北京新政波及七成二手房 五环外影响尤其明显

　　新政波及市场七成二手房 五环外影响尤其明显

　　北京超八成房产成普通住宅

　　普通住宅标准的放宽，对于最近几年逐渐被挤到郊区的刚性需求购房者来说无疑是利好，而按照新界定标准，北京超八成房屋都是普宅，这不仅有利于鼓励自住需求，也降低了购房者负担。

　　因此,涉及的营业税、契税等减免的税费根据不同房屋类型从几万到十几万不等。

　　新旧普宅标准变动及相关税费调整一览表

　　10月购房均价 旧标准 新标准 营业税 契税 税额变动单价 总价 总价上限 购房面积上限 价格系数单价上限调前   调后 调前 调后 总计（元/平米） （万元） （万元） （平米） （元/平米）（万元）（万元）（万元）（万元） （万元）四环路内 南部27455 259.14258 93.9 1.6 345607.120 7.773.89 11

　　北部31223 287.74258 82.6 1.8 388807.910 8.634.32 12.22

　　四环路-五环路 南部22159 204.47198 89.3 1.3 280805.620 6.132.04 9.71

　　北部24624 222.82198 80.4 1.5 324006.120 6.683.34 9.46

　　五环路-六环路 南部16247 177.27120 73.9 1.0 216004.870 5.312.66 7.52

　　北部17854 179.88120 67.2 1.2 259204.950 5.402.70 7.65

　　六环路外11966 103.64120 100.3 0.8 172800 0 1.041.04 0

　　整体

　　七成房屋受惠新标准

　　北京市关于普通住宅的界定在此之前已经三年未进行调整，按照以前的老政策，五环外总价超过百万就算做豪宅。

　　不要小看“豪宅”这个词，这将意味着购房过程中按最高限额缴纳契税，营业税也不能得到减免。于是，就出现了最近五环外新房收房时被业主抗议自己明明是90平米以下标准的刚性需求却被“豪宅”化。

　　于是，北京市住建委等三部门根据最近几年房价上涨情况重新定义了普通住宅，以五环至六环南部地区为例，如亦庄楼房，只有单价超过了2.16万才算是豪宅，而目前来看，亦庄地区新盘也就1.6万左右，二手房1.5万左右，远远低于豪宅标准。

　　中原地产预计，受到新标准影响的二手房房源达到了市场总量的70%以上。而北京市将有超过80%的住宅为普通住宅，特别是五环外，90%以上的140平米以下住宅将成为普通住宅。

　　算账

　　部分房源减免税费超十万

　　普通住宅和豪宅两者所缴纳的营业税、契税完全不同，以北五环外一套5年以上的小户型二手房为例，成交总价为200万，之前业主购买价格为100万。

　　如购房者、出售者都为第一套住房，按照之前的规定，需要缴纳的税费为：个税1%，营业税全额缴纳，契税3%，合计为13.5万。

　　而执行新规定以后只需要1%的契税，个税减免、营业税减免，前后差额达到了11.5万。

　　链家地产分析，将有四类“伪豪宅”得到解放，其中对于五环至六环的房子以及面积在90平米到140平米之间的房产影响最大。

　　过去实行总价标准，但在高房价的背景下，六环路内的购房面积一旦超过90平米，基本都会被划入“非普通住宅”。而根据新标准，只要不超所在区域单价上限，改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求可延伸到多数90平米-140平米的房屋，税负减少额度超过10万元。

　　五环路-六环路的大兴、房山等地多是刚需人群首次置业的集中区域，根据旧标准，这里的普宅标准是总价在100万/套，而这一区域的实际购房平均总价超旧标准近50万，多属“非普通住宅”。

　　新标准足以将六环内多数“非普通住宅”重新定义，刚需首次置业税负减少7万多，大大增加了刚需的购房筹码。

　　▲备注：1.未满5年的二手房和新房营业税征收不受普宅标准变动影响，以上营业税仅针对满5年二手房。营业税征收主体为卖方，契税征收主体为买方。2.满5年住宅按买卖差额缴纳营业税时，按5年房产增值100%计算；计算契税时，普宅面积档位按区域平均购房面积为准。3.“购房面积上限”，为总价上限与现行单价相比，得出的普宅购房面积上限。

　　以上数据统计来源于链家地产市场研究部

　　现行房屋买卖交易税费一览表税费类别缴税主体 房屋情况 住宅类型及缴税比例普通住宅 非普通住宅营业税 卖方 满5年 无 差额5.5%未满5年 全额5.5%个人所 卖方 差额20%或全额1%，满五年如果是业主唯一住宅免收得税

　　契税 买方 面积≤90㎡ 1%（以家庭为单位首套房）现购房价格×3%90㎡＜面积≤140㎡1.5%（以家庭为单位首套房）（以家庭为单位二套房不分面积）面积＞140㎡ 3%（以家庭为单位首套房）

　　注：北京中原提供，以实际纳税为准

　　评价

　　更加人性化鼓励设计低价刚需房

　　虽然政策放宽，但是只针对购房者购买第一套房。第二套房以上购房者无论购买豪宅还是普通住宅依然需要缴纳3%的契税。

　　中原地产认为，这一政策有利于鼓励自住需求，也降低了购房者负担。

　　对于目前市场来说调控政策更加人性化，关注细节，保障了自住需求。这样的调控政策执行的时间可能会更长。

　　另外，计税标准的改变对于目前市场情况来说，将影响开发商多设计销售中低户型的刚需房源，而目前市场销售情况良好的项目也大部分是低价刚需房。

　　这说明北京楼市已经明显见到了调控的效果。

　　本版文/记者张媛杨予诺