业内认为：二手房指导价上调将加速房价落地

　　12月10日后指导价更接近市场成交价阴阳合同将受遏制业内认为——

　　二手房

　　指导价上调加速房价落地

　　为堵塞二手房市场中“阴阳合同”产生的税收漏洞，25日，市财政局、市地税局、市住房城乡建设委联合发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》（以下简称《通知》）。从下月10日起，启动更为科学的计算二手房指导价的方式，使得二手房指导价更加接近于市场成交价。

　　业内人士分析，惯用“阴阳合同”的主要受益者全款购房人的交易税费将增加五成左右，这项政策的出台将对二手房交易起到收紧作用。

　　新政·解读

　　二手房指导价下月起有了新“指标”

　　据记者了解，目前北京二手房市场中“阴阳合同”屡见不鲜，即买卖双方按照片区内二手房指导价签订一份合同用来缴纳契税，营业税等各项交易税费。同时，再签订一份真实成交价的合同。

　　而二手房指导价会低于市场实际成交价，所以按此缴纳税费会省下不少钱。这造成很大的税收漏洞，同时也使得二手房交易变得不安全。

　　从下月10日起，本市对二手房指导价进行更为科学的计算，使得两者差距变小，“阴阳合同”无处遁形。

　　据悉，最新的指导价计算起来相当繁琐，其将二手房类型分成二手住宅商品房，特殊二手商品住房，已购公房，经济适用房四种，每一种都有自己的基准价格，这种价格在今后还要根据市场成交情况时时调整。

　　另外，确定一套二手房的存量房交易价格评估值要根据不同方位，环线，楼层，户型等多项指标来核算。

　　例如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

　　申报价格如果过低将按核定计税价征税

　　政策执行后，二手房交易的双方进行二手房买卖合同的网上签约，并如实申报房屋成交价格。

　　税务部门在受理后，对于纳税人申报的二手房成交价格符合评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，则按核定计税价格征收税款；有正当理由的，则按申报价格征收税款。

　　核定计税价格将参照二手房交易价格评估值来确定。这意味着，二手房交易价格评估值将作为税务机关核定计税价格的主要依据，以此判断申报的合同成交价格是否偏低。不过，税务部门此次并未公布二手房交易价格评估值和核定计税价格。

　　三部门表示，新政策将从下月10日起执行，并留有一定的政策过渡适应期。将以二手房交易双方当事人办理买卖合同（网上）签约的时间为准。即凡是在12月10日以后，通过市住建委网签系统签订的二手房交易合同，均按照新政策执行。

　　新政·算账

　　二环边上小户型税费最多增小十万

　　目前，基准价格各个中介公司并不知道详情，但不少业内人士预计，将比原来的指导价上涨一到两倍。

　　以一套广安门外普通住宅为例，之前最低指导价为6017元/平方米，按照预估的涨两倍计算，新的指导价为18051元/平方米。

　　如果购买一套满五年100平方米户型计算，原来所缴纳契税、个税等总计1.5万，现在则要缴纳4.5万元。

　　如果该房屋未满五年，将要全额缴纳营业税，营业税则再增加6万余元。

　　新政遏制“阴阳合同”全款客户也不能再作弊

　　据记者了解，“阴阳合同”是北京二手房市场的陋习，一些中介公司甚至也提供“避税”服务来吸引客户。

　　由于以前的指导价跟现在实际成交价能差出三倍，如崇文区东花市附近的二手房指导价仅为7500余元，而实际成交价能达到3万元。这么大的差距让购房者对“阴阳合同”趋之若鹜。

　　据悉，一般市面上使用“阴阳合同”的购房者多为全款交易客户。据中原地产统计，这部分购房者占比在40%左右，按照最低计税标准缴纳税费，预计改变标准以后这部分的购房者可能需要多缴税50%以上。

　　今日现场

　　中介人员加班连夜学习新办法

　　今天上午9点30分，记者在丰台区万年花城附近的中介发现，来询问新办法的市民不在少数，很多人上来就问“买××小区的房子，要交多少税？”有的是路过顺带问一下，也有人是专门过来请中介答疑解惑的。

　　记者注意到，这百米长街上，驻扎了大大小小七八家中介门店，不少业务员都是“睡眼惺忪”。

　　据中介介绍，昨晚新办法公布之后，他们就接到通知要加班，连夜学习新办法内容，就是为了应对今天早上的“答疑解惑”的热潮。

　　至于“如何应对”新办法，中介业务员们倒没什么既定策略，“‘兵来将挡，水来土掩’呗。”中原地产的一位业务员告诉记者，已经有一直在谈的购房者坐不住了，给她打了电话，准备周一一大早就一起去过户大厅办手续。

　　“忽悠”潜在客人省下的税费能买辆车

　　今天早上8点20分左右，记者在慈云寺到十里堡一带发现，部分中介公司已按捺不住兴奋，比以往提前了近半小时开门迎客。

　　不过买房人显然并不给力，直到9时30分，记者也没看到有人进来咨询。只有中介人员举着电话一个接一个将消息告知他们的潜在客户。

　　随后，记者拿着一份登有楼市新政报道的报纸走进一家中介公司，工作人员见状，不等记者开口就起身迎上来，并指着报道直截了当地说：“要买房就抓紧吧，12月10日之后光税费就比现在多交八九万，这可是一辆车钱啊。”

　　知道记者的确有意向买房后，这位中介人员更加泰然，以记者看中的一套5年期内，90平方米的两居室为例，拿着计算器一笔笔算起账来。“您要是现在买，我们可以给您合理避税，以后上面抓得就严了。”随后其举起手中的计算器说道，“您得交这个数”（110000元）。

　　“这钱能买辆车了，要买就抓紧，整个买房程序走下来也得小半月呢。”该中介人员不紧不慢地说。

　　●业内评说

　　二手房出售难度增价格将更明显下调

　　链家地产副总裁林倩认为，此时提高最低计税价格，有助于打破二手房市场现有僵局，加速房价落地，使买卖双方客户的心理价格更加贴近。

　　当前市场已与历次情况截然不同，市场博弈已向买方市场倾斜，在这种前提下，业主出售难度增加，有可能会通过适当降低总价的方式来变相承担部分税费，甚至直接承担税费，避免客户多次议价和大幅议价。

　　林倩表示，二手房价格很难像部分新房项目出现大幅跳水情况，郊区和城区都已出现一轮的下调，未来降价空间也相对有限，此时调高计税价格，对于购房者来说要相对利好。

　　初步估算，最低计税价调整后所增加的税费，约占房价的2%-3%，还小于当前6%左右的议价空间，对于撮合买卖双方的价格认知反而有帮助。

　　短期内有人赶末班车日后成交量仍低迷

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，由于目前存量房交易相关税收的税基并未有定量的计算方法，为购房者增加的税费负担尚无法确定，但若以极端情况考虑，即便存量房交易相关税收税基与实际成交价格持平，购房者新增税负也不会超过总房价的9.5%。

　　而自今年7月至今，北京市存量房成交均价已下跌了12%，预计这一价格变化趋势仍将在一段时间内持续，至明年1月底或将还有10%至12%的跌幅，这就意味着房价的下调将完全冲抵掉交易税收的增加。

　　北京中原地产认为，虽然可能会增加交易成本，但是在现在市场已经基本陷入绝对低点的情况下，购房者大部分是刚需，所以对交易量影响并不大。

　　短期可能会有部分赶末班车的交易，而到了12月新政执行以后，预计成交量可能会继续低迷。

　　交易受打压中介公司或转战一手房

　　“政策出台后，我们认为是对二手房交易的打压，所以现在我们会把更多精力放在代理新盘销售上。”某大型中介公司相关负责人对记者表示，二手房指导价上调后交易成本大增，对于当前本来就低迷的二手房市场更是一个不小的打击。

　　相对于新盘来说，只要缴纳一个契税即可，加上新盘价格逐渐走下坡路，该中介公司认为新盘市场会相对较好。与其费劲的带客户看房，保障全程交易这个复杂的过程，卖新盘显然赚钱更容易。

　　据记者所知，目前北京21世纪不动产，中原地产等大型中介公司都在积极地与开发商沟通，代理新盘销售。文/记者张媛杨予诺宋立伟陈斯