“金九银十”是楼市的传统销售旺季，但今年受国家调控政策影响，3季度全国各地楼市降价声渐起，西安楼市同样凸显转折，市场交易量持续回落，打折促销等“暗降”行为已纷纷上演。这些会否让4季度西安楼市步入谷底?市场转点何时出现?
昨日，西安房地产预警预报领导小组专家咨询委员会秘书长李宇兵在“2011年3季度西安房地产市场发展及4季度形势预警分析会”上表示，4季度西安房价下行压力大，楼市成交量低位运行态势或将持续。
商品房市场
成交量不乐观
李宇兵分析说，今年3季度西安楼市交易量较2季度有5%小幅度的增加，但同比上年还是出现了2成左右的下降。7、8、9三个月西安商品房市场交易量连连下跌，这与往年同期各月销量逐步上扬的情况形成了强烈的反差。
前期楼市政策调控效应不断叠加，楼市观望日趋浓烈，开发商、购房者处于一个僵持阶段，开发商不断推出打折让利等优惠手段，希望以此来吸引置业者的眼球，但众多购房人群观望情绪仍显浓重，对房价仍有持续下行空间的预期依旧强烈；此外伴随着西安市保障房的大力推进，以及外部金融通胀压力不断增大，预计4季度西安楼市交易量仍将低位运行。另外，年内的3次加息，进一步使购房者的购房意愿有所下降。
7月份，西安打折优惠的楼盘占6成左右，国庆期间达到8成。在负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，预计未来开发商打折促销力度持续“升级”，4季度房价下行的压力进一步加大。
土地市场
成交价格处于低位
李宇兵说，今年2季度到3季度，开发商拿地的积极性受到非常大的影响。特别是在楼市双限的政策下，目前的土地价格已经持续回落，预计投资的回报影响下一年商品房市场的规模。
从全国市场来看，133个城市今年前三季度成交土地溢价率总体远远低于去年同期水平，前三季度成交土地平均溢价率仅为13.4%，而去年同期为26.8%，下降趋势十分明显。西安土地市场3季度流拍率进一步加大，同时底价成交比例显著上升，房企拿地热情不高。
由于商业地产受调控影响较小，虽然商业地产库存压力巨大，许多住宅开发商，甚至保险公司、银行等都将目光聚焦至商业地产，商业金融用地成交量增长明显，4季度商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅料将维持在高位。
二手房市场
首付比例提高影响置业
在商品房市场一片惨淡的大环境下，二手房市场是否会受到牵连？李宇兵认为，在当下的二手房市场交易受到多方面影响，整体交易低迷。在目前打压商品房市场投机投资以及抑制房价为目的调控政策下，首先受伤的往往是二手房市场，诸如营业税、契税等政策对于二手房市场的放量形成持续影响。
限购政策影响下，商品房市场陷入低迷，观望情绪延伸至二手房市场；同时3季度末，西安各大银行信贷政策已经有所紧缩。
从目前市场执行来看，二手房贷款首付比例提至5成，甚至个别银行已经达到6成，贷款成本的加大，对二手房置业者形成门槛；此外，保障性住房的加大力度推出，也使得诸多二手房购买人群对保障房形成期望。
基于当下房价面临下行，投资价值受限，众多房东售转租现象升温；而作为买方也基于对后市的观望，更多将购买需求转为租赁行为。买卖双方基于观望对租赁市场形成双向拉动，同时基于需求量的增长，也将在一定程度上带动租价的上扬，预计4季度二手房租赁市场将形成量价齐升的局面。
延伸阅读
3季度西安住宅销量
同比下降超两成
昨日，西安市房产信息中心陈致澎科长在“2011年3季度西安房地产市场发展及4季度形势预警分析会”上发言时说，3季度西安商品房市场销售面积虽然环比小幅上涨，但同比去年却下降明显，降幅近两成，住宅销量环比降幅达到了24.81%。
陈致澎说，2011年3季度，房地产调控政策从紧取向没有发生变化，但节奏趋于平缓，加息、提高存款准备金率等货币政策收紧步伐放缓。另外，从全国各主要城市至西安的保障房开发力度持续加大，对于深化房地产市场调控的效果正逐步显现。
从3季度西安市商品房市场运行情况来看，3季度开发企业供应力度明显加大。3季度，西安商品房新批预售面积为531.49万平方米，环比上涨91.89%，同比下降了1.92%。从3季度各月市场表现情况来看，7、8、9三个月商品房供应量呈现出节节走高的态势。
今年3季度，西安商品房销售面积为264.34万平方米，环比增长了4.76%，同比下降19.97%。其中住宅(含别墅)销售面积为218.73万平方米，环比增长7.92%，同比回落24.81%。受行业调控政策效力的影响，从市场供销差统计数据来看，3季度西安商品房房源累积量逐步增大，市场销售去化程度显著降低。
今年3季度，西安二手房市场成交面积为37.79万平方米，环比增长了18.54%;成交套数为3373套，较2季度减少了185套。在限购、限贷影响下，投资性需求明显受到遏制，受保障性住房推进力度加大的影响，刚性需求置业者观望气氛也逐步加重，二手房市场回落明显。
在昨日召开的“2011年3季度西安房地产市场发展及4季度形势预警分析会”上，市住房保障和房屋管理局党委副书记李燕在致辞中表示，我市房地产业正向着调控政策引导的方向过渡，尤其住宅市场正从其投资功能逐步回归居住功能，不仅遏制了投机行为，也遏制了房价过快上涨的势头，房地产市场发展更加趋于平稳健康。
房地产市场调控成效逐步显现
李燕说，今年1月26日，国务院《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》下发后，西安市委、市政府高度重视，认真贯彻落实国务院关于做好房地产市场调控政策，坚决贯彻执行税收政策，严格执行差别化信贷政策，同时，建立约谈问责机制，并通过舆论引导，形成有利于房地产市场平稳健康发展的氛围，坚决遏制了房价上涨过快，促进了房地产市场健康平稳发展，使我市的房地产市场调控成效逐步显现。
房地产市场监管力度不断完善
今年，我市不断完善商品住房预售制度，细化了预售方案的内容；并建立和完善了房地产中介机构网络化管理，对房地产中介机构从资金、人员、场地等方面做出严格要求。同时，进一步加强房地产广告发布管理，对各媒体发布的房地产广告严格审查，进行跟踪监督，加强与有关部门开展房地产广告协查，对违规广告进行清理和整顿。进一步加强商品房销售价格管理。严格执行“一房一价”和“一价清”的相关规定等。
目前，我市已实现全市个人住房信息系统建设，截至6月底，已完成了覆盖九区四县的全市个人住房信息系统联网工作，基础数据库已基本完成，为下一步实现全省联网做好了准备。
保障房建设已完成年任务98.7%
李燕表示，与限购政策同步推进，我市的保障性住房建设也得以快速推进，对于改善市场供应、长效稳定市场发挥了作用。
据最新数据统计，截至9月底，全市保障住房共完成85879套（户），完成全年目标任务的98.7%。其中：廉租房租赁补贴发放3348户，完成全年任务的81%，廉租房新开工9168套，占全年任务的91%；公租房新开工32981套，占全年任务的89%；经适房新开工33788套，占全年任务的169%；限价商品房新开工6594套，占全年任务的41%。总体来看，虽然限价商品房和公租房开工率不足，但是土地已全部落实，预计10月底可全部开工建设。
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