委托购优惠房中途朋友反悔
法官：名为"借款协议"实为"卖房合同"
一对好友达成转让商品房的协议，一方支付了房款并以原户主的名义继续支付银行按揭贷款。岂料，待付款人蒋女士装修入住了该房屋后，户主沈桐（化名）却迟迟不予办理产权过户，最后被蒋女士告上法院。近日，上海静安法院一审判决蒋女士支付沈桐购房款45.8万余元，补偿款15.2万余元；沈桐在判决生效之日起十日内，自行注销设定在系争房屋上的抵押登记；沈桐在抵押登记注销后三日内，协助蒋女士至房地产交易中心将该房屋产权过户至蒋女士名下。
◎法官说法
但凡涉及房屋买卖的，一般都会签署《上海市房地产买卖合同》文本，该文本是政府相关部门制定的示范文本，供房地产交易当事人采用，但合同文本并不是房地产买卖生效的法定条件。而蒋女士与沈桐签订的《借款协议书》中，并没有专门注明要将签订《上海市房地产买卖合同》，来作为双方房屋买卖合同成立、生效要件。尽管表面上看双方签署的是一份《借款协议书》，但就是这份协议书，却满足了房屋买卖合同中所必备的内容。本案中，蒋女士与沈桐作为房屋买卖交易的双方，已实际履行了房屋买卖合同的实际内容。而沈桐在法庭上所有的辩称，无非是上海的房价走高所致。法院则对沈桐辩称均不予以采纳，最终判决导致了沈桐的败诉。
起因
委托好友购买优惠房惹麻烦
现年60岁的沈桐，系本市某房地产公司职工。 2007年4月，沈桐取得公司内部职工优惠购买企业商品房的额度，以每平方米10800元的价格，购买公司开发的本市万航渡路某号一处建筑面积127平方米的商品房，成交总价为137.3万余元，优惠金额15.2万余元。
因沈桐与蒋女士的丈夫系朋友关系，考虑到蒋女士儿子结婚打算购买婚房，双方遂于2007年11月下旬签订了《借款协议书》约定：沈桐购置涉案房屋时，向蒋女士筹资45万元，沈桐承诺在该房屋办理房产证后，立即按照原价整体转让给蒋女士；期间以沈桐名义向银行申办的按揭房屋贷款（约人民币90万元）也全部由蒋女士负责偿还，房屋的购置、转让和银行贷款工作全部由沈桐负责等条款。
从2007年11月起，蒋女士便开始操办购房事宜，先后支付房款并办理贷款，还以沈桐的名义缴纳了契税、登记费、印花税及维修基金等费用。2008年2月，沈桐取得了该房屋房地产权证，该房地产权证由蒋女士保管至今，房屋由蒋女士办理了进户手续，并由蒋女士儿子一家装修居住至今。
然而，2010年8月，沈桐将剩余贷款45.8万余元还清后，又于同年10月自行补办了产权证书后，并为案外人戴某向民生银行上海分行借款290万元提供抵押担保，在系争房屋上设定最高债权额为290万元的抵押登记，期限为 2010年 11月 16日至2012年11月16日。
不知沈桐做了“手脚”的蒋女士，在2010年8月发现还款账户内不再扣款时，便向贷款银行咨询才获悉沈桐已将贷款全部还清，并另行设定了抵押。为此，蒋女士多次要求沈桐办理该房屋的产权过户手续未果，于2011年3月18日起诉到法院要求判令沈桐解除抵押登记，协助办妥产权过户。
庭审
被告辩解自己所签为借款协议
审理中，蒋女士表示沈桐单位给予他优惠金额15.2万余元房款，可以向沈桐予以补足并承担过户登记过程中买卖双方应承担的所有费用。还变更了诉讼请求，要求判令沈桐注销登记在该房屋上的抵押登记，协助办妥该房屋的产权过户。
法庭上，沈桐辩称涉案房屋是在自己名下的产权房，与蒋女士没有签订过正式房屋买卖合同。双方所签署的是借款协议。认为房屋买卖应当签订格式合同，没有签订正式买卖合同不属房屋买卖，双方并没有就此房屋买卖达成协议。特别是蒋女士丈夫生前曾许诺给予他的儿子寻找到广东工作的机会，并答应给他介绍生意，这才同意将该房屋转让给蒋女士。岂料，蒋女士的丈夫突然去世，所有的承诺都无法兑现，那么自己所承诺的卖房子之事也就 “黄了”。还认为自己是于2008年2月取得了房屋产权，而蒋女士直至2011年3月才起诉主张权利，已经超过了诉讼时效。现同意归还蒋女士所支付的所有费用，不同意蒋女士的诉求。
被列为本案的第三人的民生银行上海分行述称，银行与借款人戴某办理银行贷款时，沈桐作为担保人将该房屋提供担保抵押，该抵押合法有效。在银行贷款结清的前提下，第三人同意注销抵押登记。
判决
原告支付余款后拥有房屋产权
本案的争议焦点在于，蒋女士与沈桐间是否存在房屋买卖关系？法院认为，蒋女士与沈桐签订的《借款协议书》中约定沈桐在办理房屋产权证后，遂以每平方米10800元的价格整体转让给蒋女士，并由蒋女士负责偿还按揭贷款。可见，尽管蒋女士与沈桐签订的协议书名称为借款协议，但实质内容是对该房屋买卖的约定。协议签订后，蒋女士向房屋出售单位支付了全部首付款、每月归还按揭贷款、以沈桐的名义支付全部的产证办理税费、直接办理该房屋的进户手续并装修居住至今。双方已经分别履行了出售人交付房屋、买房人支付房款的义务，双方存在房屋买卖合同关系。
由此可见，双方签署的《借款协议书》的实质应当属于该房屋的买卖合同。虽然沈桐在签订《借款协议书》时尚未取得房屋所有权，但沈桐仍享有他与出售单位间签订房屋买卖合同上的债权，沈桐有权转让债权，把房屋转让给蒋女士的行为，不违反法律禁止性规定，该《借款协议书》合法有效，合同双方均应恪守履行。沈桐在2008年2月取得该房屋产权后，一直接受蒋女士的公积金还款，并由蒋女士归还每月按揭贷款，直至2010年8月沈桐另行补办产权证书，并将尚余贷款还清后又在该房屋上设定了抵押，蒋女士基于沈桐的上述行为要求办理产权过户未果后起诉至法院，并未超过法律规定的诉讼时效，鉴于沈桐已将该房屋实际交付蒋女士使用至今，且蒋女士同意继续向沈桐支付尚余贷款45.8万余元，遂法院作出了判决。
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