上周，既是11月的第一周，同时也是2011年至今上海楼市开盘量最多的第一周。上周六、周日，沪上有7个住宅项目开盘或加推，总计推出房源约1400余套。记者在周末实地看盘中了解到，由于有之前的退房纠纷，近期新开楼盘大多讳言降价。
尽管如此，开盘当日的诸多优惠仍然吸引了众多买房者，一些买房者赶在开盘第一时间“下单”。但由于之前房价“缩水”，购房者普遍担心买后房价“蒸发”。
松江楼盘：毛坯房比精装房火
看楼盘全景图、实地看房、签单……前天，松江车墩某楼盘上午9点一开盘，来售楼处看房的人便络绎不绝，有的买房者甚至在开盘前等了一个小时。
车墩的这一新楼盘当日推出了32套房89平方米“2+1”房，当日每平方米优惠2000元到2400元，均价在13000元/平方米左右。 9点开盘，到10:30，已售出四套房。 “优惠只限当天，随后就恢复到标价，均价在15000元/平方米左右。 ”销售人员小高不断地跟看房者说。
记者在现场采访中发现，来这个楼盘看房、买房的人大多是在上海工作了几年的外地人士。 “120多万元，我们的预算只能承受这么高的价格。 ”李先生和妻子来自东北，在上海工作了好几年，当日一大早就来到了售楼处，这已是他们第四次来到这个楼盘。
这厢热闹，那厢冷清。
当天上午11:00，车墩的楼盘售楼处内已经挤满了看房者，而下午1：00开盘的九亭某楼盘人气就没那么高了。偌大的售楼处，一些销售人员站在门外张望交谈，售楼处里面只有五六个看房的人。该楼盘当日推出的是24套139平方米的精装房，当日先付2万元的意向金，成交时可抵总价20万元。
“这20万元的当日限时优惠很诱人，可300多万元的总价，远远超出了我们的预算。 ”姚先生在该售楼处看了一会儿便离去，到下午3点左右，来看房的人也不多。据销售人员透露，成交了2套房。售楼人员直怪天气下雨，看房的人少。
浦发御园：价格高于心理预期
“VIP客户上午11点开始登记进入等候区，房价中午12点左右公布，下午1点开始选房。 ”前天，一个浦发御园的工作人员站在登记处用喇叭对着街边熙熙攘攘的人群大声宣告。这里是浦发御园的开盘现场。售楼处所在道路两旁的车排起了长龙，靠近售楼处一侧则站满了该楼盘的VIP客户、看房者以及地产中介的业务员。
当VIP客户基本进入等候区坐定后，售楼工作小组抬出了大幅立式宣传海报，上面列出了VIP客户最关心的“一房一价”明细。
“这上面的价格不包括优惠，VIP客户可以在这个价格的基础上进一步享受优惠。 ”场内的一名工作人员拿着喇叭对着几百名VIP客户大声喊话，“优惠包括单价减少600元/平方米，总价再减少4万元。 ”
在“神秘”的房价公布之后，VIP客户开始等候下午1点选房。这时一些VIP客户“出场”透透气，其中就包括一对70后的夫妇。 “均价在2.4万元/平方米左右，”夫妇说，“我们希望购买的低楼层住房大约每平方米2.2万元，算上优惠就是2.1万元/平方米吧。这个价格与入场前的心理预期一致，我们准备买。 ”
不过，也有一些VIP客户难掩失望。场内，不断有人觉得这个开盘价过高。在刚过去的这段时间里，不断传出消息说，郊区的房价有松动，因此，不难理解该楼盘的价格高于一些购房者的心理预期。
陕西北路1688：开盘价“绝对最低”
与浦发御园相似，上周末刚刚开盘的大宁瑞士花园也是车水马龙。区别于浦发御园，此处的等候区是开放式的，之前交过意向金的重点客户与普通客户并没有被分割开来。一对老夫妇就坐在等候区内。 “我们70多岁了，儿子、媳妇40多岁，已经进去选房了，”两名老者淡定地说，“买不买全看他们自己。”。
“均价在3.6万元/平方米—3.7万元/平方米左右，如果之前交付了5万元预付金，小房型可以享受30万元的优惠，大房型可以享受40万元的优惠。”该楼盘销售员口中的大户型的“起步价”是150平方米。以一套100平方米的户型简单计算，总价约370万元，享受优惠之后总价约340万元，也就是说单价为3.4万元/平方米。此前，根据搜房网的预估，该楼盘的市场预期价为3.8万元/平方米，相比之下，实际开盘每平方米价低了4000元。
由于迟迟不见儿子和媳妇从选房处出来，阿婆有点着急，前去打听消息。不一会儿回来对老伴说， “买了。”
当然，也有购房者认为房价偏高。其中一个购房者说， “150平方米总价600万元左右，优惠之后550万元，还是太高了。”简单计算可以发现，该购房者口中的房型单价将近3.7万元/平方米。对于预期未来楼市调控政策不会放松的购房者而言，在这个价格买入也许太冒风险了。
“优惠有的， （新房源的）价格很低了。”同样于上周末开盘的陕西北路1688一个楼盘销售负责人私下里透露，除发生特殊情况，上周末开盘的价格绝对是最低价， “已经算得上是购买的好时机。”
该项目新开的一栋住宅楼为五梯十户，每层分为八个小户型和两个大户型。据销售人员介绍，楼盘的均价为49500元/平方米，当天购买可享受88折优惠，也就是43600元/平方米，如果以后购买的话只能享受98折优惠。与市场预计的均价4.5万元/平方米相比，该楼盘此番每平方米的单价略低了1400元。
购房者：单子下得“不踏实”
由于对松江某楼盘的房型、地理位置以及未来发展前景已经很了解，刚刚过去的这个双休日，李先生和妻子当日未开盘就来到了售楼处，一开盘便下了单。买了房，李太太直言心里是又喜又忧，担心房子买后价格会跌。
“他们本来有看房班车到莘庄接的，但是我们担心来迟了好房子被选走了，所以一早赶来了。”李太太拿着买房合同，脸上一直露着笑容。但是最近有几家楼盘的房价出现大幅降价，这让她心里有点“不踏实”：“怕就怕买过后房价缩水。可是要生活，我又要生宝宝了，不能总是租房子，实在没办法。 ”
李太太有了四个月的身孕，她坦言，之前一直希望房价能降下来，现在买了房子后又担心房价大降。 “大部分买了房子的人都是看涨不看跌的。 ”该楼盘销售人员小高道出了买房者的心态。
和李先生、李太太一样，看房者、买房者无一不带着很大的忧虑，都担心买完房后，房价大跌。销售人员告诉记者，几乎每个看房的人都会问买完房后房价会不会降。 “今天房子值一百二十多万元，谁知道明天会不会变成一百多万元？ ”同样来自东北，汪女士虽然很看好当日的优惠，但并不打算购买。
迫于资金压力，不少开发商近期纷纷选择降价销售，引来前期业主维权，甚至要求退房。面对众多买房者的忧虑，现场销售人员肯定地说，房价绝对不会降，消费者可以放心。
那么，为什么有的楼盘房价会降得那么厉害呢？买房者脑子里有一连串的问号。 “要过年了，大的开发商资金要回笼，不得不降。 ”车墩某楼盘的销售人员高小姐给出了这样的解释。她告诉买房者，他们是本土开放商，资金回笼没有压力，而大的开发商在过年前要给工人发工资，还要还银行贷款，需要降价销售，流转资金。
“我们老板只有这一个项目，不差钱，也不急着把所有的房子卖出去。 ”问起近期房价是否有调整，九亭某楼盘销售人员说道，他们也不会在短期内降价。
市场人士：关注外围区域楼盘价格变动
搜房网数据监控中心分析师曲鹏认为，由于年底将至，部分开发商销售压力有所增加，需要采取一些措施来促进成交，而开盘作为可在最短时间内促进成交的方式也就顺理成章成为众多开发商的首选。
在上海中原研究咨询部高级经理龚敏看来，目前市场上大部分在售楼盘都属于后期加推房源，大幅降价担心前期客户会来讨说法。但是，如果不给出实质性降价，目前又无法吸引客户购买，这即是当前楼市写照。
此前，上海、北京、深圳等地的中海、龙湖和万科等开发商的住宅项目相继开始降价，尽管只涉及少数项目，但是20%至40%的价格跌幅仍然令人错愕。
上海永庆房屋总经理陈史翎认为，尽管目前降价的只是个别项目，且降价的均为大型上市房企，不仅企业负债率低，现金流也较充裕。在信贷无意向房地产领域开闸的情况下，越是大型企业，越是会未雨绸缪，为10个月至12个月以后的发展储备现金流。因此，拿出少数外环项目率先大幅降价、迅速回笼资金，更多是于企业策略层面的考虑。从这个角度看，买方的短期机会已经到来。外环项目供应量大，降价的可能性也最大，陈史翎建议购房者密切关注该区域市场降价信息，达到心理价位就可考虑出手。
各区域存量情况统计显示，外郊环和郊环外仍然是一手住宅存量最多的区域，具体到行政区域，一手住宅存量前四名分别是：浦东、嘉定、松江、宝山。由于近年品牌房企在外环四区拿地、布局规模较大，结合环线存量情况，陈史翎就此建议，刚性需求者可重点关注浦东外环外区域、嘉定、松江和宝山的价格变动，未来几个月的降价项目在这几个区域出现的可能性最大。
上网从搜狗开始
