本报记者 侯振威
天气越来越冷，但路过大望路的行人每天都会看到几位举着“业主急售”、“特价房源”牌子的年轻人站在路边，杨亮就在其中，每天上班后他都要在西装制服里加件马甲，和同伴带上牌子和传单站到路边，开始新一天的吆喝，“我是副经理，又经历过前两年的好日子，必须带头坚持。”杨亮的经历只是京城众多房产中介的缩影，记者走访多家中介后发现，在二手房交易骤降、佣金锐减的背景下，他们祭出了很多新招以求生存。
代理新房拿返点
来自北京市房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京市二手住宅网签总量为3456套，环比10月下半月下跌30%，与去年同期比跌近54%。那些苦熬的中介转换了经营思路，除了二手房业务之外，新房的销售也成为他们新的利润增长点。
庄小晶如今还在地铁四号线公益西桥附近租房住，“但现在咱是有房的人了。”她说，唯一的缺憾就是房子不在北京在河北。说起买房的经历也很有意思，“7月的一天路过马家堡一家中介，本来就想随便看看，结果，中介向我推荐了这个河北的楼盘。”
中介业务员所说的这个楼盘就是永定河孔雀城，因为二手房交易量下降很多，很多中介已开始卖新房，像我爱我家就代理了孔雀城、华业东方玫瑰、天鹅湖等项目，中原也代理了鸿坤理想城、金地仰山等项目。庄小晶那天路过的就是一个我爱我家的门店。
后来她在售楼处看了现场之后非常动心，决定在河北买房在北京租房，过起了时髦的“双城生活”。现在，大的二手房经纪公司卖新房已成了一个重要的收入来源，就连小中介也卖起了一些海边的房子甚至小产权房，用开发商给他们的返点支持运营。
垄断房源搞群租
李欣是通州梨园附近一小中介公司的经理。上个月店里没有一单二手房佣金进账，但他的店面却并不赔钱，因为他把之前拿到的房源都重新装修，变成了群租房，缓解了资金紧张。群租房的利润有多大？李欣给记者算了一笔账，他所在的区域一居室租金1300元至1500元，两居室1700元至2500元，三居室2800元至3500元。这些落到中介手里的房源基本上都是以较高价位成交的，这也是业主愿意把自己房子交给他们的原因，因为比自己租收益高。
一旦拿到房源，中介通常都会做些改动，一居室变成两居三居，两居室变成四居五居，三居室至少能够变成六间房，有些甚至能够隔成10个小单间。这样的“大手术”后，按照一间房七八百元的价格计算，每套房都能产生一千到三千元不等的差价。这还不算中介公司向客户收取的中介费，这样算下来，平均一套房每月挣上两千元钱，而门店里面的十几名业务员手头的房源累计下来，仅此一项收入就把房租和人员工资给解决了。
当然，李欣他们所做的这些都是住建委严格禁止的，这一点他心里清楚。“住建委已经不止一次整顿过群租房，我们也知道被查处将会面临怎样的处罚，但房地产形势如此严峻，在我们可能闭店的危急时刻，这么巨大的利益，我们也不可能错过。”
深耕细作发回扣
北京市房地产交易管理网数据显示：9月份至今全市中介店面锐减476家。很多人认为闭店的是规模较小的中介，记者调查发现并非如此。有据可查的是，近9个月时间鑫尊地产关闭了183家门店，关门比例高达61%，而有些只有一两家门店，甚至店铺都不临街的小店却生存下来。
北四环惠新西桥附近就有一家这样的小中介，整个公司全部人员7人，房源基本以本小区为主，业务范围绝对超不过方圆两公里。这样一家不起眼的小公司已生存超过五年。业务员崔东告诉记者，“别小看这样的小公司，前几年形势好的时候老板一年挣个几十万很轻松，现在形势不好也不会赔钱。”崔东这样总结他们的优势，“我们对小区所有的户型了如指掌，小区里面的物业、保安甚至保洁我都认识，你说出房源，我可能都认识业主。即便是别的公司从外边带来的客户，有时候看完房子以后也会来我们这里瞧瞧，这就是我们的天然优势。”
实际上，还有一个隐形的优势崔东没有说，就是如果物业、保安等小区内部人士给他们提供了可靠房源，一旦成交，他们将会拿到10%的佣金回扣，这就让他们有了更大的热情来做这件事。崔东告诉记者，现在很多小区附近的大中介公司也在向他们学习深耕细作。
记者发现，尽管中介公司绝对数量在减少，但业务员的数量却没有明显变化，一位业内人士告诉记者，很多公司还是看好未来的市场，店面紧缩合并是为了保证效益更好的重点区域。
广泛撒网求合作
楼市寒冷，“抱团取暖”成为不少中介公司的选择。记者走访马家堡一家中介时，另一公司的业务员推门进来，放下一张印好的房源单子，撂下一句“有客户给咱介绍一下，一起赚钱啊”，随后转身离开。业务员小秦说，“现在每天都能碰上周围的中介过来发单子，这在以前是不可想象的，一是自己的活都忙不过来，二是大部分的房源可能都是重合的，而现在不一样了，反正也是没活，看看别人的房源自己也心里有数。”
正打算换房的程亮在梨园有一套两居室，行情价是125万，有家中介的业务员找到他说，“给我们独家代理吧，最低130万。”于是双方签了独家代理合同。几天后中介通知他有人看房，接待看房人的程亮发现，陪同客户来的业务员服装都不一样，再一打听，原来确实是两个公司的，一家有客户，一家有房源，原来人家开始抱团了。“那买卖成了算谁的呀？”人家回答的倒也干脆：“那是我们之间的事，反正钱又不用您出，您负责拿房款就行了。”
据了解，中介之间的合作不仅限于买卖，更多的还是租房合作，有些中介公司看到合适的房源，就会一次性给客户支付一年的房租，然后再分租给别的中介。李欣告诉记者，“我现在手头的一套房子就是这样操作的，其中的两间是我隔壁中介租的，他收介绍费，我收房租，各得其所。”
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