史上最惨淡“金九银十”收场 楼市进入深度博弈

　　编者按 初秋乍寒。“金九银十”一度是楼市暖秋，如今却和天气一样，冷清袭来。老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？半价售楼是销售策划，还是炒作闹剧？房产商和购房者谁能hold赢房价拉锯战？政府调控和楼市捂盘，谁更挺得住？中新网财经中心“金九银十 涨跌观察”系列报道，将尝试拨开楼市谜团，剖析房价降势真伪，让你在“金九银十”打好“货币保卫战”！

　　中新网11月1日电 在购房者复杂情绪以及开发商的一片叹息声中，“金九银十”惨谈收场。限购、银根紧缩、降价潮、退房潮以及一度引人关注的“房闹”，即使量价齐跌，楼市却从未像今年这样热闹非凡。

　　中新网房产频道发现，据北京房地产交易管理网统计显示，从9月1日至10月25日，北京市新增供应住宅套数合计为16169套，但整体签约率只有一成左右。交易量“萎靡不振”注定让今年的“金九银十”成为传说。

　　一线城市房价停涨 开发商失望收场

　　今年9月末，地产大炮任志强就曾放言，开发商很快只剩裤衩。现在看来，不至于如此悲观，但“棉衣”确实脱得差不多了。10月18日，国家统计局发布数据表明，北京、上海、深圳、广州等一线城市房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

　　与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅超过5.0%的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。

　　在房价持续松动的同时，房地产开发景气指数创2009年9月以来新低，行业呈现“入冬”迹象。统计显示，9月全国房地产开发景气指数为100.41，创造了2009年9月以来连续25个月的最低点。

　　就目前国内的房地产市场格局而言，一线城市无疑是全国楼市的风向标，有专家甚至认为，如果北上广深这几个一线城市房价同时出现下跌，那么就说明楼市拐点到了。

　　北京房地产交易管理网数据显示，截止10月29日，北京10月商品房住宅签约套数为5094套，二手房住宅签约套数为6698套，合计成交仅为11792套，预计全月成交量只有13000套左右，不及于9月份13986套的成交低量。

　　随着调控力度的加大，全国各地楼市大降价的势头已不可阻挡。对于开发商而言，这个冬季稍有不慎，将被洗牌出局。

　　10月下旬，降价潮首先出现在上海。 继龙湖、中海、星河湾等开发商在上海楼盘突然降价20%~40%之后；降价之风波及长三角的杭州、宁波，继而万科、龙湖等一线房地产企业在北京的楼盘开始大幅度降价。

　　深圳9月份进行优惠促销的楼盘多达54个，但楼市成交量却仍无起色。数据统计显示，上周深圳全市共成交一手住宅455套，环比下降13.83%；新房成交均价为17787.46元/平方米，环比下跌了2.24%。

　　业内专家普遍指出，在密集政策调控下，部分城市房价实质调整正在开始，调控政策没有放松的可能，随着银行贷款进一步收紧，部分城市交易量短期无望回暖，全国楼市步入艰难的探底盘整期。

　　然而由于大型开发商目前尚无资金链断裂之忧，降价动力不足，全国普遍性的大幅降价潮短期内料难以发生。但中小型房企则面临更严峻的资金考验，行业集中度料将进一步提升。

　　“目前中国房地产市场以刚性需求为主，在房价没有出现实质性下降的情况下，成交量很难出现明显反弹，今年"金九银十"将难以出现。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示。他指出，近期土地市场拿地热情并未完全消退，全面降价动力不足，但局部供应偏大区域房价将有所松动。

　　评级机构标准普尔上周二亦表示，中国房地产销售趋弱且国内外信贷收紧可能会加剧流动性压力，信贷环境将促使房地产企业降价并寻找其他融资渠道，并维持对行业“负面”展望。

　　“开始，降不降是个问题；后来，降多少是个问题；如今，怎么降不挨砸才是问题。”新浪乐居执行总经理陈克逸在微博上调侃称，降房价是个与时俱进的问题。

　　房价跳水 购房者心态复杂搅局楼市

　　金九银十临近尾声，以上海、杭州为代表的长三角等多地开启了一轮声势浩大的“业主围攻开发商”大戏，让今年楼市显得更加与众不同。有句话叫“出来混迟早是要还的”，房价大跳水，也让购房者心态浮出水面。

　　对于业主围攻事件，北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，商品房也是商品的一种，购房者在签订购房合同时，也意味着需要自行承担价格波动带来的冲击。仅因为楼盘降价，老业主就要求退房或补偿差价，不符合契约精神，同时也会对市场带来负面的示范效应。

　　随着楼市调控效果逐步显现，降价与否让开发商和购房者都陷入了两难境地。不降价，开发商业绩压力大，刚需客不满意；若降价，开发商怕会引起前期买房的业主不满意，二手房东和投资客也会很郁闷。降还是不降，这是个问题。

　　“房子降价，可以买好房，但又担心继续降价，买到手的房子贬值。”某购房者的心态能够反映多数人的持币纠结。对于业主群体来说，房价下降并不完全是好事。而实际上，每个购房者都是潜伏中的“老业主”。

　　某楼盘销售经理认为，并不是谁都希望房子降价，房主肯定不希望房价跌，同时，如果房价真跌了，购房者也不好受。目前不少媒体都在“轰炸”报道“降房价”，部分购房者开始看空楼市，认为房子降价的可能性较高，因此，放缓了购房脚步。既担心房价涨，又怕房价下降，在这种时刻买房，买与不买都是心怀忐忑。

　　正是购房者这种“买涨不买跌”的心态，无论房价如何降，重点城市的一些房价坚挺的楼盘销售量依然不可撼动。业内人士指出，一些房源具有稀缺性，如学区房、地段好、配套完善或环境优美的市内房源价格抗跌能力较强，受到购房者的青睐。不论在行政区域上怎么划分，在许多购房者眼中，都有自己对“市区”的标准和对抗跌能力的评价。对此，一些购房者表示，房产商的品牌和小区物业服务也是选房的重要标准。

　　楼市拐点取决于政策 房地产调控没有回头路

　　国八条、国十条、限购、限贷，一年多的楼市调控已令市场出现了明显变化。特别是各大银行相继调高首套房贷利率之后，楼市日益感到调控的“寒风阵阵”。

　　29日，国务院常务会议要求，今后几个月要坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。此番表态，意味着楼市调控不会轻易放松。

　　北京中原市场研究部总监张大伟对表示，房地产调控到现在已经逐渐显现效果，但部分地方政府也受到土地财政的制约有放松调控的动因，所以国务院常务会议的表述主要还是表示调控政策不会放。他认为，现行楼市调控政策应该已经基本见底，不会再出台更严厉的措施，但现行政策年内放宽的可能也不大。

　　业内人士指出，目前房地产市场，严厉的调控政策依然没有放松迹象，投资客已渐渐淡出视野，刚需客户成为主力军，但是刚性需求毕竟更为理性，所以楼市不再出现通宵排队买房现象，也不再出现你争我夺的抢房景观，取而代之的是各种打折促销以及不停地延迟开盘。但是树欲静而风不止，开发商为了回笼资金，必然接下来会有所动作。

　　房价、销量是楼市“阴晴表”的重要指标。“金九银十”的不尽如人意，甚至相当惨淡，再度加剧了楼市上空的阴霾。由此，“拐点论”再度飘在了楼市上空。

　　媒体评论人曹林认为，房价拐点能否真正来临，关键看政府调控的力度能不能保持。如果政府能保持这种调控的力度没有拐点的话，那房价可能真正迎来了拐点，比如说2008年政府为了保增长而不得不挺一下房地产市场，所以房价降了几天之后就迅速逆转，创了历史新高，所以降价并不一定是拐点，未来可能还有一些变数。

　　业内人士分析，如果国家仍坚持现有政策不放松，并加快推进保障房建设，房价回落必定能实现。但是如果放松调控，极有可能引发连锁反应，进而给开发商坚守价格的信心，重燃一些购房者抄底投资的意愿。

　　在调控不放松的基调中，楼市也出现了不同声音和动作。吴晓灵建议调整限购鼓励投资，佛山放宽限购的“一日游”等等。对此，房地产人士黄劲松认为，上述声音和行为也从侧面反映出现行调控政策确实影响市场的刚性需求，甚至影响一些地方政府的财政收入。

　　他认为，官员、学者、专家抛出迥异于“主流”的声音，至少能为政策的“完善”提供可能。即便有上述声音存在，短时期内国家也不会再推出地产高压政策。对楼市影响最大的是信贷政策，对中小地产商来说这个年关“依旧难过”。但至少明年上半年一些银行会在政策有所松动，届时，房企资金链压力将会有所减轻。

　　另一业内人士王汉超认为，对限购政策适时微调是可行的。现行的信贷政策对首套房比例的大幅提高就明显压制刚需者的需求，这显然是不合适的，也给“政策微调”提供了前提。就目前来说，调控并未放松的背景下，楼市的风险还是存在的，这一点在银行那里拼命提高首付比例就可以得到证明。不排除未来政策出现“策略性缓和”的可能，这实际上就是给调控提供一个相对的“缓冲期”，从而让政策更加合理、完善。

　　对于房地产调控，央行货币政策委员会委员李稻葵的态度倒很坚决：“房地产的调控没有回头路，不可能再回到过去那几年每年10%以上的快速上升阶段。”李稻葵认为，中国经济增长速度再往下降，房地产也不会重新回到过去的形势。他认为，中国经济靠卖地、靠房地产发展的模式已经过去了。

　　至于货币政策，李稻葵表示：“相信未来五到十年都不会有重大放松，会比较谨慎。

　　业内人士表示，2012年的楼市走向则存在一定变数，毕竟新一年的调控如何调整还只是猜测。届时楼市是否迎来新一轮调控仍未知。房产税、土地增值税、尚待完善的限购政策、保障房制度等政策层面“没落地的靴子”，以及经济发展态势等的因素，将对开发商次年布局、购房者心态引导和整个楼市走向产生深刻影响。