高端楼盘，还有多少降价空间
2009年后拿地的，定价已逼近成本价
就在市场密切关注这一波价格调整到底会调到什么程度的时候，某龙头房企放出风声说：高端楼盘大幅下调房价的可能性不会有，因为利润就9个点。
难道9.1折真的是高端楼盘的底？记者选择了几家大公司的热点高端楼盘为调查样本，比较后发现，随着财务、税收、土地、建安各项成本的上涨，9折确实已是多数品牌楼盘普遍的成本线，尤其是2009年后拿地的，利润空间确实已不多。
新开高端楼盘
定价逼近成本价
最近市场比较热的一个楼盘是滨江的曙光之城，据说开盘价25060元/平方米，精装修号称和城市之星不相上下。记者调查发现，曙光之城的确算是薄利销售。在专业人士的帮助下，我们为它的开发成本粗略算了一笔账。
一般来说，项目的开发成本包括土地成本、建安成本、精装修成本、财务成本（财务成本一般从获取土地时开始算，截止到第一轮销售开始，通常为期一年，为土地款的10%~15%，但不同公司因融资方式的不同，这一项有比较大的差距）、营销成本（约为售价的1%）、税收成本（营业税为售价的5.56%、企业所得税为售价的5%、还有1%~2%的土地增值税，一般笼统测算为13%）、管理成本7大项。
就这些常规成本，尚不算管理费和人力成本，曙光之城的开发成本就已达到25000元/平方米左右。就这个价格看，25060元/平方米确实已经接近保本了。
2009年后拿的地
利润空间已不多
近期新开的高端楼盘，只要是拿地时间在2009年之后的，现在的市场定价，确实最多也只有10%左右的利润空间了。
最近刚开盘的桥西某高端楼盘，以15588元/平方米的楼面价成为2009年的地王。该楼盘也是精装修销售，精装修标准号称5500元/平方米，但即使以3500元/平方米的常规标准算，这次推的房源成本价也达到27000元/平方米左右。和30000元/平方米的成交均价相比，相当于只有8%的利润空间，要再低一点，确实也非常有限。
另一市中心楼盘算是将开楼盘中成本线较低的一个“例外”。2008年拿地时楼面价11002元/平方米，正因为地价低，现在它是该区域降价压力最小的一个楼盘，也是价格弹性比较大的一个楼盘。
该市中心楼盘首开87~134平方米的户型。据其营销经理介绍，中间套开盘价预计在38000元/平方米，边套开盘价预计在42000元/平方米。房源将实行毛坯销售，可提供精装服务。据记者测算，该楼盘假如按4500元/平方米的建安成本算，再加上财务成本、税收成本和营销成本，开发成本总计约为22500元/平方米，相对来说，价格调整空间大。
我们在调查中发现的一个事实上，只要是2009年6月前拿地的，其实压力都不算太大；但无论是杭州的房价还是地价，在2009年都经过了一轮疯涨，2009年下半年之后拿地的，在现在的市场条件下，确实都有“鸭梨”；此外，房企的税收成本这几年也明显上升。
一位品牌房企的财务副总感慨，这样的高成本也许老百姓都想不到。其实，测算的税收成本还是按照保守的方式预估。像土地增值税都按照预征的方式进行计算，而现在杭州已实行了项目清算，也就是说，等项目交付时，清算的增值税可能会大大高于预征的额度。还有财务成本，10%~15%的评估也是比较保守的，今年开发贷款申请难，假如从房企信托融资的角度算，会远大于这个数。
哪里是底
还是由市场说了算
当越来越多的楼盘在10%左右的利润成本徘徊时，一个疑问产生了：是否这些楼盘的降价幅度就只有9折，因为到了成本已无法再降？其实，道理并不是这样的。开发商降价，并不一定非要参照成本。
近两年，开发楼盘的成本之所以如此大幅上涨，主要有三方面原因：一是土地成本的日渐攀高。二是近几年来，开发税费的大幅上涨。以前，企业所得税和土地增值税没有实行预征，一般在项目结算时才根据利润额的相应比例上缴，不计入开发成本。现在，自从实行预征后，光这两项税费就占了开发成本中6%~7%的比例。三是，财务成本的大幅上升。前两年，银根较松时，开发企业从银行获取开发贷款较为容易，财务成本一般按照售价的7%~8%核算，但现在，开发贷款较难申请到，一些企业借助信托产品融资，财务成本提升到15%左右。
但一个楼盘的价格是否要往下降，不一定取决于成本，而主要取决于市场需求和开发商回笼资金的急迫性。试想，假如一个楼盘新推房源短期内要消化掉七成以上，按照现在的市场承受力，没有8折以下的折扣力度，是很难挑起人的购买欲望的。如果开发商真的缺钱，没有这笔销售款，整个现金流运转成问题了，那么低于成本价销售也是必然的。
但降价真能换回成交量吗？在限购的特殊市场背景下，一些开发商之所以迟迟不降价，据说主要是担心即使价格下降成交量也不能有效放大。但是假如真的面临生死考验，那么以价格换销量也不得不为之。
也许，再过一段时间，这种力量的博弈就能见分晓。
本报记者 张卉卉/文 梁津铭/制图
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