武汉最大城中村拆迁安置被曝违规 合同漏洞百出

　　武汉姚家岭城中村改造项目中被拆迁的房屋。

　　本报记者 杨 宁摄

　　核心提示

　　正在推进的湖北武汉市姚家岭城中村改造，是武汉市最大的城中村改造项目。变旧为新，改乱为治，对城市建设和改善居住环境是大好事。但这项涉及3716户家庭、近2万人的改造项目，却受到很多被拆迁户抵触。

　　他们为何不愿拆迁？城中村改造项目的拆迁安置是否存在问题？相关部门应如何化解这些纠纷？记者进行了实地调查。

　　4月6日，记者再次来到武汉姚家岭城中村改造项目所涉及的群建村、吴家湾村。

　　村子已是一片狼藉，大片被拆毁的房屋、成片的砖头瓦砾包围着孤零零的一小片四五层高的房子。偶尔一两户铁门紧锁，里面住着仍未搬走的被拆迁户，他们已经坚持了近一年。

　　拆迁安置补偿方案，未征求被拆迁户意见就出台

　　“我们对拆迁安置方案非常不满意。”当记者询问为何不愿拆迁时，群建村的邓良汛说，方案出台前没有征求大家意见，也没有公示，甚至连什么时候开会决定的，大家也不知道。

　　“突然有一天墙上贴出拆迁公告要求15日内搬迁，他们内定的安置补偿方案就已经写在上面。”群建村的被拆迁户吴兰英说。

　　据了解，姚家岭共有18个自然村，基本都位于武昌的中心繁华地带。2010年9月8日，武汉市人民政府正式发布了关于姚家岭村征收土地【2010】第111、112、113号公告，拆迁范围包括群建村、吴家湾等7个自然村。2010年12月28日，政府将该地块卖给了尚文房地产开发公司，规划用途为商业、金融业和居住。

　　城中村改造则于2011年4月28日正式启动，需要拆迁房屋2164栋，涉及3716户家庭、近2万人。

　　拆迁前，由于村集体经济早已改制成武汉星星集团有限责任公司，该公司股民代表于2011年3月22日通过了《姚家岭村城中村综合改造集体所有土地房屋拆迁安置与补偿方案》。

　　相关部门均称，既然是股民代表大会通过了，方案就是有效的。邓良汛和其他被拆迁户则认为，“公司股东有200多人，但参加所谓代表大会的不过20来个人。这个方案第一轮投票没通过，第二轮才勉强半数通过。也就是说，10来个人决定了关系7个村、2万人利益的安置补偿方案！”

　　按照该方案，此次拆迁采用房屋还建和货币补偿两种方式，农业户和农转非户等主要人口均按“双登”（2006年2月登记面积、人口）标准，600平方米之内的100%还建，不需实物还建的按4800元每平方米补偿。

　　“实际上村委会只给我们还建房屋，不提供货币补偿，只有还建房面积小于拆迁面积时才补一点。而且价格也很低！”被拆迁户殷金凤说。据了解，在群建村所处的小东门地段，商品房均价已达每平方米15000元。

　　殷金凤说，她的房子拥有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，并不在姚家岭村的集体土地上，但今年3月，她不在家时房子被强拆了。还有拆迁户告诉记者，很多未签合同的住户不在屋子里时被强拆甚至有一位住户，只是出去倒个垃圾，回来发现房子被强拆了。

　　拆迁安置合同漏洞百出，“不存在的村委会”成合同甲方

　　吴兰英向记者出示了一份《房屋还建协议书》。作为拆迁安置的重要文件，协议书中的“安置单位”（甲方）是姚家岭村委会，开发商尚文公司只是作为丙方存在的。

　　“这份合同有很大问题。”吴兰英说，姚家岭村委会在城中村改造之后就不存在了，怎么还能够签署具有法律效力的合同？

　　在群建村，记者看到被拆迁户所谓的“村委会”挂的是“星星社区居委会”和“中共星星社区委员会”的牌子，村委会的牌子已经不存在，而村民拿到的协议书上却仍盖着“洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村民委员会”的公章。实际上，姚家岭早已归武昌区管辖。

　　武汉市政府2010年9月8日发布的政府征收土地公告中均明确：作为武汉市政府（土地整理储备中心）征收的土地统征项目，村民及相关权利人应与项目用地单位签订补偿安置协议。

　　因此，吴兰英和被拆迁户们认为，被拆迁人应该和土地储备中心（政府部门）签合同，而不是不复存在的村委会。

　　“一般情况下，拆迁安置要么由开发商负责，要么由区政府直接负责，其他单位、主体顶多是受政府或开发商委托帮助安置。这份合同明显有问题。”武汉得伟君尚律师事务所一位律师分析，虽然说城中村改造中村委会很关键，但是合同还是应该和“拆迁人”签署。

　　此外，在被拆迁户中，有农业户、农转非户、世居户、外来户和私人房屋等各种不同的性质，但都被要求签署同一个合同，也明显是一种违规做法。

　　还建房可能是“空中楼阁”，安置合同对房屋还建细节语焉不详

　　“我们之所以苦守着房子，不签合同，是因为太没有保障了！”吴家湾村的被拆迁户肖林芳说，“《房屋还建协议书》根本没有写清楚什么时候还我们房子，在哪儿还，还的房子是什么样的……根本就是‘空中楼阁’。”

　　根据武汉市有关集体土地《拆迁管理办法》第八条规定，补偿安置协议必须明确载明补偿形式、安置方式、临时安置过渡期限、违约责任等内容。

　　但记者看到被拆迁户手中的《还建协议书》，协议内容只有寥寥十一条，大部分内容十分笼统，不仅没有约定还建房屋户型、各方需承担的义务、违约责任，也没有写明具体细则等。关于还建房的部分只有简单数十字：“还建房按照市规划局批复确定的（H1—H6号地块）还建方案进行建设，还建质量、标准按照商品房质量管理要求执行。”

　　相关律师分析认为，这等于什么都没有明确，意味着哪怕十年后还房子都不违约。

　　除了协议书的合同主体外，该合同中一些含义模糊的“霸王条款”也使得村民表示“不敢签”：“甲方将会根据乙方的选择尽量满足乙方要求，但甲方拥有最终安置权，乙方同意甲方的最终的安置。”

　　“还建房屋应该是政府或者开发商负责，什么时候变成村委会了？出了问题找谁负责？”吴家湾的被拆迁户王龙海很气愤，也很无奈。

　　“拆迁安置应使用由市土地行政主管部门制定的拆迁补偿安置协议示范文本，这份还建协议书漏洞百出。”律师分析认为。

　　4月3日晚，被拆迁户代表与尚文公司负责人刘良培取得联系，他拒绝了村民和开发商直接签土地行政部门制定的示范文本合同的要求。

　　拆迁安置程序被质疑明显倒置，专业人士建议相关规定应予调整

　　在姚家岭城中村改造过程中，2011年3月28日，村委会实施了《姚家岭村城中村综合改造集体所有土地房屋拆迁安置与补偿方案》，而到了5月中旬武汉国土资源和规划局才发布针对这一项目的《征收土地补偿安置方案公告》。

　　“这明显不符合规定，应该是政府部门的公告在前，村委会的安置补偿方案在后出台。现在明显程序倒置。”一些被拆迁户认为。

　　对此，武昌区城乡统筹发展工作办公室书面回复认为，这是习惯做法，没有问题。而对于合同是否合法的问题，该办公室称，该补偿安置协议符合武汉市城中村改造相关政策规定。

　　对于城乡统筹办公室的答复意见，很多被拆迁人表示不能接受，并向信访部门提出复查申请。

　　2012年1月22日，武昌区政府向被拆迁户提供了复查意见。该意见认为，村委会作为城中村改造的主体，负责拆迁安置与土地腾退，摘牌企业只负责建设。而村委会的拆迁安置方案也是符合武汉市城中村改造政策的。在这个回复中，没有提及被拆迁户反映的合同不合法问题。

　　据法律专家介绍，在我国有关拆迁管理的相关规定中，要求征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁；同时，在被拆迁户还建房屋采用产权调换的形式时，协议应明确安置房屋的地点、面积、安置期限、差价结算等事项。

　　对有关部门的回复，法律专家认为，《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》和《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》均为2003年12月22日颁布实施，现仍在执行，但是已经不适合当前市场价格的具体情况，有关部门应该予以调整。