台湾试行“以房养老” 先入住人死后以房偿贷款

　　·吴珊·

　　所谓“以房养老”，就是老年人以拥有产权的住房作为抵押，向银行或其他金融机构借款，房主可以继续保留房屋居住权，待去世之后再用住房偿还贷款。

　　据台湾媒体15日报道，台当局近日宣布，今年7月将试行“以房养老”方案。关于方案规则、承办银行、试办费用等准备工作都已完成。该政策将给老龄化的台湾社会带来重大影响。

　　申请条件如何？

　　14日，台湾行政机构负责人陈冲表示，今年7月台湾将在部分地区试行“以房养老”方案，并逐步推而广之。目前，台当局已选定“土地银行”承办此项业务，并争取到3300万元（新台币，下同）公益彩票回馈金，作为项目经费。

　　据了解，该项计划将从台北市、新北市和高雄市选取100人作为首批“以房养老”方案的体验人群，让那些拥有房产却无依无靠的贫困老人，借助房产抵押获得养老金，使生活不致陷入困境。据介绍，申请人需具备的基本条件为“65岁以上的单身老人，名下有不动产，但无继承人”。台当局表示，用房产抵押获得的养老金，支付年限最高为30年，但可变更或延长支付年限，虽然该项政策优先以三大都会区为试点，但不排除其他县市参与。

　　至于具体操作流程，台行政机构表示，当局每年在审核老人津贴时，如遇到不具备申请老人津贴条件、但符合申请“以房养老”条件者，比如老人手上没有现金支撑生活，但名下有不动产且无继承人，就会主动鼓励或介绍这些单身老人提出申请。凡符合申请条件且自愿申请者，可先向所在县、市主管部门提出申请，并在听取详细解释说明后，再由县、市核发证明文件，申请者只要凭证明文件就可到承办银行办理。

　　但每月应领多少现金，老人过世后如何将不动产转移给金融机构等细节问题，则需要进一步讨论细化。

　　有专家指出，台湾“以房养老”的潜在需求量，约20万至35万户，其中台北约占42%。另外，有相关负责人表示，“以房养老”方案的全面实施，至少还要等两三年。

　　为何亟待推行？

　　据台湾媒体解读称，目前台湾还有大量非公务人员的老年人。这些人早年从企业退休后，或一次性拿到几十万的退休金，但由于没有参加商业保险，养老金会出现不够用的情况。因此，“以房养老”推出后，可以解决这部分老人的基本生活开销。据台湾机构调查称，每年二三十万元的退休金，对于普通台湾老年人的生活开销而言已经足够。而台湾公务人员每个月都领取退休金，生活基本无忧，则无需通过“以房养老”就能安度晚年。

　　据了解，台湾65岁以上的老人(退休公务人员、年收入达50万元，或个人所有土地及房屋价值合计达500万元以上的除外)，每月均可领取3000元的津贴，单靠这点钱尚不足以满足老年人的养老需要。而有些老年人虽有房，但无现金，养老也出现困难。

　　台湾清华大学李允杰教授说，“以房养老”是养老体系的一种备用机制。目前台湾还有一部分老年人未领到养老金，而他们的子女未能尽到赡养的义务甚至将父母亲恶意遗弃，这部分老年人的养老的确存在问题。今年试点对象只有100人，限制房屋价值在1000万元以下，主要是考虑到目前的财政负担，因为人数越多，房屋价值越高，就意味着财政要拿出更多的钱。试点对象要符合“65岁以上、单身且无继承的老人”，这主要考虑到防止“投机主义”，避免子女逃避赡养父母的义务。

　　难点仍在银行

　　“以房养老”最大的好处，就是把“不动产变成动产”，申请者非但不用支付费用，以后每月还可以领取一笔钱，并且可以继续在房屋里住，活得越久，领的就越多。

　　对此，台房地产界人士认为，当局初衷虽好，但银行方面的态度及配套措施、民众接受程度等，仍是该政策能否顺利推进的关键，而整体政策实施后，对房价走势影响应该不大。

　　台湾“住商不动产企划研究室”主任徐佳馨指出，“以房养老”立意虽佳，但“反抵押”效果如何，仍取决于银行态度。特别是老旧住宅与偏远地区房屋，是否能获得银行同样的“关爱眼神”，仍需观察；而银行面对房地产利空时，是否愿意继续承担这项业务，也是问题。

　　不过，台媒体分析称，该方案如果能落实，一方面能有助于解决台湾社会老龄化的问题；另一方面也会鼓励民众买房养老，稳定房市。

　　吴珊