上海房产税迎来“阶段考” 存量征收无基础障碍

　　今年1月，上海、重庆房产税试点方案“千呼万唤使出来”。年底将至，两地试点效果也迎来了“阶段考”。财政部财政科学研究所所长贾康称，今年年底将会对上海和重庆两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案，未来或将以房产税等经济手段逐步替换类似“限购令”的行政手段。记者日前也从知情人士处获悉，虽然上海的个人住房房产税征收范围并未涉及存量房，但是未来的趋势将逐步覆盖到存量房，目前向存量覆盖已经没有基础障碍了。

　　沪渝房产税迎来“阶段考”

　　今年1月，重庆、上海两地同时公布个人住房房产税征收方案，纷纷扰扰许久了房产税试点才终于尘埃落地。一年将满，试点效果也迎来了年终总结，根据财政部财政科学研究所所长贾康所言，这份总结也将成为下一步扩大试点的重要参考。

　　在上海市统计局10月公布的“房产税试点影响”网上调查活动中，有20.7%的受调查者认为 “没有作用”，33%的受调查者认为 “作用甚微”，23.8%的受调查者认为“不好说”，仅22.5%的受调查者认为“有很大作用”。而在对刚需购房者的调查中，问及 “房产税会否影响购房计划”，有70.8%的受访人表示“仍会购房”，24.7%的受访人表示“推迟购房”，只有4.5%的受访人表示会“取消购房”。

　　这个调查其实也反映了房产税试点一年来的尴尬。征收范围有限，税率不高，对比推出前的热烈炒作，实施后反有“雷声大雨点小”之感，调控房价、替代土地出让金这些预期作用都未曾实现。

　　上海市税收收入统计显示，截至三季度末，上海征收房产税55.1488亿元，在7811亿元的税收总收入中并不显眼，相比一块地动辄几十亿元的土地出让金也是九牛一毛。这其中，一方面是由于上海规定的缴税截止日期为12月31日，现在还没有到缴纳高峰。但根本原因还在于征税范围较小，并未涉及存量房，征收范围是上海居民家庭在上海新购且属于第二套住房的和非本市居民家庭在本市新购的住房，并且，还有人均60平方米的免征面积。不仅如此，上海房产税试点适用税率仅仅为0.6%，对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

　　而重庆版房产税，虽然面向存量房征收，但是只是针对主城区独栋别墅。出台之初便有专家预计，全年房产税收入在1.5-2亿元左右。

　　房产税试点以来，上海、重庆的房价涨幅均有回落之势，甚至在一定时期内出现了负增长。但是，业内专家普遍认为，这是楼市调控组合拳的效果，房产税在其中只是配角。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，当前来看，房产税在调控政策序列中仅仅是一个配角，在限购背后，没有发挥太大的作用，现在评估起来并不客观。 “想买房的人先触到的是限购令，直接失去了买房资格，还谈何缴税？房产税没有施展机会啊。 ”

　　全面推开时机未到

　　自上海、重庆两地率先试点房产税征收后，“下一个城市在哪儿？”“何时全面铺开？”诸如此类的疑问便从未停止过。但现在来看，房产税扩大范围还为时尚早。贾康也表示，未来房产税进一步推开扩大的大方向已经明确，但短期内未到全面推开的地步。

　　“去年下半年，房产税炒作了很久，直到今年1月上海重庆出台后熄火，预期明年还会炒作几波。明年若有新增城市出台，估计也是以房产税替代限购，否则楼市如此低迷，再加税，需求还将进一步萎缩！ ”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

　　对此，中国指数研究副院长陈晟也认为，目前房产税全面推向全国市场，不成熟也不现实，还缺乏必要的评估体系、完备的住房信息系统等。而要论全面推广可能带来的市场影响，还需看实施的范围和力度。另外，只有扩大的存量征收，再算得上真的实施了房产税政策。

　　中原地产宋会雍提出，除了住房信息系统等必要的硬件因素，全面推开还需要考虑房价的调整程度和政策的稳定对接。他认为，只有房价的调整到位，限购令才会取消，进而由房产税这一更为精致和市场化的政策接手。

　　“高税率和累进征收是未来的方向。 ”宋会雍向记者表示，“加入若干免征条件后，房产税其实已经与普通老百姓无关了，税率不妨再高一点，现在上海0.6%明显力度偏低，甚至不如一些高端楼盘的物业费。另外，累进征收也是一个方向，买的房子越多，缴税越多，如此可以遏止投资投机需求。 ”

　　替换“限购令”亦难解“高房价”

　　虽然房产税有可能在今年试点的基础上进行扩围，但是业内人士也坦言，房产税替换“限购令”难解“高房价”。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，城镇个人住房信息系统是为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫。但是，以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”起码3-5年时间方可完成，远水解不了近渴。 “以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”的说法，尽管给业内一个“限购令”即将放松的比较利好市场预期，但房产税替换“限购令”短期内来讲解决不了“高房价”，要解决“高房价”问题还是要从根本上解决当前的土地财政的问题。 ”在他看来，今年各个地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑“限购令”，预计明年还将增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。这种局面基本上可以判定当前乃至今后3-5年内甚至更长一段时期内地方政府依赖土地财政的局面不可能改变。与此同时，即使业内普遍推崇的房产税真正代替土地财政的设想在当前执行上还面临征收范围、征收对象、征收税率等众多问题。在未来，要解决“高房价”，要找到一个切实可执行的从根本上解决当前的土地财政的方法十分关键。

　　“从短期内来讲，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税是为房价做加法，房产税的征收，有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用。”张宏伟如是说。因此他指出，要从根源上解决房价高企的市场状态，还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快找到一个合适的时间点或阶段用房产税或其他经济调控手段代替土地财政。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁也赞同此观点。 “我们出台房产税的出发点是为了抑制房价。这是很不靠谱的。 ”他直言道。对于房产税，李骁认为其原理还是增加持有成本的原理，希望这些持有者是不是可以抛售或者是少购买。但是如果房价上呈升趋势的时候，房产税增加成本的原理是起到了助涨的作用，而房价下跌的话则是助跌的作用。如果说房产税出台是为了抑制房价就像股市出台股指期货是为了稳定股市一样，并不现实。

　　上海存量征收无基础障碍

　　目前，上海的个人住房房产税征收范围并未涉及存量房，但是未来的趋势将逐步覆盖到存量房，而个人住房信息系统则是基础关键。日前，在一次房地产研讨会上，业内人士透露，目前上海95%的楼盘每一套房子都已经完成了信息统计。房产税向存量覆盖已经没有基础障碍了。“从基础上来说，这个问题已经解决，而且我们每年可以做到立体呈现，基本上每一套房子都能看到户主情况，信贷情况怎么样，房子的价值。 ”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩向记者说道。公开资料显示，其供职的机构前身为原上海市房屋土地资源管理局的上海市房地产评估中心脱钩改制后组建成立的经济鉴证类社会中介服务机构，为世博会、磁悬浮、虹桥交通枢纽、京沪高铁、迪士尼等多项上海市重大建设工程进行过综合性项目评估，而个人住房信息系统也是该机构目前承接的又一项新的工作。

　　邵明浩介绍，从2009年，该公司接受委托开始进行个人住房信息系统的建立，而目前信息系统主要是对于一些存量房侧重评估价，这是和房产税有关的一个统计，也是房产税是信息系统里面核心的一块。该机构采用数据统计里的线性回归来做这个统计，虽然各地采用信息系统的工具和方法不一样，但里面的内核是一样的，因此相对来说合并的难度并不是很大。“现在我们能做到每栋楼的价格怎么样，我们下一步是做到每一户，你会看到把你的名字输进去，在上海有几套房子。 ”邵明浩介绍道。

　　但是对于一些购房者借用他人名义购房的情况，邵明浩也直言，这个问题任何一个系统都回避不了。