开发商融资辟蹊径借道私募基金 处无序发展状态

　　“20%-30%的年收益率，4年的封闭期”，某信托公司工作的吴女士半年前投资了一只房地产私募基金。由于吴女士的工作就是房地产融资，她对自己买的这只私募还是挺放心的。

　　最近这一年多来，随着国家对房地产市场的调控，房企融资遇到了诸多问题：银行信贷日益紧缩，开发商获得贷款的难度上升，额度下降；股市政策限制，房企再融资和IPO继续无望；信托政策继续收紧 ， 融 资 类 的 房 地 产 信 托 门 槛 渐高。

　　随着资金压力的加大，房地产商不得不寻求多元化的融资方式。不少房地产商由依靠银行、信托等金融机构的横向融资向依靠专业的房地产基金转变。这些房地产企业一方面借助国内外的独立私募基金获取资金，另一方面，这些开发商直接参与地产私募基金的筹建，打通金融与房地产的资金通道，为企业旗下的项目直接融资。

　　房企9月私募3.89亿美元

　　清科集团数据库的统计显示，9月份中外创业投资和私募股权投资(V C /P E )机构新募集基金数共40只，新增可投资资本量为33 .15亿美元，与8月份相比有较大回升。同时，房地产私募基金市场持续升温，9月份募集总金额为3.89亿美元。

　　从基金的类型来看，新募集的40只基金中创业型基金占多数，共有23只，募集金额为10 .49亿美元。另外，成长型基金12只和房地产 基 金5只 ， 募 集 金 额 分 别 为18 .77亿美元和3 .89亿美元。其中，募资完成金额最大的房地产基金是安泰盘实房地产基金，该基金目标规模30亿元人民币，首期到位10亿元，将主要投资二线城市房地产业务。

　　在 安 泰 盘 实 基 金 的 筹 资 计 划中，首期到位的10亿元来自恒大地产董事长许家印、富力地产董事长李思廉等10位基础投资人，剩余的20亿元将来自发行信托产品等优先投资人。其中，优先投资人优先享有基金的收益，并由基础投资人担保，收益水平锁定在20%。

　　通过私募融资的开发商还有万通地产。9月23日，万通地产公告，万通地产董事会决定与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，基金规模为3 .726亿元。具体操作路径为：万通地产全资子公司与华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元成立万通深国投(深圳)股权投资基金管理有限公司，该公司作为万通核心成长股权投资基金普通合伙人，同时认购400万元基金份额。此外，华润深国投信托有限公司发行信托计划募集资金3.5亿元，以及万通地产出资1860万元，分别作为有限合伙人加入基金。

　　公告同时对该基金的正常退出作了以下安排：由万通核心成长股权投资基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，收购万通地产全资子公司北京万通时尚置业有限公司100%股权或整栋购买北京万通时尚置业有限公司旗下的北京万通中心D座物业退出。借道基金，万通地产以2110万元便撬来了3 .7227亿元，为公司的现金库中增加了近3.5亿元。

　　地产调控下的成长契机

　　虽然国内的房地产以开发商为主导，房地产私募基金还是一个新兴领域，但地产调控的政策紧缩却给房地产私募带来了一个成长契机。

　　据戴德梁行的数据，2010年中国内地出现了近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以地产私募基金为主，仅占2011年上半年房地产总资金来源4 .1万亿元的1 .2%。而在美国房地产行业的资金来源中，银行投资仅占15%，退休金占35%，房地产基金(包括私募基金、R eits、信托)达到35%的份额。美国的房地产业已经形成以房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商和其他服务商为辅的格局。

　　“ 多 年 来 ， 国 内 信 贷 较 为 宽松，房地产融资以银行的间接融资为主，遏制了房地产基金的发展。不过，在调控之下，传统的融资路径关闭了，而且货币超发的时代已经成为过去。这为以信托、基金为主的直接融资提供了历史机遇。”住建部政策研究中心副主任秦虹认为。

　　据一些大型开发商高管反映，从2010年开始，就出现开发贷利率普遍上浮的情况，目前部分银行的开发贷利率达到11%-15%，而信托 融 资 的 融 资 成 本 更 是 超 过 了20%。这样一来，对于急缺资金的企业，房地产私募基金平均20%至30%的利率成本便显得不再高不可攀了。

　　北京中原地产三级市场研究部总 监 张 大 伟 表 示 ， 受 调 控 政 策 影响，现在房地产的资金比较短缺，销售前景短期内也不会好转。地产私募股权基金为房地产市场融资提供了良好途径。但是，地产私募基金 能 提 供 给 房 地 产 的 资 金 数 额 有限，一般是中小企业的选择，而大型企业一般不会选择通过地产私募基金的方式融资。

　　私募基金运作将有一个成熟过程

　　安泰盘实基金总裁蓬钢表示，发达国家的养老金等都是把资金交给有经验的专业基金管理，以期获得收益最大化。而目前国内商业银行、保险公司等机构由于政策限制不得直接投资房地产。财力雄厚的国企对回报率的要求也比较苛刻。所以房地产私募基金和机构的谈判非常困难。预计未来5-10年，房地产基金发展到一定规模后，机构的大门会逐渐敞开。

　　北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监回建强表示，地产私募基金运作本身也有一个成熟的过程。从发展规模看，当前我国的地产私募基金依然处在起步阶段，距离成熟还有几年的路程。从发展理念看，现在开发企业运作基金是为项目融资这一目标考虑，还是为投资人的利益考虑，定位存在模糊空间。从行业监管看，地产私募基金处于无序发展状态，相关行业监管缺失，将带来行业空间受限、政策调整等各类不确定性。