豪宅大幅降价攻破楼市最后堡垒 开发商给业主钱

　　豪宅大幅降价攻破楼市最后堡垒？

　　核心提示

　　知名房企星河湾16日称，将上海的两个项目价格下调15%-20%，同时对老业主进行差价补偿，预计补偿资金将达6亿元。被视为业内“标杆”的豪宅项目首次推出大幅降价、差价补偿的行为，给楼市带来震动。

　　业内人士认为，随着豪宅步入“以价换量”行列，房价的调整步伐将加快，市场将进一步向预期方向变化。

　　此外，18日，国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，全国房价环比指数再次下跌，业内人士分析认为，在楼市调控的持续作用之下，房价回落已是大势所趋。2011年调控之年的楼市将在冷清中收场，2012年楼市将何去何从？

　　11月份我国房价环比下降的城市继续明显增多 报告认为，“放下身段”的豪宅房企会越来越多

　　11月份过半大中城市房价下降

　　国家统计局发布的数据显示，与上月相比，全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。

　　在环比价格出现回落的城市中，北京、天津、上海、九江、岳阳、沈阳、宁波、南昌、无锡、徐州、南京等城市的价格环比降幅超过了4个百分点，降价的幅度十分明显。

　　同时，根据链家地产市场研究部的统计，11月70大中城市房价平均环比指数下降了0.19%，这是房价平均环比继上月首次回落0.14%之后的再次下降，且降幅比上月扩大0.05个百分点。房价平均同比指数为102.38，涨幅同样比上月再次缩小。

　　另外，从宏观层面上看，11月全国房地产投资额环比下降2.4%，全国房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间。综合以上数据不难看出，继10月全国城市房价拐点出现以后，11月城市房价下调幅度增加，下调现象普遍，调控效果愈加明显。

　　链家地产首席分析师张月认为，在10月全国房价初现拐点之后，11月全国平均房价环比继续呈现下降趋势，全国房价已进入下行区间。

　　年底·冷

　　有的中介近十人只剩下3人

　　日前，记者在北京赵公口桥附近走访发现，以往热闹的中介店铺十分冷清。

　　当记者推开一中介的房门时，里面的一位经纪人迅速站起来询问：请问这位先生是买房子吧？现在房子比以前便宜2000块钱。

　　这位有着3年商品房销售经历的仲姓经纪人介绍，以前他们店有将近10个员工，整天忙得不可开交，现在楼市惨淡，有时候两三个月都没有一单成交。店里现在只剩下三个人，有些同事要么转行了，要么提前回家过年去了。

　　“至于薪水也是大为缩水。去年行情好的时候，大家每个月普遍可以拿到2万元左右，最差也有八九千保底。现在，每个月薪水拿到3000元都有点难了。”仲女士说。

　　“现在是既闲又穷，没了卖房提成，好几个月只能拿到底薪了。”仲女士称。

　　该区域内的5家地产中介有4家店面里面没有任何顾客前来问询，许多店面的业务员闲着无事，聚在一起聊天，或者各自上网，仅有1家有一位询问租房的客户。

　　豪宅开发商掏钱给业主

　　知名房企星河湾16日称，将上海的两个项目价格下调15%-20%，同时对老业主进行差价补偿，预计补偿资金将达6亿元。

　　开发商缘何掏钱给业主？

　　星河湾在上海的两个项目分别位于浦东和闵行。统计数据显示，目前浦东星河湾二期均价约7.8万元/平方米，闵行星河湾均价在5.2万元/平方米左右。由于星河湾最小面积都在200平方米以上，两个项目套均总价都在千万元以上。

　　目前，这两个项目约有400套房源待售，而已购房业主共约400人。据介绍，降价后老业主获得补偿的条件是必须在明年1月31日前，完成按揭办理手续；一次性付清和分期付款的，也必须满足相关的约定。

　　虽然近期不少楼盘在促销时都宣称今后“愿补差价”，但大多仅仅是“风吹草动”，真正付诸行动的极少，尤其是高端住宅市场。房企怎会愿意把装进口袋的钱重掏出来给业主？

　　星河湾董事副总裁梁上燕表示，目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，此次降价主要是顺应市场环境，积极响应国家调控政策，让房价合理回归；而进行补差价，是为了回馈老业主。“我们判断房地产调控政策可能会更紧，市场环境也会更差，因此要根据企业的战略主动作为。”她同时强调，这样的做法不会在全国的项目中普遍实行。是否会引发“多米诺效应”？

　　这一轮调控，通过收紧融资渠道和投资投机性需求，全面卡紧了房企的资金流。近段时间来，中小房企资金链断裂、兼并重组的项目越来越多。豪宅项目的降价，会不会进一步引发从高端到低端接连“告急”的多米诺效应？

　　据统计，12月上海在售的打折优惠楼盘将达190个（含别墅），数量之多创年内新高。多数楼盘通过送面积、送契税、送房产税等方式打折促销，或是直接给出价格优惠。10月份起，龙湖、中海等房企对上海楼盘进行7折甚至更大幅度的降价销售，形成局部热销。但是，高端楼盘在促销数量、力度上均不甚明显，其成交也十分惨淡。“能扛多久就扛多久。”一家今年在上海内环新推豪宅项目但不打算降价的房企负责人告诉记者。

　　一些业内人士认为，豪宅产品向来被视为市场的最后“堡垒”，即使降价，也肯定是挺到最后。此次星河湾的降价，说明房价的泡沫正在被不断刺破，房价加速回归。

　　豪宅项目的降价说明，从普通住宅到高档住宅的“降价”路线已经打通。

　　事实上，在热点城市进行打折、优惠幅度超过中小房企的，不乏龙湖、绿地、汤臣、保利、星河湾、中海等知名房企。从这些降价企业的财务数据和业绩看，他们都不是最缺钱的那一部分企业。

　　业内人士由此分析，知名房企率先大幅降价，并不全然是资金紧张所致，也是为主动应对更长时间后可能存在的资金需求，提前进行储备。

　　2011年：

　　调控之年楼市冷清收场

　　虽然2011年全年的数据尚无定论，但从最近几个月的全国房地产运行情况不难看出，在历经一年多的房地产调控之后，高企的房价已被遏制住了过快上涨的趋势，随着房地产销售淡季的到来，2011年全国楼市在冷清中收场几乎已成定局，调控效果已很明显。房价已经逐渐开始合理回归的步伐。

　　回顾2011年，全国房地产市场可以说是在全方位的限制性环境中生长。

　　这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，使房地产行业运行整体放缓。

　　这一年，全国有超过120个城市明确出台了房价调控目标，40多个大中城市出台了“限购令”，10多个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。在“限价”“限购”和“限贷”等诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇楼市“寒潮”。

　　2012年：楼市或在降价中开局

　　上周闭幕的中央经济工作会议为2012年的房地产调控定下了基调坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。而要促使房价的合理回归，目前仍有许多可以预见的挑战与困难。

　　“2012年楼市调控的主旨将是促使房价回归合理，而目前市场距离房价回归合理还有比较远的距离，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近‘合理’的区间，促使房价反弹的因素依然存在。房价相比普通购房者收入仍有较大幅度的下调必要。” 北京中原地产市场总监张大伟表示。

　　分析认为，2012年楼市或在降价中开局。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计，2012年上半年，楼市将持续低迷，年内全国新建商品住宅销售均价涨幅将继续回落。上海市政府发展研究中心近日发布的一份报告认为，如果明年上半年融资和销售条件持续紧缩，房价有可能出现较大幅度回落。可以预计，不管是遮遮掩掩，还是光明正大，像星河湾这般“放下身段”的豪宅房企会越来越多。 （本版稿件综合新华社）

　　年初·热

　　几个客户同时看房 不敢“犹豫”

　　今年2月，北京的陈先生通过一家中介公司买下了南三环附近的一套房。

　　陈先生决定买房，是因为“房价涨得太猛了”。陈先生介绍，他在2010年年底的时候看上了一套房子，但是当时由于工作忙的缘故，没有签约，等到2月初再去看房时，发现自己看上的房子悄无声息地涨了10万。

　　陈先生接受记者采访时说，当时去中介公司买房时，中介公司的工作人员忙得不亦乐乎。由于看房买房的人特别多，导致中介人员应接不暇，“我经常看到一个中介带着3个客户去看房，甚至带着5个。”

　　陈先生介绍，中介公司带着他和其他客户看房的时候，经常会遇到同一个中介公司其他门店的人员也带着客户来看房，“你就会看到一个房源有3个中介和9个客户来看。更有甚者，有的客户看完房子，直接交钱签合同了。”

　　买下房子后，陈先生有一段时间特别高兴，因为他的房子在签下合同的2个月内也升值了5万。

　　但是陈先生现在心里有些郁闷，因为受到政策的影响，这套处于四环内的房子比他买时的价格下跌了，“亏了10多万了。”

　　专家：以价换量是自救的必然之举

　　知名房地产研究人士、复旦大学地产运营研究所所长蔡为民说，星河湾此举代表了当下豪宅开发商的基本心态：只要有人愿意买，价格是可以商量的。在严厉的限购之下，高端住宅的需求“与日剧减”，以价换量是自救的必然之举。

　　不过，也有业内人士分析，所谓的降价促销、补偿差价，究竟是一种营销策略，或是吸引眼球的“噱头”，还是压力之下的纯粹让利，还需要观察和市场检验。

　　而另一方面，成交面积的低位徘徊，也表现出购房者观望情绪的愈发明显。

　　发改委：研究房地产反暴利规定

　　国家发改委16日表示，明年将巩固和扩大房地产市场调控成果。并将不断完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。

　　国家发展和改革委员会主任张平16日表示，明年发展改革系统要会同有关部门编制实施好“十二五”住房保障规划，扎实推进保障性安居工程建设。今年以来，我国房地产市场调控取得初步成效，保障性安居工程建设进展顺利。据悉，刚刚闭幕的中央经济工作会议明确指出，2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　张平表示，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品住房建设，促进房地产市场健康发展。张平称，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。

　　月份 环比下降 环比持平

　　1月 3 6

　　2月 8 6

　　3月 12 8

　　4月 9 5

　　5月 9 11

　　6月 12 14

　　7月 14 17

　　8月 16 30

　　9月 17 29

　　10月 34 20

　　11月 49 16