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夫妻离婚 翁婿对簿公堂
近日，男子徐铭提起离婚诉讼，并要求法院分割夫妻俩共同居住的位于密云县城内的一套房子。而女方周燕坚决不同意分割。她心急如焚地跟父亲商量，将房子恢复登记在父亲的名下。2009年6月，父女俩签订了房屋买卖合同，北京市住建委为周燕办理了房屋产权转移登记手续。
哪知，不久周燕和父亲就同时收到了法院传票，徐铭将父女俩告上了法庭，请求法院判决父女俩于2009年签订的房屋买卖合同无效。
“可这房子是我父亲在2002年买的，花了老人大半辈子的积蓄呀！2005年我父亲才把这套房子过户到我名下了。”周燕不得不道出了缘由。
原来，2004年周燕所在的公司提供了一项福利，员工名下房子的供暖费和有线电视费可由公司统一报销。正是这一年几千元的供暖费报销，让当时无房的周燕起了把房子过户的念头。周燕回家跟老父亲商量，老人也觉得这是好事，于是欣然同意，并于2005年以买卖的形式，将房子过户到周燕的名下。
但让周燕父亲万万想不到的是，如今小两口打离婚，女婿要争房子了！ （双方当事人为化名）
切脉诊断
第一次的买卖合同无效
周燕找到北京市铭滔律师事务所钱学志律师咨询求助。钱律师告诉周燕，这房子确实是在夫妻俩婚内取得的。那么，在婚姻存续期间，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的，除非第三人是善意取得，否则该房屋买卖合同无效。很显然，周燕的父亲并不构成善意取得，他明白周燕将房屋过户的原因。
难道这个老父亲的大半辈子积蓄就这样要被女婿分走了吗？钱学志律师多次追问详情后，周燕道出了一个极为重要的线索。2005年，父女俩签订房屋买卖合同时，作为房子共有人之一的周燕的母亲郭女士（化名）并不同意房屋过户，也没有在合同上签字。
“也就是说，这房子在第一次过户时签订的买卖合同就是一个无效合同。”钱学志律师认为，如果法院将第一次签订的房屋买卖合同判定为无效，那么老人就可以挽回这房子。
诉讼策略
老伴被侵权 起诉要房产
随后，周燕的母亲郭女士以原告的身份，将周燕父女俩起诉到法院。郭女士认为，当年老伴在未征得自己同意的情况下，擅自将房子过户到女儿的名下，侵犯了自己的合法权益，因此请求法院确认父女俩签订的房屋买卖合同无效。
近日法院经过审理，认为该房屋原系郭女士及周燕父亲的共同财产，周燕父亲将房屋过户给周燕时，没有经过妻子郭女士的同意。因此，法院最终同意了郭女士的请求，判令周燕与其父于2005年签订的房屋买卖合同无效。
此时，小两口已被法院判决离婚。不久，徐铭也收到了一份判决书，他要求分割房产的诉讼请求被法院驳回了。
答疑解惑
哪些购房合同是无效的？
钱学志律师认为，在现实生活中，如果是通过买卖形式将房产过户的，尤其是属于夫妻共有的房产，在签订房屋买卖合同时务必要注意。因为你所签订的购房合同是否有效，决定着所购房产的权属问题。
根据最高人民法院相关司法解释，婚姻存续期间，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的，除非第三人是善意取得，否则该买卖合同无效。
那么，怎么样才属于善意取得呢？首先，买房人在购房时是善意的，并不是为了协助一方转移财产或有其他非正当目的。其次，买房人需要支付合理的价格，任何低于或高于房屋合理价格的买卖行为都可能被法院认为是非善意购买行为。最后，所购买的房屋依照法律规定进行了登记，也就是说房屋完成了过户手续。在满足上述三种条件下，买房人才属于善意取得，因善意取得所签订的购房合同才属于有效合同。夫妻另一方不能以不同意或不知道为由，对抗善意第三人。
本案中，周燕的父亲在未经周燕母亲同意的情况下，擅自与女儿周燕签订了房屋买卖合同，周燕也明白将房屋过户只是为了报销取暖费，并没有支付任何购房款。在这种情况下，父女俩签订的房屋买卖协议是无效的。
律师提示
房产过户最好签协议
钱学志律师说，一般来说，房产登记在谁的名下，根据《物权法》的规定，谁就应该是该房屋的所有权人。但是，如果本案中周燕的父亲与周燕及其配偶签订了正式的书面协议，声明“该房产因相关费用问题暂时过户登记在周燕的名下，但其实是由周燕的父亲全款购房，该房屋实际所有权人实为周燕的父亲所有”；并且协议中还可以约定“如果老人需要，可以随时收回该房屋，周燕应无条件将房屋过户登记在父亲名下”，那么，根据《合同法》的规定，该协议是有效的。这样的协议对协议双方均有约束力，可以证明该房屋实际所有权人并不是周燕，而是周燕的父亲，从而能够避免不必要的法律纠纷。
今日我坐堂 钱学志律师
北京市铭滔律师事务所合伙人，北京市律师协会会员。在多年执业经历中，钱学志律师一直关注婚姻家庭法领域，诉讼经验丰富，办案方式灵活，注重保护每一位当事人的合法权益，尤其是弱势群体的利益诉求。 J151
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