保障房三题再聚焦 加强政策性住房金融支持体系

　　保障房三题再聚焦

　　加快建立符合国情的政策性住房金融支持体系迫在眉睫

　　文/《瞭望》新闻周刊记者来建强

　　入冬以来，河北省石家庄市日渐寒冷。近日，《瞭望》新闻周刊记者再次来到该市保障房建设工地。位于石家庄市体育大街和丰收路交口的“金华家园”，呈现出一片热火朝天的景象。这处4月份开工建设、共计3200套廉租房和公租房的保障房项目，地面以上二层已经完工。目前，以每周一层的进度在施工。

　　年初以来，本刊记者调研中发现了保障房建设中一些不尽如人意的问题。虽然相当部分逐步得到解决，但还有三个问题一直深受社会广泛持续关注：1000万套的保障房建设施工进展如何？各地如何把好保障房质量关？保障房分配制度是否已跟进完善？临近年终，本刊记者带着这三个问题，再度深入基层采访保障房。

　　迫在眉睫的是建立住房金融政策体系

　　据本刊记者了解，今年，福建、重庆、河北等部分省市采取了保障建设用地、多方筹集资金和严格督促开工等得力措施，确保了保障房的建设进度。

　　但也有一些地方的一小部分保障房项目，建设进度比较缓慢。

　　接受本刊记者采访中，北京市人大常委会副秘书长黄石松认为，过去各地的保障房项目不能按期开工，其中不乏有规划、设计、土地拆迁等综合原因，但如今主要是缺钱导致的。“十二五”期间，全国计划新建保障性住房3600万套，据测算，每建设1000万套保障房需投资约1.4万亿元，其中有近4000亿元的资金缺口需地方靠市场融资解决，压力相当大。

　　“这表明，当前加快建立符合我国国情的住房金融政策体系已迫在眉睫。”黄石松说，在中央层面宜加强政策统筹力度。对保障房项目的融资规模单独设立统计科目，不与商业房地产开发、商品住宅开发项目混同，宜实施“定向保障”的政策，分类制定监管考核指标。

　　同时，调动商业银行积极性，对保障房项目采取更灵活的贷款利率，对于银行提取此类贷款拨备适当放宽，减免其相关税费，放宽对贷款期限的要求，允许此类贷款在项目建设期内可以只还利息不还本金，待项目进入运营期再制定逐年偿还本金计划，等等。

　　其次，加快对住房公积金制度进行全面改革。限制公积金用于商品房的建设和消费支持，使可用于住房保障的公积金数额大幅增加，对住房公积金的存贷实行更低利率、周期更长的制度。这样做，既可以提高保障房消费群体的支付能力，同时也使他们尽量少受宏观经济波动和货币政策调整的冲击；扩大公积金提取和使用范围，允许廉租房、公租房家庭用公积金交纳租金，以减少公积金的积淀等。

　　再有，改进保障房土地供应机制，降低建设成本，引导社会资金广泛参与。在土地供应方面，应研究出台允许在集体土地上建设公共租赁房的相关政策。比如，北京市和广东省都在部分项目进行了试点，鼓励企业事业单位用自有国有土地建设公共租赁房，鼓励农村集体经济组织利用存量集体建设用地建设公共租赁房。

　　“由于土地前期补偿款占项目总投资的50％左右，综合建设成本可降低3成以上，基本可以实现在15年左右收回建设投资。”他测算后说，这样既为一部分追求长期、稳定、低风险的大额社会资金提供了可供选择的投资渠道，也解决了公共租赁房的融资难题。

　　验收须详细到每一个环节

　　据本刊记者了解，目前，各地对在建保障房工程实行了质量终身负责制，建立了包括部门监督、舆论监督、社会监督的多层次监督体系；对保障房竣工验收制定了严格规定，出台了分户验收的可操作性细则，力求当前正在大规模建设的保障房质量总体可控。

　　福建省就明确规定，分户验收必须要验收地面、墙面和顶棚质量、防水工程质量、栏杆安装质量、给排水系统安装质量、室内电气工程安装质量等项目，验收内容还须详细到每一个环节和细节。分户验收后，还要进行单位工程竣工验收，监督验收过程中发现有违反建设工程质量管理规定行为的，当即责令改正，并重新组织验收。单位工程竣工验收合格后，才能正式交付业主使用。

　　为了督促施工单位建好保障性住房，陕西、上海、福建等省市今年以来陆续推出了保障房质量的通报和处理制度。上海市由建筑质量监督部门牵头制定了保障房“黑名单”，凡是在半年内多次检验出质量不达标的企业和产品，就被列入“黑名单”。如果经过培训以后其材料质量没有得到保证，将一律从上海的建筑市场清除出去。

　　目前，各地的保障房工程质量和安全总体处于可控状态，但仍有一小部分的保障房项目因各种原因被发现存有质量隐患问题，亟待引起重视。

　　部分省市的建设工程质监部门向本刊记者反映，由于许多保障房建设工地远离市中心，布局分散，建筑工程质监压力很大。上海市建设工程安全质量监督总站有关负责人告诉本刊记者，“由于监管人力物力有限，一些有质量问题的建材浑水摸鱼进入保障房工地，一是很难发现，二是发现时也已滞后，耽误工程进度，甚至造成不必要的损失，提高了建造成本。需要加强全过程的质量监管。”

　　业内人士及专家认为，建议各地针对保障房建设中遇到新的质量和安全隐患问题，通过加大施工管理、加强保障房信息化建设等综合措施和手段，继续完善监管，牢筑保障房质量的“生命线”。

　　“当前，影响保障房质量的突出问题之一是低价中标现象。”福州大学房地产研究所所长王阿忠告诉本刊记者，低成本限定让一些施工单位难营利，就可能会降低产品质量。因此，政府在保障房项目招标过程中，需要在价格上控制好度的问题。

　　需要保障房准入退出管理办法

　　业内人士及专家认为，近期各地严查保障房分配问题，并曝光了不少违规乱象，一方面说明严查违规见到了效果，另一个也说明保障房分配在至关重要的准入、公示、退出等环节把关依然存在漏洞，“目前，距离建立保障房的科学分配制度还有差距。”

　　“保障房建不易，分更难。”一些地方负责保障房分配的工作人员接受本刊记者采访时表示，虽然在分配时设置了五道程序、四道把关、三榜公示，但还是有人浑水摸鱼，其中不乏一些富裕家庭，“现在，不少夫妻之间都互不知道对方收入，更何况审核人员。”

　　一些地方在分配保障房给困难人群时，依据的是民政部门提供的低保户名单，但是面对住房“夹心层”时，对其收入的甄别可就犯难了。

　　今年以来，一些地方在新建保障房分配问题上引发争议，原因是申请人的信息公示透明度不够。

　　保障房腾退也让管理部门犯难。福建省住房和城乡建设厅住房保障处处长柳文定向本刊记者介绍说，申请者何时有私车开了、收入是否变化了等等，这些情况很难及时发现，“一旦发现承租人条件超标或违反规定，一般只能让街道社区工作人员上门告知，耐心做思想工作劝其腾退，目前还难以对承租人进行强制处罚。”

　　业内人士及专家提出，建立健全信息共享机制，畅通社会监督渠道，完善法律法规加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售等行为的惩罚力度，是有力提升保障房分配管理水平的基础性工作。

　　针对保障房申请人资格审核环节容易出现的漏洞，今年11月，河北省出台了《保障性住房准入退出管理办法》，要求住房保障、民政、公安等14个部门严格协查申请人家庭结构、住房、收入和财产状况。

　　“省里出台该办法前，工作人员为审核申请人财产状况，曾向有关部门发函调查存款和股票情况，但这些部门以涉及个人隐私为由拒绝配合。”石家庄市保障性住房管理中心有关负责人向本刊记者表示，确保该办法的有效执行，可能还需从国家层面再出台规定，让地方政府能够顺利协调有关部门，建立信息共享机制。

　　受访专家建议，当前宜积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、税务、银行等部门的信息共享机制，建立居民经济状况核查系统，直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等情况，从而了解申请家庭的实际经济状况，提供申请保障性住房所必须的核查报告。同时，抓紧制定国家层面的住房保障法律，确保“十二五”期间3600万套保障房实现公平分配。□