物业费专项维修金不经物业手，直入业主大会，金额随时可查询，《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》昨起开始第二轮意见征集。
物业费、专项维修资金、小区公共区域收益等几笔钱，都将汇聚到“业主一卡通”上，业主随时可以查询。昨日，在经过一轮修改以后，《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》开始进行第二轮意见征集。
“办法”中最新明确了业主共有资金账户的范围，包括物业服务资金、住宅专项维修资金、业主依据管理规约约定或者业主大会会议的决定分摊的费用、物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入。
业主拖欠物业费将收滞纳金 在“办法”施行以后，市民交物业费不用再和物业公司面对面，而是打到业主一卡通的账上，再由业主大会按约定划转给物业公司。业主可以通过一卡通查询业主共有资金账户中属于自己的金额。
和第一版征求意见稿相比，新版征求意见稿中对于催缴物业费一项标注得更为明确。业主如果拖欠物业费，会被业主大会在住宅区显著位置公示欠费业主信息及欠费金额。“办法”中规定，公示的业主信息应当符合管理规约约定或者业主大会会议决定，没有约定或约定不明确的，以公示名单及门牌号为限。
“办法”中要求，业主大会必须有一套完善的财务体系，必须建立一套专门的业主共有资金财务管理制度，还得请专门的财务管理人员，建立财务档案，从制度和人员上保障资金安全。
其次，每年业主大会还得进行年度预决算、年度公示、建立资金查询制度和年度审计制度，保障业主的知情权和业主共有资金管理和使用的透明。
为了保证资金安全，业主大会还要设立专门机构监督业主共有资金的使用。一旦业主大会及其工作人员侵占、挪用业主共有资金的，相关业主可以向人民法院起诉。同时，业主大会必须按程序使用资金。
“设立这么多条规定是为了避免资金管理出现漏洞，如果业主大会尚没能力去雇专门的财务、出纳和会计，也可以采取外包的形式。”一名参与讨论的专家说。
共用部分收益不得分红 今年4月，西城区朗琴园小区业主领到了广告费、公共场所使用费等公共收益的现金返还，平均每户每平方米获得了约2元的返还款。
但这种尝试有可能不会再被推广。“办法”中要求，业主大会可以按照约定使用物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入，支付业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用。其中并没有提及返还事项。
据了解，公共收益可以用于支付业主大会、业主委员会的办公费用及聘请工作人员的工资、津贴、福利费用，财务、审计、承接查验、物业服务评估监理等费用，业主共同决定支付的超出年度预算的支出以及业主共同决定支付的其他合理费用。
“办法”中同时规定，在会计年度终结时，业主共有资金节余部分自动结转到下一年度。
“之所以没把分红写进办法中，确实是因为现金返还存在一定的问题。”市住建委相关负责人表示，有些小区中不同楼栋的广告费不同，而且楼顶广告牌的收费标准也不同，是按照全小区公摊、还是按照楼栋为单位只在小范围内分红，很多小区都没有商量出一个结论。况且在朗琴园小区发放现金红包的过程中，还出现了要业主承担个税的问题。因此如果直接结转到下一年度冲抵其他费用，要比发给业主现金、再由业主缴纳物业费要更划算。
共有资金甭想着投资 如果将物业费、公共维修资金、小区的公共部位收益都存进一个账户，累计的金额可能会超过1000万元。为了保证资金安全，“办法”中规定，业主大会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，不得利用业主共有资金对外投资。
“所谓不能投资，就是不能买债券、不能买基金、不能买股票、不能购买其他资产等。公共维修资金是房子的"养老钱"，公共收益属于大家，这么做是为了保证资金安全。”市住建委相关负责人说。
此前，新天第小区曾经以组合存款的方式将小区公共维修资金分5年期、3年期、1年期和活期分批存款，以获得比活期存款更多的利息。相关负责人说，这种在银行储蓄范围内的存款是被允许的，但办理其他理财业务，即使是在银行买国债、购买投资贵金属、买投资产品，都不被允许。
“我这话说得可能直白了，但小区选举产生的业委会成员也有可能贪污。为了防范这种风险，最好还是不动为妙。”一名小区业委会主任说。
“办法”中同时规定，如果公共收益不足以支付相关费用，将由业主分摊。业主分摊这些款项费用的比例，管理规约有约定或有业主大会会议决定的，按照约定或者决定；没有约定、决定或约定、决定不明确的，按照业主专有部分面积占建筑物总面积的比例确定。
业内算账 小区年收益往往超百万 “要是不细算，根本不知道小区能赚这么多钱。”一名业内人士在经过计算后，被小区公共收益的金额吓了一跳。在小区成立业主大会并备案、与物业公司签订合同后，物业公司必须将这笔“隐形”的收入还到业主共有资金账户。
以南二环一处住宅小区为例。该小区一共有20栋楼，每栋楼有4至6个单元，每个单元内都有一部电梯。电梯间和电梯厢内一共有5块广告板，其中两块为液晶屏，另外3块是普通塑料框架式广告板。
记者咨询业内人士得知，以最新的广告费报价为例，普通塑料框架板平均一年的广告费为1300元到1600元之间，液晶屏广告板的广告费为2300元到2500元左右。保守计算，这一部电梯一年产生的广告费收益为0.85万元，再以一共20栋楼、每栋楼4个单元计算，该小区电梯内的广告费为68万元。
除了电梯广告以外，小区公共区域的广告板、住宅楼顶的广告牌、甚至小区入口刷卡处的广告插页都会产生相应的收益。
而公共收益远不止广告收入一种，很多小区的停车费也应纳入公共收益范围。停车位得按两种方法测算，如果停车位产权归开发商或者物业公司，这部分收入就不算在公共收益内；如果停车位的产权属于全体业主、也就是算在公摊面积内，所产生的收益就应该算在公共收益里，即使是委托物业公司代收，也需要交还到业主共有资金账户中。
同时，如果是业主共有的车位，其出租价格、优惠方式等，都需要经过业主大会会议通过才能执行。
“所谓其他合法收入，可能要比广告收益更多。”一名物业专家向记者表示，“其他合法收入”有可能包括经营或出租游泳馆、会所的收入，或者是半地下室、小区配套设施的租金。但这部分收益是否属于公共收益，也要以产权归属为准。“如果要把车位、广告费、出租都算起来，一个小区的共有区域一年收入超过100万元没问题。”
记者了解到，由于公共收益属于经营收入，因此也需要缴纳营业税。在共有资金中，除了物业费和住宅专项维修资金、业主依据管理规约约定或者业主大会会议决定分摊的费用以外，物业共用部分经营收益和业主大会的其他合法收入这两部分都要缴税。
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