买家炒卖墓地属违规 因保底收益未实现告赢卖家

　　2006年，广州市民林一宁（化名）与A公司的职员何强（化名）签订一份价值14.6万元的墓地投资合作协议。协议约定，墓地投资3年后可获得保底利润30%。然而3年后，这项承诺并没有兑现。而在2010年1月，A公司又致函林一宁，称为答谢他的支持，自该函件签署之日起，将按规定每年付13%的红利给他。但A公司之后也没有履行相应的承诺。

　　随后，林一宁一怒之下向南沙区法院分别起诉了A公司和何强本人，并追索相关的投资本金及利润。经审理，南沙区法院支持了林一宁的诉讼请求。随后，何强不服，以“禁止炒买炒卖墓地”为依据向广州中院上诉“合同无效、无需履责”。

　　近日，广州中院二审判决驳回上诉。既然是违规协议，为何有此一判呢？经办法官指出，若法院判令协议无效，实际助长了墓地经营者的不诚信行为，这将导致极大地危害交易安全和诱导诚信危机的恶果。

　　在炒卖墓地、灵位现象呈增多之势的当下，这起因炒买炒卖墓地而起的纠纷尤其令人关注。

　　诉讼起因：保底收益没有实现

　　广州市A公司是一家以骨灰、骨殖墓穴安葬及销售殡葬用品为经营范围的企业。2006年7月，市民林一宁准备花14.6万元向A公司购买一块墓地位。同年8月1日，林一宁与A公司的何强签订《合作协议》，约定由其购买投资广州南沙一块墓地，价格为14.6万元。协议还约定，何强愿确保林一宁投资3年获保底利润30%，即4.38万元，售出时超出利润的部分，双方各50%。

　　当时，《广州市殡葬管理规定》、《广东省殡葬管理办法》、《国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》等管理文件都对炒买炒卖公墓作了禁止或限制性规定。

　　然而，3年后“保底利润30%”的承诺并没有兑现，随后在2010年1月5日，A公司致函林一宁，称为答谢他的支持，自该函件签署之日起，将按规定每年付13%的红利给他。但A公司之后也没有履行相应的承诺。

　　买家：告了经手人和公司

　　2010年8月5日，林一宁向法院起诉，请求解除之前与何强签订的《合作协议》及自己与A公司之间的墓地购买合同，要求A公司和何强共同返还本金14.6万元及利息，并赔偿损失5万余元。2010年12月31日，南沙区法院认定，何强与林一宁签订《合作协议》时的承诺并不属于职务行为，因此《合作协议》所形成的法律关系与林一宁、A公司之间的墓地买卖合同关系是不同的法律关系，同时，判决A公司解除与林一宁之间的合同并退还14.6万元。

　　2011年2月14日，林一宁依2010年1月A公司致其的函件，向法院另案起诉，请求判令A公司依承诺按每年13%的标准，向其支付自2009年8月1日至2011年2月14日间的利润。同年3月，南沙区法院支持了该诉讼请求。

　　另外，林一宁以“直到2009年7月28日，何强没有兑现三年保底利润4.38万元的承诺”为由，将何强诉至法院，请求判令其支付自2006年8月1日起至2011年2月14日止的合作利润。

　　卖家：不如判我协议无效

　　法庭上，何强主张，《广州市殡葬管理规定》、《广东省殡葬管理办法》及《国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》等都禁止炒买炒卖墓地，因此请求法院判《合作协议》无效。

　　法院审理认为，《广州市殡葬管理规定》、《广东省殡葬管理办法》、《国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》这些依据既非法律，也非行政法规，《民政部关于进一步加强公墓管理的紧急通知》连规章的效力都不够。鉴于墓地买卖合同系当事双方自愿签订，依合同法及相关司法解释的规定，认定合同是否有效的依据是法律和行政法规，而不是地方法规和政府规章，因此该《合作协议》有效。

　　法院还认为，依《合作协议》的约定，何强负有确保林一宁获得每三年30%利润的义务。因此，林一宁请求判令何强以14.6万元为基数，按每三年30%的标准，向其计付2006年8月1日至2009年7月31日的利润有依据，应予支持。另一方面，《合作协议》并没有约定墓地每三年30%的利润直接来源于何强，而南沙区法院此前已判令A公司支付林一宁自2009年8月1日起至2011年2月14日止的利润，其再次请求支付该时段的利润没有依据。

　　经审理，南沙区法院判决：何强支付林一宁自2006年8月1日起至2009年7月31日止的利润4.38万元。判后，何强不服并上诉。广州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

　　违规协议为何有效？

　　法官：不能主张不诚信之风

　　经办法官指出，本案中，《合作协议》是否有效是争议的焦点。合同中，“超过30%的部分两人平分”的规定体现了何强的预期利益，不能因为订立合同后情况发生了变化而否定合同的内容，况且合同是何强提供的，作为从事公墓经营的A公司及其工作人员不可能不知道规定所带来的后果，因此，何强应对其行为承担不利的法律后果。

　　因而，确认合同有效进而使墓地经营者承担炒卖墓地的不利法律后果，有利于杜绝炒卖墓地行为。反之，若法院判令合同无效，实际助长了墓地经营者的不诚信行为，让其因不诚信而获取巨大的不当利益，让守约人蒙受经济损失，这将导致极大的危害交易安全和诱导诚信危机的恶果。

　　公墓买卖不同于一般房地产买卖

　　该案的经办法官表示，根据《城市用地分类与规划设施用地标准》规定，殡葬用地属于“市政公用设施用地”，而“市政公用设施用地”属于城市用地。由此，公墓可视为房地产中的市政公用设施用地，可将其列入房地产范畴。

　　法官称，公墓买卖不同于一般的房地产买卖，经营性公墓虽为盈利行业，但也具有“公益性”，基于此，禁止炒买炒卖是公墓管理的一项规定。《广州市殡葬管理规定》、《国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》及《民政部关于进一步加强公墓管理的紧急通知》都明确：“公墓不得预售、传销和炒买炒卖，购买者不得私自转让、买卖”等。

　　董柳