楼市：还有哪些猜想

　　楼市：还有哪些猜想

　　《环球》杂志记者/刘娟娟

　　实习记者/闫天舒

　　原本属于购房旺季的“金九银十”，却因为现在房价的下调，在杭州、上海、南京等许多城市引发了退房风波。在一些专家看来，“退房事件”预示着房地产泡沫开始被戳破，房价拐点正逐步来临。

　　这是真实还是表象，抑或只是“俯卧撑”？中国楼市还存在哪些悬念和猜想？《环球》杂志就此采访了多位业内专家，让他们把脉中国楼市，阐述其中存在的定数和变数。

　　楼市是否真的“低迷”？

　　10月30日下午，在北京广渠路上，房产中介置业顾问小高支起了房源牌吸引顾客。与以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房买卖为主，而全部变成了租赁信息。无奈的小高说：“限购令下，买房子的人越来越少，房子很难卖出去。”

　　从实际情况来看，9月、10月多个城市的楼市的确处于成交低迷状态。据北京市房地产交易管理网统计显示，10月份北京市住宅成交量合计为12760套，相比去年10月份下滑了近四成。

　　在“金九银十”的传统销售旺季，一些城市商品住宅成交量大幅下滑，这让部分房地产开发商大为失望，而购房者则欢欣鼓舞，认为在“博弈”中正出现有利于买方的信号。

　　成交量下降，是否就意味着楼市的“低迷”？9、10月份的数据能说明全部问题吗？

　　王小广：“低迷”谈不上

　　房地产的调整才刚刚开始，还谈不上什么“低迷”。从全国来看，房地产的“低迷”是并不存在的，虽然现在一些城市出现了成交量萎缩和房价的小幅调整，但还有一些城市房价仍然在上涨。如果出现从成交量到房价都明显下跌，再到房地产的投资大幅放慢，才能说是“低迷”。

　　陈宝存：选择性报道有误导

　　目前在一线城市和少数二线城市都有限购政策，住建部也一直在讨论限购扩大化问题，导致一些消费者持观望态度，再加上一些媒体的选择性报道，也使一些消费者产生不久之后房价就要大跌的印象。前段时间有媒体报道，万科集团9月份的销售额比去年同期下降20%左右，而实际上截至目前，万科已经基本完成其全年销量，其半年销量就比去年高出90%，只看9月份数据无异于断章取义。

　　房价会大幅下跌吗？

　　中国房地产指数系统百城价格指数调查显示，10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。与9月相比，10月价格环比下跌的城市增加了14个。

　　10月28日，在宁波房展会上，二手房交易会展位比去年明显缩减，尽管二手急售房因降价倍受关注，但人们仍持观望态度。宁波市民韩女士对《环球》杂志记者说，“二手房我感觉还是比一手房相对坚挺点，优惠力度没有新房大，我觉得还是要等一等。我是改善住房，可买可不买，先观望观望吧。”

　　从近期各地的降价潮来看，迫于资金链紧张的严峻形式，开发商以价换量已经是大势所趋。但是房价的下降，将会是小幅缓慢地进行，还是大幅猛烈地进行？有没有反弹的可能？购房者应该及时出手还是继续观望？

　　聂梅生：资金链全线紧张成定局

　　我看过136家上市的房地产企业公布的数据，它们的资产负债率达到了近十年的最高点，行业平均为71~72%，资金链全线紧张已成定局。由于民间融资比较活跃，一些开发商又很难贷到钱，所以他们在不同程度地利用民间资金，这样会使其资金链更加紧张。

　　但开发商降价一般不会跟风，而是根据自己的现金流状况而定。一些新盘降价的可能性是有的，因为交易量在下降，资金链紧张，在这种情况下开发商就会以价换量。但是老盘很难说，因为老盘下降会牵涉到先期买房者，所以各个地区、各个开发商的情况可能不一样。

　　房价出现下跌的端倪，与政府的房地产调控政策是分不开的。房价现在实际上正在温和地回调，降的和持平的远远高于涨的，总体来讲房价呈下行趋势。这已经接近了今年房地产调控的目标，也就是说房价的涨幅不超过经济的涨幅，不超过人均收入的涨幅，从现在的数据来看差不多达到了。

　　牛刀：房价泡沫正在破灭

　　房价下降一般分三个步骤：第一步是区域性泡沫破灭，温州、通州、义乌、鄂尔多斯、香港、海南等地，房价泡沫正在以各种形式破灭，这一步的特征是市场在考验开发商的资金链，过程要延至本年末；第二步是大跌，货币紧缩政策的响应传导到市场，全国房价将出现局部大跌，地价开始普跌，生产成本和生活成本出现大幅降低，中小企业开始如雨后春笋般蓬勃发展，资金流出房地产，这个过程将持续一至两年；第三步是普跌，市场开始根据购买力进一步校正市场的供求关系，房价回归常态，三、四线城市房价会被打回原型。

　　年底之前，房价不会出现整体大幅下降，但是会出现局部和个盘的降价，很多楼盘会跌去30%左右，到那时开发商将开始分批出逃。

　　陈宝存：现在是买地好时机

　　现在正在成交的楼盘基本上是开发商2009年左右拿到的土地项目。而2009年可以说是土地出让的一个高点，而土地的价格一直在增长。在各个环节都在涨价的背景下，房价下降的希望是不大的。

　　现阶段很多城市的统计数据都存在一定问题，将主城区和郊区一起统计，显然是不科学的。一线城市的主城区很可能不会降价，有些甚至还在涨。就拿北京来说，就算降也只能是集中在五环以外的地区，即使降价，幅度也不大，大概会在5~10%。

　　现在一些开发商如万科、恒大等，都声称要降价。万科现在急于出货，主要原因是其拿地的速度很快，实际上现在是买地的好时机。

　　“救市说”是何用心？

　　华远地产董事长任志强在其微博上说，随着调控的深入，一些房地产公司资金链将不断收紧，“很快就只剩裤衩了。”

　　四季度将是开发商最难熬的一个阶段，他们面临着各种支付方面的压力：一方面，资金回笼变得更加艰难，各种常规融资渠道可以说已经不具备融资的条件；另一方面，各种工程款、银行短期贷款、各项税费、员工的年终奖金等等，都需要开发商在年底有系统的安排。

　　一些开发商纷纷“哭穷”，呼吁政府救市，他们是真的到了穷途末路，还是别有用心？

　　在一些业内人士看来，2008年就是由于政府放宽政策，导致全国楼市价格在有所下调后，呈现报复性反弹。如果此轮调控中房价大幅下跌，开发商、银行、地方政府又将面临着怎样的考验？政府该出手相助吗？

　　陈国强：政府不会重复08年救市措施

　　楼市成交量下降，会影响上游下游的几十个相关产业，像金融机构、装修装饰业、建筑建材业等。但其影响的显现是有早有晚的，有些可能会滞后半年或更长时间，会对宏观经济、地方经济都带来影响。楼市“低迷”会影响地方上的土地市场，会影响到地方政府的土地收益、土地财政。持续的时间越长，其影响面、影响程度就会显现得越充分。但房价大跌的可能性很小，即便出现大跌，政府也不会采取2008年的救市措施。

　　牛刀：何来风险？

　　现在存在一种极大的误解，认为房价下降会影响经济，这是很荒唐的。房价下降只能表示资金流出房地产业，房地产在任何国家都不是支柱产业，也没有任何科技含量，何以影响经济？

　　至于银行，房价下降会导致银行风险加剧的说法也站不住脚。房价上涨，会创造货币，货币会越来越多；房价下跌，对银行来讲是在回收货币，是在降低银行风险，影响的是规模效益，何来风险？

　　王小广：房价跌真买房人受惠

　　房地产的泡沫已经积累了太多，现在降的速度依然很慢，而真正的房地产低迷也不是什么可怕的事情，那将给别的领域提供发展机会。现在我们大量的资金和人力都用于发展房地产，导致中国的经济结构调整滞后。房地产的泡沫不破，对中国经济发展就是一个障碍。

　　房地产业的利益相关方，包括开发商、地方政府甚至银行等等，目前他们还没有受到什么实际上的影响，否则早就出现降价情况了。全国平均房价至少下降20~30%，才可以对房地产业进行某种刺激措施。

　　房价下降还有一个好处，就是之前炒房的人会转向卖房。对他们来说，今年买的房子没有升值，明年就不会再去买。房价下降，受惠的还是真正需要买房的人。不能因为成交量的小幅萎缩就急于喊“救市”。

　　陈秀山：开发商不能转嫁风险

　　除非遇到重大的、迫不得已的国内外危机，政府应尽量少用行政手段干预市场。对于投资或者投机购房者，政府可通过加大税收进行调节。但问题是如何严格区分居住需求和投资需求、投资需求和投机需求。

　　一些开发商的思维方式是非常传统的，遇到现在的这种“低迷”状况，还是寄希望于政府通过行政手段救市。这种思维方式有必要进行改变，将问题交由市场来解决。他们之前的投资缺乏长远的规划，后果就要由其自身承担，而非转嫁给政府和社会。

　　易宪容：救市会让政府威信扫地

　　开发商为了自己的利益喊救市，但是这种呼喊是毫无用处的，政府是不会救市的。假如政府放宽政策进行救市，不仅政府的威信会扫地，房地产泡沫也将依然存在，整个中国经济早晚会受重挫。

　　聂梅生：楼市在等待

　　现在还谈不上“救市”，现在楼市交易量下降，房价开始回调，银行贷款很难，热点城市炒房者要出局，已经差不多达到政府房地产调控的目标了。但是不能说达到这个目标就算完成任务了，还要让它稳定。如果稳定在现在这个格局上，还是没有必要现在就松动房地产政策，应该观察一段时间，让现在的成交量能够消化，开发商能够降价，以价换量，地方政府的土地收入也不至于大幅下滑。

　　我现在比较担心目前的两种说法：一种是如果对房产政策不加压，房价就会马上反弹，开发商又会涨价，当然这也不是没有可能的；另外一种是继续加压，恐怕就会形成2008年的局势，资金链大幅下挫以后，会影响其他产业，会影响整个宏观经济。这些都有可能在操作不当的情况下发生，但目前不用太着急去动政策，还是要稳一段时间，因为现在跟房地产密切相关的货币政策怎么走还不太清楚。现在的股市不也在等吗？

　　怎样居者有其屋？

　　房价下降，并不是所有购房者都愿意看到的。上海、杭州、北京等地纷纷出现了一定规模的退房潮。先期购房者成了这次降价潮中，除了开发商外，最受伤的一个群体。

　　10月26日，上海浦东外环线附近的“中海·御景熙岸”售楼处门口，聚集了几百名业主。浩浩荡荡的队伍中，夹杂着老人、妇女和儿童，他们手举“欺诈”“奸商”“退房”“赔偿”等纸质标语，等待着开发商给出一个交待。

　　事情的起因是御景熙岸的降价促销活动，每平方米2.2万元的楼盘一下子降到“团购价”每平方米1.6万元。之前已签约购房的业主因此瞬间损失了少则三四十万元，多则六七十万元，不满情绪因此而生。

　　买房人买得不安心，而另外一些低收入者，即使房价下跌50%，买房依然是可望而不可及的。

　　居者有其屋，是所有人的梦想。因为每个人的条件不同，不是所有人都能实现这个梦想，政府该怎样尽可能去改善这个民生问题呢？

　　陈宝存：拆迁成本无法控制

　　在北京这样的大城市，年轻人如果只靠工资，能买得起房子的可能性还是不大的。买房对于北京本市居民的压力较小，而对于新迁入北京的居民来说，压力非常大。但现在这种情况还无法改变。

　　楼盘土地主要来源于拆迁项目，而北京目前最高的拆迁成本已经超过每平方米21万元，成本过高造成了无法降价。一、二线城市主城区及其外围基本上已经批完，而耕地又无法转为建设用地，只能转移到主城区，而由此造成的拆迁成本又是无法控制的。这不仅涉及拆迁户的利益问题，也涉及相关的管网配套设施问题。土地的整理价一直居高不下，而土地拍卖价尽管溢价率降低，但实际上底价节节攀升。种种因素构成了房价的所有成本都在上涨，而且没有下降的可能。

　　现在的保障性安居工程，是以旧城改造拆迁的回迁房为主的，很大程度上还是原有的拆迁户受惠。而二、三线城市的保障房基本都配建在商品房小区里，造成了小区中剩余商品房的价格还会出现上涨。公租房虽然在一定程度上有利于抑制高房租与高房价，但它面积小、数量少、价格却相对比较贵，更为理性的方式是在市场租赁项目上给予一定的补贴。

　　陈秀山：政府要对低收入阶层住房承担责任

　　房子是人们的生活必需品，在市场经济条件下，它应该属于商品。但这要分阶层来看，有人无力购买商品房，政府的责任就是帮助解决这一类人的居住需求问题，而不是帮助所有人。政府首先要满足低收入群体的最低程度的居住需求，包括公租房、保障房等等。对于收入不高的人群，政府并没有义务满足其过高的需求。公民的居住权不等于所有权，政府对低收入阶层具有保障其居住权的义务和责任。

　　陈国强：保障房分配腐败会让好政策走偏

　　保障房建设不是一个短期的政策要求，而是一个长期的政策选择。如果要可持续发展，各级政府就要通过建立和完善相关的各项配套制度，明确不同形式的保障房针对的是哪些人群，有没有长期稳定可靠的融资渠道，谁来运营管理，等等。其中一个重要的方面就是如何确保分配环节的公平，如果分配给不应该获得保障房的人群，那就会产生新的社会不公，产生保障房领域的腐败现象，好的政策就会走偏，违背它的初衷。

　　来源：2011年11月16日出版的《环球》杂志 第22期

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