年关将至开发商现金为王 全国房企销售或遇寒流

　　中广网综合报道 以万科为代表的房地产大鳄近期在多个城市举起降价旗帜，不少项目先后以10%、20%的幅度跟风降价售房。中原监测数据显示，截至11月中旬，十大全国性房企中已有中海、保利、万科、富力等7家企业进行大规模的降价销售。10月份数据显示，十大全国性房企在售项目的销售价格环比下跌3%，同比下跌2.1%。其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比下跌已超过10%

　　北京：现5折促销房 年关将至开发商现金为王

　　记者从北京房地产交易管理网查阅到，北京像素销售的特价楼的拟售均价为22500元/平方米，而现价则为11600元/平方米。记者询问销售人员五折之后是否还有下降空间？销售员表示：“绝对不可能再低了。现在这栋特价楼是盖在地铁上的房子，且是平层，加上是期房，价格才这么低。”

　　记者了解到，北京像素是今年6月拿到的预售许可证，但直到现在，期房现房都没卖完，与楼市红火时“开盘即光”的场景已经不可同日而语了。

　　链家地产首席分析师张月告诉记者，万科在多个城市降价端倪刚现，就有多家房企跟降，但幅度都在10%至20%，五折售房实属罕见。记者也了解到，北京像素所在地常营周边保障房居多，再加上附近的普通住宅项目远洋一方在“十一”时爆出每平方米18000元左右的促销，北京像素作为50年产权房的商住项目，再扛着原价不降确实没有优势。

　　“七折、八折都是开发商狠狠心、咬咬牙吐出来的！五折即使不赔钱，也接近成本价了。”某知名项目的操盘手向记者透露：“接近年根儿，开发商甩盘除了项目本身的缺陷外，不外乎还有以下几个原因：一是开发商贷款到期，着急套现还贷；二是工程款结算，需要大笔现金；三是看中了别的地块，急需现金拿地。”

　　毫无疑问，房地产暴利时代已成往事是目前开发商们的共识。万科总裁郁亮近日宣布，“万科已经进入"冬天"模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。”上周末，万科董事长王石(微博)更是公开表态称，房地产宏观调控作用初见成效。现在的泡沫已相当危险，自己虽是利益相关者，但一旦泡沫破灭，大房企首当其冲。北京中原市场研究部认为，一方面，多家房企会选择现金为王，积极卖房；另一方面，这将会带动楼市进一步地深度降价，或导致价格战启幕。

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　　上海：房企资金压力加剧

　　截至今年10月底，上海房地产开发企业国内贷款、利用外资渠道到位资金明显下降，上海商品房单月销售面积更是出现连续4个月的环比下降。稳健货币政策实施和房地产宏观调控的效果，正逐渐得到深度体现。

　　上海统计局官方最新公布的数据显示，今年1至10月，上海房地产开发企业到位资金2695亿元，同比增长2.2%，增幅比1至9月回落2.9个百分点。国内贷款到位资金合计为630亿元，同比下降14.9%，其中，银行机构渠道的到位资金仅为595亿元，同比下降14.2%，出现明显下降；同期，上海房企利用外资渠道也出现了明显下降，前10月上海房企利用外资的到位资金仅31.07亿元，同比下滑了63.2%，在到位资金中的比重缩水至1.2%。与此同时，上海房企对自筹资金和其他资金的依赖度上升，截至10月份，上海房企自筹资金部分增速相对较高，合计到位资金为981.09亿元，在前10月房地产企业到位资金中的占比由去年同期的32.7%上升至36.4%。

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　　深圳：关闭门店成中介止亏首选方式

　　受楼市成交低迷影响，今年，尤其是9月份以来，深圳多家大型地产中介公司陆续关闭了多家店铺。

　　深圳市规划与国土资源委员会的数据显示，8月份深圳二手房成交量低至1462套。而“金九银十”同样惨淡，二手房成交量分别为2036和2133套，同比下跌幅度均在80%以上。

　　中联地产副总裁杨刚告诉《经济参考报》记者，“平均来讲，一个店铺的成本大约为每个月12万元，这意味着每个月至少要成交2个单位才能够保本。目前深圳市场上有几千个地产中介店铺，而这几个月二手房的月成交量只有一、两千套，因此很多店铺出现了亏损。”

　　正因如此，关店成了止亏的首选方式。记者采访了解到，今年以来，深圳中联地产店铺数量减少了30多间至270家；9月下旬以来，原本在深圳拥有约300间店铺的世华地产陆续关闭或停业整顿超过50间店铺。

　　而11月深圳地产中介业的龙头老大中原地产最终也坚持不住了。自中原地产华南区董事总经理李耀智于11月7日宣布在深圳关闭60间店以来，至今中原地产已关闭了近50间店铺。

　　为了在这场寒冬中能够继续存活下去，地产中介开始调整方向。实际上，此前一直未涉足商业地产的世联地产选择在今年年初开始布局商业地产。而像中原地产这样以二三级联动为战略的地产中介更是把目标转移到了一手楼盘。通过二三级联动的模式，一些地产中介将部分客户引导到了新房市场。但是，这些积极的战略调整仍然难以确保业绩的好转，中介人员表示压力重重。“本来低迷的楼市就极大地打击了我们的从业信心，现在又搞大规模的关店裁员，闹得人心惶惶。已经有很多人失业了，而现在能买房的人越来越少，如果市场得不到好转，公司还是亏本的话，肯定是要继续关店裁员的。”

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　　降价刚开始

　　根据公开的销售数据统计，10月，十大全国性房企总成交面积为458万平方米，环比减少10%，同比减少13%。除恒大和华润外，其余8家房企的销售量同比均有不同幅度的下降。另外，全国性房企1-10月的销售业绩出现明显分化，其中完成年度销售目标超过九成的房企有4家企业，而绿城及金地等公司销售计划的完成率还不足60%。

　　另据中原地产的监测数据，10月份，35个重点城市中有30个城市商品住宅的成交量同比下降，其中9个城市的成交量降幅在50%以上。长沙商品住宅成交量同比降幅最大，达78.12%；其次是汕头，同比降幅达59.08%。杭州、天津、成都、北京 和南京等热点城市商品住宅成交的同比跌幅也皆超过50%。

　　业内人士指出，在市场环境和业绩考核两方面的压力下，多数房企将采取降价策略来尽量完成销售计划。而部分中小房企受制于资金及库存等方面的压力，已经到了必须出售项目或股权来换取资金“过冬”的关口。

　　“降价潮正在由城市外围向市中心蔓延，一线城市向二三线城市辐射，目前来看，楼市降价刚开始。”中原地产分析师张大伟表示。

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　　开发商降价开盘过冬 楼市天平渐倾向买方市场 (来源：中国广播网综合)