刚性需求促天津楼市回暖量价齐涨恐难持续

　　近段时间，天津楼市进入刚性需求释放期，成交量成倍增长。分析人士指出，促销力度加大、刚性需求释放和信贷政策放松，是造成天津楼市成交量显著上升的三大原因。但由于目前市场观望氛围浓厚，预计未来成交数量和成交价格齐上涨的趋势难以持续。

　　刚性需求带动楼市成交量成倍增长

　　中国指数研究院天津分院分析师陈楠介绍，虽然2012年第一季度天津楼市在调控政策不放松的背景下，延续了2011年底以来的低迷态势，成交量持续走低。但2012年3月天津楼市进入刚性需求释放期，成交量成倍增长。从数据来看，3月天津楼市成交面积为74 .13万平方米，环比 上 涨1 0 9 .2 6 %， 同 比 上 涨19.53%。

　　记者采访中了解到，出现上述情况主要受三方面因素影响：

　　一 是 开 发 商 促 销 力 度 加 大 。2012年3月，天津楼市新增供应项目3 0个 ， 住 宅 新 增 供 应 面 积 为87.50万平方米，同比2011年3月上涨58.2%。环比2012年2月上涨85 .1%。这其中，优惠楼盘数量和优惠力度都有所增加。搜房网数据监控中心3月底统计数据显示，天津打折优惠楼盘在所有在售和待售楼盘中比重已高达63.23%，较2011年同期提高了16.34%。陈楠分析，3月以来随着楼盘促销力度加大，市场库存也得到消化，但由于之前积累的较多量，目前天津住宅市场的库存压力仍较大。

　　二是居民刚性需求开始释放。从历年各个季度商品住宅成交来看，第一季度为楼市传统的销售淡季，成交量一般为全年最低水平。2012年第一季度天津商品住宅成交套数跌到12274套，环比下跌22.11%，同比下跌50.09%。但从各月走势来看，1月以来天津楼市成交量呈现持续回升的态势。业内指出，天津经济仍处于快速发展阶段，部分项目的价格已达到购房者的心理预期，“仍未出手的一些购房者有些坐不住了”，促使刚性需求大幅释放。

　　三是信贷政策放松，贷款利率有所降低。有学者指出，导致成交大幅上升的另一重要原因是信贷政策的影响。去年下半年房价开始出现下调，但贷款难问题突出。对于首套住房和改善性需求的家庭而言，绝大部分都需要贷款。随着商业银行信贷投放数量的加大，天津部分银行已经或即将恢复首套放贷利率优惠，折扣为基准利率的8 .5折或9折不等，也推动了楼市成交量的上升。

　　成交均价小幅上涨但未成总体趋势

　　根据中原地产提供的数据显示，2012年3月，天津新建商品住宅成交均价为10060元/平方米，较2月份环比 上1 1 .4 %，较 去 年 同 期 上 涨20.9%。根据天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2012年3月天津市二手私产住宅成交均价8420元/平方米，环比上涨5.3%。其中，中心城区为10834元/平方米，环比上涨3.1%；滨海新区6942元/平方米，环比上涨4.7%。

　　中国指数研究院分析人士指出，从数据上来看，3月天津新建商品住宅成交均价再次突破万元大关，这似乎与各楼盘打折促销的情况并不相符。但实际上，均价的上涨更多地来自于成交结构的变化：在以往，市区的成交占比在12%左右，而3月成交大幅放量，市区的成交占总成交量的20%左右，拉高了整体成交均价。

　　我爱我家企划总监陈萌分析，刚性需求的集中入市造成了二手房成交均价的小幅上涨，尤其是市区中小户型房源受关注度提升，因其产品在市场中具有较强的竞争力，导致多数业主提高房屋售价。但在目前房地产宏观调控促进房价合理回归的市场环境中，购房者对于房价下行的预期仍然强烈，二手房成交价格将难以整体走高。

　　与此同时，天津豪宅市场也呈现价格下跌的态势。天津中原地产三级市场豪宅买卖部区域总监韩通分析，“以价换量的情况在众多开发商中间正在悄悄蔓延。由于一部分开发商的回款压力较大，再加上市场货源的供应量越来越多，所有导致近期会有开发商降价出售的情况出现，但是天津与其他一线城市相比，降价幅度还是比较小的。”

　　观望氛围浓厚量价齐涨难持续

　　展望未来市场走向，陈萌认为，市场成交量大幅回升的现象难以出现。首先，2012年调控的整体方向不变，限购、限贷成政策不放松，投资投机需求仍受到抑制，刚性需求为主的成交结构，将难以支撑市场出现持续性反弹。其次，“促进房价合理回归”的调控目标将使得购房者对房价下降的心理预期更加强烈，成交量上涨动力不足。

　　业内普遍分析，目前天津楼市观望氛围仍浓厚，成交数量和价格齐上涨的趋势难以持续。而成交量能否保持回升态势，则取决于价格的下降幅度。

　　陈萌分析，当前楼市调控的方向比较明确，房价合理回归的信号也使得部分购房者的观望情绪加浓。随着市场中有效房源的不断消化和部分业主的小幅提价，购房者的交易意愿走低，交易周期有所延长，因此预计4月市场成交量将难以延续2、3两月持续上涨的趋势，成交热度将有所下降，天津二手私产住宅成交量或将出现小幅回落。

　　陈楠也表示，考察3月楼市成交回升的原因时发现，主要是部分项目加大促销力度，吸引并释放了一部分刚性需求的释放，促进楼市成交量的成倍增加。但目前购房者的观望情绪仍浓厚，如果想保证刚性需求进一步释放，更多的还是取决于项目价格是否持续下降，和下降后的价格是否达到购房者的心理价位。

　　还有分析人士预测，目前天津市场库存压力大，项目价格可能还将持续回落。陈楠分析，由于2011年 下 半 年 以 来 楼 市 成 交 量 萎 缩 明显，而相对应的新增供应在持续增加，库存量大幅增加，截止到3月31日，天津住宅市场的可售量超过12万套，而2010年以来出让的住宅用地，也将陆续推向市场形成有效供应，开发企业也将加大推盘的速度。未来市场供过于求的压力仍将持续增加，预计项目价格仍将持续下滑的趋势。（徐岳）

　　作者：徐岳 (来源：经济参考报)