盘，售价甚至高达2万元以上。
记者走访了鄂尔多斯的多个楼盘，也证实了这一点。位于鄂托克街上的国悦城，是2012年底才能交房的期房，售价已经超过了每平方米1万元，而其附近的老小区怡景家园，2007年还只有3000元每平方米，但现在已经超过8000多元了，涨幅快到3倍。这还只是普通楼盘，像伊泰华府世家、星河湾等几个高端楼盘均超过2.2万元每平方米。
离谱的市场供需关系，没人看得懂的鄂市房产
300平米的公寓房这里称“小户型”
基本只卖一手房
记者调查发现，与上海、北京相比，当地房地产市场还有自己的特色，基本上只卖一手房，二手房市场极少。
公开资料显示，2010年鄂市二手房成交面积仅有17万余平方米，在当地找不到一家二手房中介公司。二手房市场缺位，当地房产的租赁价格却远远高于国内其他城市。一套一百平方米的房子年租金在3.5万元左右，年收益甚至达到5.7%，远高于银行存款。尽管如此，当地很多业主对租金的那点收益却毫不在意，大多选择空置等待升值。
与住宅相比，鄂尔多斯人更热衷于投资商铺，其核心区域的商铺价格与北京、上海等一线城市相仿，且一铺难求。商铺的租金水平甚至超过北京很多核心商业区域，一般租金均价可达到7至10元/平方米/天。
楼盘开发青睐大户型
另外，与北京、上海等大城市项目紧凑的房型设计不同，这里的房子青睐大户型，三房是最常见的。尤其是新开发的别墅等高档房产，将房型做到了极致。每个别墅的车库至少可以停两部车，最小的户型也超过600平方米，稍大一点的，则超过1000平方米。
在当地，最受富人欢迎的就是大户型的房子。
今年一个名为华府世家的项目开盘，均价高达2.3万元/平方米，据售楼小姐介绍，该项目推出的主力户型是 580平方米到1000平方米的平层大宅。其中580平方米的户型只有3个房间。小户型则非常稀少，而且是特指300平方米的公寓。
今年开工面积1626万平米
如此疯狂的开发浪潮之下，鄂尔多斯究竟造了多少房子？每个人又有多少房子？
根据资料显示，仅仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。全市新开工面积1626万平方米，同比增长27.23%。2010年，全市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.1%。
今年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平方米，施工总量达2300万平方米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平方米。尽管今年第一季度受国家宏观调控政策影响，鄂尔多斯商品房成交量有所下降，但总销售面积仍达到98.22万平方米。
两年后商品房总量人均10套
鄂尔多斯的城区人口仅65万，这意味着平均到每个市民，仅仅在去年到今年第一季度，每人平均购买了近17平方米的住房。而这仅仅是不到一年半时间的人均购买量，再算上建成或者在建的房产存量，数字相当惊人。而在前两年的抢房潮中，鄂尔多斯市区居民差不多已经人均拥有3-4套房，“鄂尔多斯人均住房拥有量应该排在全国首位，按照目前的建设速度，再过两年市场上的商品房总套数，人均将至少达到10套。”那位石姓房地产老板在接受采访时如是表述，“没有人能看得懂鄂尔多斯。这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价”。
谁会是下一个王福金
只是谁也未想到，形势在今年急转直下。“现在卖不动了。”这是记者在当地采访时，几乎所有房产开发商的共同叹息。
导致房产滞销一个很重要的原因是国家的宏观调控，主要是政府的限贷政策。据当地银行介绍，目前当地购房首套房首付30%，二套房60%，二套以上不给贷款。
而房地产调控还在升级，从限贷政策到“一房一价”的限价政策，此前还有传闻称，要在今年8月底实行限购，但至今没有公布，这让开发商暂时松了一口气，因为鄂尔多斯人均房产三四套，三口之家甚至拥有六七套房产，如限购则掐到了命门。
但这还不是最重要的。重要的是，鄂尔多斯还随处可见耗资数亿、数十亿打造的豪华新城和高档小区。“鄂尔多斯的房产已经严重供过于求，楼市进入滞销状态，房产商的资金链开始紧张，还贷压力巨大。”
房产商的资金链一旦发生断裂，不少房产商将面临破产境地，或许将再次出现王福金第二。晨报特派记者 李晓明 赵磊 鄂尔多斯报道
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